张清勇等：独栋小楼还是公寓大厦？二战后日本住宅形态的演变与启示

财经智库CASS · 发表于 2020-5-30 12:00:00

本文梳理相关文献和数据，分析第二次世界大战后日本住宅形态的演变过程，探讨其发展历程及理念、政策可为我国借鉴的方面。从住宅形态看，日本独栋住宅占九成以上，公寓不到一成；住独栋住宅的居民户数超过公寓；独栋住宅面积较大，公寓相对小得多；独栋住宅多为自家所有、自家居住，公寓多用于出租。从发展历程看，第二次世界大战后到20世纪90年代初，日本住宅开发以独栋为主，公寓也有所增加；地产泡沫之后，居民对于土地、住房是否是有利投资品的观念有所转变，加上人口、家庭结构和生活方式的变化，单身家庭、无子女的夫妇和老年夫妇占比不断上升，公寓的份额有所增加。影响日本住宅形态选择的主要因素是市场需求，政策没有明显的倾斜。与日本相比，我国城乡住宅建筑高层化、生活空间小区化的趋势明显。建议参考日本的经验，适度放开政策，让市场根据居民多样化的需求，提供更多元的选择。

作者：张清勇（中国人民大学农业与农村发展学院）；年猛（中国社会科学院农村发展研究所）；清水薰（美国匹兹堡大学政治科学系）

刊期：《财经智库》2020年第3期

一、引言

改革开放四十多年来，我国城乡景观发生了翻天覆地的变化，其中一个明显的趋势是建筑物高层化、生活空间小区化。在城市，以公寓楼为主的多层建筑不断增加，独栋和低层住宅逐渐减少，封闭式的住宅小区占大多数。有学者指出，到 2009 年，独栋住宅在全国城镇存量住宅中只占 3.5%，在 35 个大中城市则仅占 1.0%（周建高，2012a）。在农村，不少地方为了给城市扩张腾指标，搞“城乡建设用地增减挂钩”，拆村并居、撤点并村，大力推进农民集中居住，出现了“世界上独一无二”的农民“被上楼”现象（周建高，2017）。中国人民大学、美国农村发展研究所和密歇根州立大学 2011 年对 17 个农业大省 662 个乡镇的调查访谈显示，平均每 6 个村就有 1 个在经历“上楼”，名目有新农村建设、农民小区或新居建设、城乡一体化、宅基地换房、小康示范村和增减挂钩等（朱可亮等，2012）。

对于我国住宅不断向高层发展的情况，一些学者提出了不同看法。周建高（2012b）把两个以上独立家庭居住于同一栋建筑内、共用出入口的住宅称为集合住宅，在分析美国、日本住宅形态的基础上，指出集合住宅存在式样单调难以满足多样化需求、邻居间相互影响大、高楼建造使用过程中存在多方面安全问题以及对人际交往产生负面影响等弊端，认为人均住宅面积在超过 30 平方米后，我国“住房建设的方向应从应付亟需转变为讲求生活质量，向国民提供更多选择机会方向上发展”。党国英（2012，2013）指出，“我梦想中国城市家庭十之七八有独栋房屋居住”，“别说我们没有土地。……换句话说，提升中国人的居住品质，其实不用多占土地，更不需要占用耕地。需要改变的只是政治家的理念与土地管理体制”，建议政治家“改善国土规划和城市建设理念，为大部分国民获得独栋房屋的提供实现条件”。他还写道，“在日本这样一个算是典型的人多地少的国家，特别在东京这样一个人口稠密的都市区，多数居民居然有独栋房屋，实在令人感慨”，建议我国“改革城乡土地规划管理制度，统筹城乡建设用地资源，使城市居民需要的住房建设用地占城市区域的比重大幅提高到 45% 以上，逐步使经济型独栋住房成为城市居民住房的主体形态”（党国英，2015，2019）。

