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富力忍痛出售物流园？

11月9日晚，富力地产（02777.HK）发布公告称，拟将其全资持有的广州国际机场富力综合物流园（以下简称「富力物流园」）以63亿元的物业价值，转让70%权益给黑石集团，交易对价为44.1亿元。

业内人士指，这个物流园很挣钱的。

2007年，富力物流园成立，是富力地产旗下唯一物流园。经多年扩建及运营，其已成为华南地区最大的医药物流基地及白云机场周边主要的跨境电商园区。

目前，园区内楼仓、坡道仓、医药及食品冷库俱全，办公、生活配套完善，同时园区距离广州白云国际机场仅15公里，为第三方物流、电子商务、医药企业（辉瑞、阿斯利康）、通讯（中国移动、中国电信）等顶尖行业企业提供仓储租赁服务。

黑石方对买得这个物流园很满意。“基于交易标的物的稀缺，一般很难找到这样大体量的物流项目园区，尤其是在广州这样的核心城市。”黑石房地产中国区董事总经理陈宇表示：“是蛮兴奋的。”

但对富力来说，卖出这个物流园更多的是无奈之举。富力在公告里指，变卖资金将用于降低负债及拨作本集团的一般营运资金。

三季报数据显示，截至报告期末，富力的负债合计1144.11亿元，有息负债规模则较一季度下降了约242亿元。净负债率已同比下降至166%；资产负债率下降至约80.37%；若剔除预收款，其资产负债率或降至70%左右，基本可以实现翻绿。不过，这并不能表示富力的债务危机已经可以安全解除，降负债的压力依旧不小。

提到富力这几年的债务，就不得不提到当年从孙老板手上拿过来的、充满戏剧性的199亿酒店项目了。

 烫手的酒店

2017年7月19日，一场收购在万达索菲特酒店对外展开，主角原本是万达与融创。此前发布的消息称，融创将以631.7亿的价格，收购万达旗下的13个文旅城以及76个酒店项目。

但谁也没想到，就在这天富力李思廉闯了进来。他以”第三者“的身份，介入万达王健林和融创孙宏斌之间的交易。有人在现场曾听到三位大佬商谈的会议室里，传出了激烈的争吵声和摔杯子的声音。仪式当场延长了两小时，而“第三者”富力，突然成为了当天最高光的存在：李思廉以199亿元，拿下万达77家酒店的全部股权。

算下来，平均每家酒店的售价还不到3亿元人民币。当时的李思廉，无疑是捡了一个大便宜，还因此得了个“史上最会砍价的男人”名号。

签约完成后，三人把酒言欢，眼神坚定，火花四溅。

可激情褪去得总是快。媒体很快发现，富力做酒店一直难盈利。

2013年到2019年，富力酒店连亏7年，接手万达酒店后，亏损额更是直接攀升，2017-2019年，亏损额分别是1.46亿、4亿、10亿。

此前多位业内人对易简财经表示，富力现在现金流非常紧张，缺钱缺到“只剩裤衩”。

2012年到2019年，富力的经营现金流净额已经连续八年为负，2019年，这个数字已经高达-240亿。净负债率更是继续攀升，2015-2018年，受酒店的影响，富力的净负债率从124%上升到184%，2019年更是到达198.88%，季度数据更一度是行业均值113%的两倍。

来到2020年，在新冠疫情打击下，酒店业务更难做了。全球疫情最近还迎来反扑，尽管有消息称相关疫苗已经出来，但出于安全考虑，全球消费者的出行需求势必大打折扣，酒店业的复苏依然遥遥无期。

199亿，当时的划算生意变成了现在的烫手山芋，李思廉可能悔得肠子都青了。难怪有网友调侃，王健林当年吃了个大亏，把酒店低价卖给了李思廉，现在搞不好还能从李思廉身上半价再买回来。

降负债压力山大

事已至此，富力也只能继续埋头降负债。

2020年中期业绩会上，李思廉称未来9个月将在国内外处理250亿到300亿债务。这些债务有超过一半会有重组的安排，其他的就靠资金和销售来抵消。

除此之外，去年提到的“可能出售一些重资产项目，从长远减轻负担，目前也在考虑范围”，无论是投资物业或者发展项目，富力都有出售的计划，会出售一些股权。

此后，富力果然使出了浑身解数。

10月，通过2.57亿股新H股配售，富力所得款项净额为24.98亿港元用于偿还公司境外债务。11月，又有了此番卖出70%物流园权益的操作。

据海外债市媒体消息援引知情人士称，富力地产预计年底将以18.5亿元出售其持有的广州广发证券总部大楼40%股权，所得款项全部用于偿还债务；此外正在推进的资产处置项目还包括：向平安不动产转让部分广州黄埔笔村旧改项目股权；向一家国企出售海南富力海洋欢乐世界的股份。

上述所提及项目若按计划推进，预计富力地产将得到共计147.5亿元的回款。

富力也不得不急。三道红线的监管信号正在地产业界引起震荡，其要求房地产企业们负债率达到较为稳健水平。万科郁亮曾称，“三条红线”的影响力不亚于2002年土地招拍挂制度，“三条红线”后将进入房地产管理红利期……而所有开发商再次来到同一起跑线。

让业界担心的是，如果富力无法达至三道红线的要求，恐怕它也只能在起跑线之后再倒退一下了。