买公寓擦亮眼！黄埔、番禺有公寓踩坑！“出让使用权”项目信得过吗？

购买公寓，你还敢不擦亮双眼就行动吗？

这两天，分别位于黄埔和番禺的两个公寓项目又暴雷了。

一个是到了收楼日期，项目居然还没动工……

一个是继收到通知说属于违建要被拆后，现在电梯停了物业也跑路……

总价40万买黄埔地铁口三房？

交楼期过了竟还没动工！

这两天，有网友反映，去年在黄埔区购买了一套公寓的使用权，该公寓属于改建工程。本来合同约定今年5月可以入住，但直到今天居然还没有动工？？！！

经了解，该公寓位于黄埔东路714号潮窝国际青年公寓。

一年过去，现在公寓大门紧锁，外墙脚手架尚未拆除，外围还用布帘围着。

项目大门（来源：黄埔观察）

该项目于去年售卖，开发商为潮窝（国际）孵化器运营有限公司。当时的宣传口径为地铁口7米复式公寓，而且首付15万就能买下，吸引了不少人前往购买。

当时项目销售的朋友圈

实际上，这个号称“国际青年共享社区”的公寓并非一手楼，而是由新世纪花苑的三层商业裙楼改造而成，卖的是该物业30年的使用权。

要求客户一次性交完几十万的全款当作30年租金，而且为了规避租赁合同不能超过20年的限制，合同约定后10年续约的租金是1元，潮窝公司承诺2020年5月1日交房。

公寓的合同（来源：DV现场）

不过，在2019年8月30日，许多客户发现黄埔区文冲街道办专门发出《告知书》，称潮窝国际项目存在合法手续不齐、超使用年限招租情况，不具备现阶段招商条件。

直到现在，潮窝公司连《建筑工程施工许可证》和《建设工程规划许可证》都没有拿到手。

根据DV现场报道，公寓现场，改建依然没有动工。

街道已介入 8月份前完成退款？

文冲街道回复称，2019年6月以来，黄埔区住建局明确“潮窝”项目存在手续不齐、超使用年限招租的情况，要求开发方立即停止对外招租活动，退还已收取的诚意金，待完善申报手续后方可对外招商。

而文冲派出所民警联系潮窝公司的负责人张某，得到的回应是：保证在8月25日前给要求退款的客户全部退完。

究竟这次是否能按约定时间退钱呢？我们先打一个问号吧。

希望业主都能追到自己的血汗钱。

60万打水漂？

番禺公寓变违建！电梯停了 物业跑路！

5月以来，有麻烦事的公寓项目还有位于番禺大夫山旁的富山自由度。

根据公众号“广州楼市发布”的消息，有购房者表示，其在2018年花60万买的富山自由度公寓继18年被列为违法建筑后，现在又出事了！

据了解，该公寓有2栋于去年已收楼，但是，今年5月业主突然收到通知：电梯将停止运行。

富山自由度电梯停用（来源：广州楼市发布）

另外，目前该小区的物业服务公司，由于一直处于亏损状态，也将终止与小区的合作协议，并于5月20日撤离。

富山自由度物管撤离公告（来源：广州楼市发布）

据了解，电梯停用主要因为电梯年检已到期，但富山自由度属于违法建筑，续期工作无人跟进。

根据资料，该项目在2018年就并定性为违法建筑。但是，到今天项目仍未执行拆除。

来源：番禺区政府网

可事实是，无论公寓楼拆不拆除，入住了的业主也是心惊胆战：花了血汗钱买的房子，得不到物业保障，还要担心可能将来某一天就要被拆除。

其实，项目销售的时候，其负面影响也有迹可循。

据业主提供的资料显示，该公寓项目的土地用途为工矿仓储用地，土地权限截至2049年1月21日，使用权人为广州露纯化妆品有限公司。

后广州露纯化妆品有限公司将该地块出租给广州富山投资管理有限公司，后者将其建设成公寓项目，并对外出售使用权。

业主供图（来源：广州楼市发布）

工矿仓储用地改建成公寓进行销售，本身就属于违法行为，还以“低总价”、投资等噱头吸引买家，让不少人踩坑。

根据目前进度，经番禺区人民法院判决，业主与富山自由度签署的公寓使用权转让合同无效，开发商需返还业主的房款。

但是，这又是漫长的维权与司法之路。

以上两个冒出的例子，恰恰再次证明购房“使用权”公寓有很多的不确定性。

通常这些项目，售卖的时候，价格、位置、产品等都十分吸引，然而只要仔细查询，背后的bug不少。

“使用权”公寓可靠吗？

同样是“使用权”公寓，还有上文提到的潮窝公司的公寓，近半年来不是第一次出事。

去年底，白云区政府发布了两则风险提示，关于租赁“潮窝国际青年共享社区”罗冲围项目和“派特斯小镇”项目。

潮窝国际青年共享社区罗冲围项目，位于白云区增槎路149号。

该项目是由广州睿德商业经营管理公司，拟通过以商铺业主签订租赁合同的方式，承租4-5楼整两层，进行升级改造后，由广州市潮窝企业管理有限公司对外招租经营。

项目只能用于招租经营，且租期最多不能超过20年。

目前，还能在网上看到该项目的相关销售信息，打出仅20万元的价格吸引眼球。

派特斯小镇，位于太和镇北村北太路往岭、洗田地段。

根据白云区住建局发出的风险提示，该项目土地权属人为太和镇北村经济联合社，土地用途为批发零售用地、住宿餐饮用地。

项目现场（来源：广州房产）

番禺大石WE公馆

去年3月，位于番禺大石的WE公馆被番禺城管综合执法局下发了限期拆除的通知。

据悉，早在2015年，WE公馆所在地块建筑已被明确为违法建筑，当时相关部门已发函给供水供电部门，要求对其停水停电。

2019年3月22日发出的限时拆除通知书

尽管如此，但在随后的几年时间里，WE公馆仍是正常对外出售租赁权。

据了解，We公馆对外销售的房屋实际为长租房，且与购房者签订的非购房合同，而是租赁合同，最长的是20年，没有房产证。

由于项目地处大石地铁口，位置优越，而且价格不高，吸引了不少购房者的购买。

现在物业要拆除，花了钱的业主分分钟几十万就打水漂了。

近年来，出售使用权的项目遍地开花。

这些项目往往都比周边项目的价格要便宜许多，因此吸引了不少买家关注。

这类项目通常有四证：《规划许可证》、《土地使用协议许可证》、《施工证》、《用地批准书》，但没有《商品房预售许可证》。

其实很多“出事”的项目，出事前均有迹可循，要不销售证件不全，要不接到政府的违规通知。

所以，购房者在看这类产品的时候，要多加留意，查询清楚相关资质。

例如白云区的政府网站，就有不少租赁公寓的风险提示↓↓

另外还有一种需要警惕的项目就是小产权房。

通常这类房源，都缺少“五证”，即国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证及商品房预售许可证。

这“五证”是消费者取得房产证的先决条件，如果没有“五证”是不能办理房产证的，而且不受法律保护，存在诸多风险。

所以，为了避免自己的血汗钱打水漂，不要贪便宜啊，买房前擦亮双眼、多咨询多查询很重要。

购买公寓最好购买有保障的大品牌房企旗下的项目、已经拿了全部销售许可证明的项目。

部分资料来源：广州楼市发布、黄埔观察、广州房产等

广州买楼综合整理