对于向国民提供高层公寓之外的更多选择机会、多建独栋住宅的观点，也有研究提出了反驳。这类观点认为，虽然独栋住宅好，但是“我国人多地少、耕地紧张，城市建设只能高密度开发，住宅全部盖成楼房而且日益高层化”（周建高，2012b）。对于党国英研究员关于让大部分国民居住独栋房屋的观点，李频（2013）写道：“中国能不能在现有城乡建设用地总面积中建造大量的独栋房屋供应给‘中产阶层’？答案是绝不可能！中国的基本国情是人多地少，人口增加、经济发展、生活水平提高，以及城镇化率的提高，都是推动农产品需求和建设用地增长的重要因素，而中国现有的耕地尚不能满足全社会的农产品需求，城镇化发展基础设施建设和工矿企业用地急速增加，再加上进城务工农民的巨大住房需求，都要求保护耕地，集约节约利用土地。现在不少省区的农村宅基地都已从独栋房屋向联排式、公寓式住宅发展，而大中城市早已禁止建造别墅等低容积率住房，如果为了让中产阶层崛起，让他们大部分获得独栋房屋，并扩大财富增长空间，不仅国土面积承载不起，而且必然造成新的住房资源配置不公。”

日本是与我国一衣带水的东亚近邻，人多地少的情况与我国比较接近。从日本动画片和影视剧中，可以看到许多日本人居住在带小庭院的 2~3 层的独栋小楼中。同样是人多地少，为什么中日两国的住宅形态差别那么大？王静（2015）也提出了“为什么在寸土寸金的日本大城市里会有大量独栋住宅形式的建筑存在”的问题，认为原因主要是日本土地私有，以及日本多地震，低层住宅更为安全。类似地，图南（2019）问“日本人多地少为什么还能一家一栋房”。本文尝试进一步细问以下几个问题：日本的实际住宅形态是怎样的，住房中有多少是独栋住宅，人口中有多大比例住在独栋住宅中？过去几十年的发展态势是怎样的，近些年有什么新变化？其住宅形态变化的背后主要是什么力量在起作用？对这些问题的回答有助于认识日本住房的实际情况，也有助于理解同样人多地少的中日两国住宅形态为何有那么大的差异。另外，主张向国民提供更多选择机会、多建独栋住宅的研究多援引日本的情况来支持其观点。因此，深入了解日本住宅形态的历史演变、现实状况及发展趋势，不仅具有认识上的意义，对于我国住宅形态政策的选择，也有一定的参考价值。

为此，本文梳理相关文献和统计资料，分析第二次世界大战后日本住宅形态的演变过程，探讨其发展历程及背后的理念和政策可为我国借鉴的方面。在日本的住宅统计中，主要的两种住宅形式是“一户建”和“共同住宅”，前者的意思是“一栋建筑物就是一个房子”，后者指一栋建筑物中有两个或两个以上的住宅，共用走廊、楼梯等，包括第一层是商店、第二层及以上是住宅的建筑物。按照中文习惯，本文分别以“独栋住宅”和“公寓”称之。

二、日本住宅概况

在多数外国人的印象中，日本的居住条件是比较局促的。一个几乎众所周知的说法来自原欧洲经济共同体对外事务总干事 Sir Roy Denman。他在欧共体 1979 年的一份内部报告中将日本描述为“住在西方人眼中差不多是兔子窝的工作狂的国家”。后来，欧共体委员会还为此正式向日本道歉（M.Dent，1999）。不过，好像日本人并不讨厌“兔子窝”的说法，觉得它很贴切，经常把他们的住所称为“兔子窝”（Woronoff，1991）。但是，从数据上看，日本的居住水准并不比欧洲低多少。A 日本国土交通省 2018 年度住宅经济相关数据报告对日本与美国、英国、德国、法国近些年的住房水平进行了比较（见表1）。可以看出，从户均和人均住宅面积来看，除了比美国的居住面积低较多外，日本的平均居住面积与英国、德国、法国的差距并不太大。

在住房自有率上，2013 年日本为 61.7%，与 2015 年美国和英国的水平接近，比德国和法国高。2013 年，日本公寓的出租率为 72%，与英国、德国、法国的水平差不多，低于美国 15 个百分点；独栋住宅的出租率仅为 6%，比美国、英国、德国、法国的水平低得多。可见，日本的独栋住宅多为自家所有、自家居住，出租的比例很低；相反，很大比例的公寓都用于出租，自家所有、自家居住的比例仅为 28%。

如表 2 所示，随着时间的推移，日本户均住房面积有所增加。平均来看，每户住房的建筑面积从 1993 年的 88.38 平方米上升到了 2018 年的 92.06 平方米。跟公寓房相比，独栋住宅显得宽敞得多，每户的平均面积一直远高于公寓。2018 年，每户独栋住宅平均有 5.77 个居住室，平均建筑面积为 126.63 平方米。每户公寓的居住室数平均为 2.77 个，不到独栋住宅的一半；每户平均建筑面积为 51.14 平方米，约为独栋住宅的 56%。

从住宅形态来看（见表 3），日本的住宅绝大多数是独栋住宅和公寓，长屋和其他住宅所占的比例都很小。栋数上，1983 年，日本全国共有 2379.1 万栋独栋住宅，占全部住宅栋数的 90.2%；公寓 118.4 万栋，占 4.5%。到了 2018年，独栋住宅增加到了 3207 万栋，增长了 34.8%，所占比例提高到了 91.4%；公寓增加到了 230.3 万栋，增长了 94.5%，所占比例提高到了 6.6%。长屋和其他住宅的栋数和比例则都有所下降，在 2018 年分别只占 1.6% 和 0.5%。正是因为独栋住宅占全部住宅栋数的九成以上，城市景观以低层住宅居多，才给人留下了日本到处都是独栋“小别墅”的深刻印象。

在户数的统计上，公寓楼房内部的一个单元和一栋独栋住宅都计算为一户。公寓楼一般楼层数比较多，内部至少有两户，有的甚至有几十户。如表 4 所示，日本的公寓呈现高层化的趋势：1983—2018 年，层数为 1~2 层的公寓栋数占全部公寓的比例由 74.2% 下降到了 57.8%，而 3~5 层的栋数由 23.1% 增加到了 33.7%，6~10 层的栋数由 2.2% 增至 6.5%，11 层以上的栋数由 0.5% 增至 2.1%。因此，表 5 中公寓户数所占的比例大大高于表 3 中公寓栋数所占的比例。1978—2018 年，独栋住宅户数由 2096.2 万户增加到了2876 万户，增长了 37.2%，但占住宅总户数的比例从 65.1% 下降到了 53.6%，稍微超过半数，仍占大头；公寓户数则从 796.3 万户增加到了 2334.4 万户，增幅达到了 193.5%，占住宅总户数的比例由 24.7% 提高到了 43.5%。

在各都道府县，独栋住宅和公寓占全部住宅户数的比例有较大差别（见表 6）。总的来说，在大都市和中心城市，独栋住宅所占比例较低，公寓所占比例较高。例如，2018 年，东京都独栋住宅所占的比例最低，为 26.8%，公寓所占的比例最高，为 71%；大阪府独栋住宅所占的比例为 40.7%，公寓占55.2%。而在工业较少的地区，如秋田县，独栋住宅占比高达 79.7%，公寓只占 17.7%。

从住宅的建造方法、建造材料来看，独栋住宅多为木造，而公寓多为非木造（见表 7）。2018 年，2876 万户独栋住宅中，木造的比例高达 92.6%，其中使用防火木建造的独栋住宅占 54%；非木造占 7.4%，其中使用钢筋混凝土、钢架修建的分别占 3.7% 和 3.2%。公寓中，木造的应该都是低层公寓，占 12.5%，非木造的占 87.5%，其中以钢筋混凝土和钢架修建的分别占 72.3% 和 15%。

另外，日本的住宅空置量和空置率越来越大。如表8所示，1978—2018年，日本的空置住宅数量由 267.9 万户增加到了 846 万户，空置率则从 7.6% 一路攀升至 13.6%。2018 年，846 万户空置住宅中有 317.4 万户是独栋住宅，占所有空置住宅户数的 37.5%；有 475.2 万户是公寓，占 56.2%。与表 5 的数据相比较，可以计算得出：1978—2018 年，独栋住宅的空置率由 4.81% 抬高到了 11.04%，而公寓的空置率由 15.87% 增加到了 20.36%，公寓的空置率大大高于独栋住宅。

三、战后到泡沫时期：独栋为主，公寓逐渐增多

（一）独栋住宅

第二次世界大战前，日本大多数住宅都是传统的日式建筑，房间铺着榻榻米，家庭成员坐在餐厅的地板上就餐，卧室的隐私不太受重视，会客室的主要功能是接待客人，而不是用于家庭成员相聚。第二次世界大战后提倡“现代家庭的现代房屋”，建造的住宅主要提供给由父母和孩子组成的独立核心家庭，有一个用餐厨房，人们坐在椅子上用餐，卧室是隔开的，以保护隐私，客厅的功能更多的是让家人聚在一起（Hirayama and Izuhara，2018）。在第二次世界大战后的重建过程中，这类住宅多是独栋的一层或二层的房屋。

碓田智子和住田昌二（1990）指出日本人偏爱独栋住宅的观念早在 1951年《有关住宅的民意调查》中就已经充分体现出来了。他们分析第二次世界大战以后日本政府开展的一系列调查数据，指出在战后的每个时期，大多数日本人都将木制独栋住宅作为理想的住房。在20世纪60年代初的许多民意调查中，独栋住宅的支持率均超过了 90%；在 1975 年以来的调查中，独栋住宅的支持率也一直未低于 80%。从历次调查来看，支持独栋住宅的理由有 7 个，包括：（1）“接地性”，有一个庭院，接近土壤；（2）“心理的安定”，可以不假思索地生活，不用顾忌左邻右舍；（3）“适合老年人和儿童”；（4）“布局自由”，方便改扩建；（5）“资产性”，有利于财产增值；（6）“生活环境”；（7）“所有者的意识”，感觉像是一个国家和一座城堡的所有者。从几次民意调查的结果来看，“心理的安定”一直是支持独栋住宅的首要原因，而“接地性”和“布局自由”排第二、第三位。“资产性”在所有调查中排名第四或更低，但是随着时间的推移，其位次一直在上升。此外，与未来生活稳定性相关的选项（适合老年人和儿童）的认可率也趋于逐渐提高。据此，他们指出，从战后重建时期到 20世纪 80 年代末，日本人偏爱独栋住宅的原因是心理上的，可能与大量人口都是从农村流向城市的居住历史有关。

这种心理偏爱是普遍而广泛的。在当时的社会中，拥有带庭院的独栋住宅对于绝大多数工薪家庭来说是一个梦想。对他们来说，住宅的最终目标就是独栋住宅，在此之前的一切住所都是临时的（Kubo and Yui，2011）。有学者总结了日本人生命周期中的“住房梯阶”（Housing Ladder）：人们先租房住，后来搬进自己所有的住宅；先住在公寓里，后来搬到独栋住宅中（Hirayama，2007）。也就是说，一般人从青年到老年，如果能走上正常的上升通道，都是先租房住，然后购买公寓房，最后爬到住房阶梯的顶峰，拥有一栋带庭院的独门独户住宅。对于日本人对独栋住宅的喜爱，社会史学家 Waswo（2002）写道，“调查研究表明，东京的绝大多数居民都认为独栋房屋是理想的住房形式，而公寓远远地排在了第二位。在这一点上，他们和日本其他城市居民的看法是一致的，原因也基本相同。独栋房屋几乎总是比一般的公寓宽敞，可以为每个家庭成员提供适当的私密性，更不用说与邻居的某种程度的私密性了。另一个吸引人的地方是，这样的房子带有花园，无论面积多小，孩子们都可以在其中安全地玩耍，而无需时刻留意。此外，人们认为地震时独栋房屋比任何其他形式的房子安全，特别是如果房子位于人口稀少的地区：即使建筑物本身倒塌，居住者也有可能毫发无损地逃脱；即使是地震引发了熊熊大火，幸存者也可以逃到附近的露天场所。”还有学者从其他角度解释了日本人偏爱居住独栋房屋、房子破旧之后就拆掉重建的原因：有的指出日本最初是一个农业部落，对土地有特殊的爱好，他们不愿出售土地和搬迁，相反更喜欢继续在自己的土地上建造房屋并将土地传给后代；有的指出大多数日本人相信佛教轮回，因此很自然地要定期拆除和重建房屋；有的认为地震、海啸和大火等自然灾害的经历使得日本人将房屋视为一次性的；有的从经济学角度提出，由于人口稠密、土地稀缺，寻找新土地的成本很高，使得人们倾向于不出售土地而愿意在原来的土地上重新修建（Sasatani et al.，2010）；河野すみれ（2013）则认为上班族追求独栋住宅是因为在追求住房所有权的政策和社会氛围下，拥有带庭院的独栋住宅是一种身份象征。

从政策角度来看，政府似乎没有在独栋住宅和公寓之间有所偏重。不过，由于普通居民在心理上偏向独栋住宅，相关政策的实施推动了独栋住宅的建设。这种情况在第二次世界大战前就已存在。例如，1921 年日本出台了第一部将合作住房制度化的法律《住宅组合法》，规定在地方长官的许可下，7 个或 7 个以上的成员可设立住宅合作社，每位合作社成员出一定的资金，轮流获得住房，合作社可以获得低息贷款和税收优惠。在这一政策下，住宅合作社共建设 35000 套住宅。不同于欧洲（住宅合作社的发源地）建的是公寓房，日本住宅合作社所建的住宅多为独栋住宅（周藤利一，2015）。第二次世界大战后，日本确立了以住宅金融公库法、公营住宅法和住宅公团法为三大支柱的住房政策体系，致力于通过扩大中产阶级的住房所有权来创建“社会主流”，鼓励建造或购置自有住房（Hirayama，2014）。其中，住宅金融公库成立于 1950 年，直接向有一定能力建造或购置住宅的家庭提供长期低息住房贷款。这项政策没有在公寓和独栋住宅之间有所侧重，不过最终的情形是用于建造或购买独栋住宅的居多。可见住宅形态的主要决定力量还是居民个人和市场的选择。

土地政策上，日本政府在第二次世界大战后不久禁止了 12 坪以上独栋住宅的建设，之后限制逐渐放松：1948 年，允许建设 15 坪的住宅；1949 年，30坪以内的住宅经申报就可以自由建造；1950 年则完全取消了坪数限制（河野すみれ，2013）。原先农地法严格限制农地转向非农使用。随着产业结构的变化和城市化的推进，农地政策向“不得不作转用”的方向转换。1959 年，农林水产省颁布了《农地转用许可基准》，承认农地的转用从趋势上看是不得已的事，在开发政策上对必要的农地转用进行了规定（野口悠纪雄，1997），而之后又有各种各样的“特别法”，使得限制农地转用的规定实质上放松了，城市周边的农业用地便大片地被转化成了住宅用地（左令、黄震亚，2000）。这为在城市周边大量建设独栋住宅提供了便利，也促进了日本城市的郊区化。

适应市场的需求，日本独栋住宅的建材和建筑技术也不断改进。进入 20世纪 50 年代以后，随着材料短缺的缓解以及建筑公司具备了在小块土地上建房的能力，建造小型独栋住宅的经济负担变得不再那么大。不少居民购买土地后，聘请建筑公司来盖独栋小楼。这些建筑公司多为小型家族企业，为拥有土地的家庭提供定制住房。一些建筑公司也抓住市场机会，购买大块土地后进行细分，建造现成的独栋住宅出售。另外，由于地价持续上涨，许多老旧独栋住宅的房主不愿出售旧房和土地，而是在拆除旧房子后，聘请建筑公司按土地的形状和大小设计定制的房屋。为降低建造成本，建筑商在 20 世纪60 年代采用预制的建造方法，并在 20 世纪 70 年代采用日本版的 2×4 建造方法。这些新的建造方法极大地改善了独栋住宅的质量，其市场份额逐渐增加（Sasatani 等，2010）。随着地价上升，建筑公司也不断专业化，能够为客户提供符合其土地条件的各式各样的房屋设计，在几个月的时间里就能完成从设计、制造到交付、安装的整个过程。到 20 世纪 90 年代，使用定制施工技术进行拆建的住宅数量占新建独栋住宅的 75%。进入 21 世纪后，八家主要的建筑公司占据了大部分市场，能够提供广泛的产品选择，包括多达 300 种采用先进预制件以及混凝土、钢铁和木材组件的弹性设计（Ronald，2009）。

一般独栋住宅的占地面积都不大。第二次世界大战前独栋住宅的平均用地约为 100 坪，战后则大大缩小，最小可在 21 坪的土地上盖一栋独栋住宅（Ronald，2011）。希望拥有独栋住宅的人们设法买到一小块土地，而建筑师也尽力设计好小户型独栋住宅来满足客户的需求。根据东京都政府新闻办公室 1997 年发布的数据，东京都占地面积在 100 平方米以下的独栋住宅占所有独栋住宅的 44.3%。而且，占地面积规模越来越小的趋势仍在持续，背后的原因是地价不断上涨，购买者买不起大块的土地，土地因而不断被细分（浅見泰司、高暁路，2001）。

独栋住宅的另一个特征是越建离市中心越远，形成了城市蔓延。背后是地价的上涨和职住分离的人们对独栋住宅的追求。Capitanio（2018）描绘了不同年代出生的人在东京居住范围的变化：20 世纪 30 年代出生的那代人到东京学习和工作，主要定居在距市中心（以东京车站为标志）10~20 公里的地区；出生于 20 世纪 50 年代和 60 年代并于 80 年代结婚的人，由于渴望拥有带庭院的独栋住宅，就要到距市中心 30~50 公里的地方居住了。类似地，Waswo（2002）写道，“只有在离东京市中心越来越远的地方买房，理想的房屋所有权形式才能在不超过家庭年收入 5 倍左右的水平上实现，这是依赖薪水的购买者能够承受的最高上限。在 20 世纪 50 年代后期，这意味着要到距离东京市中心约8~10 英里的地方；到 20 世纪 70 年代后期，要到距市中心约 15~20 英里的地方了；到 20 世纪 90 年代初期，就要将目光投向距离更远、到市中心通勤时间至少 2 个小时的地方了。”

（二）公寓

虽然大多数日本人的理想是拥有一所独栋住宅，但真要买下来却并非易事，尤其是对大城市的工薪族来说。另外，还有不少人不愿为了住郊区的独栋住宅而每天花几个小时乘车上下班，选择了购置或租住公寓楼。碓田智子和住田昌二（1990）分析多次民意调查的数据后指出，随着时间的推移，将便利性和经济性看得比独栋住宅更重要的人有所增加。他们指出，与很多人选择独栋住宅主要是心理上的原因相比，选择公寓主要是出于现实的考虑，包括价格比独栋住宅低、居住方便以及公寓住宅的设计样式越来越多元。

公寓住宅的发展也与第二次世界大战后日本政府致力于使大多数家庭成为房主的政策有关。第二次世界大战结束前后，日本城市多为租赁房。1941年，厚生劳动省对 24 个城市的“大城市住房调查”发现，所有住房中的 76%是出租的，特别是在大阪和神户，市区的房屋自有率仅为 10% 左右（碓田智子、住田昌二，1990）。到了 1945 年左右，全日本仍约有 70% 的城市房屋是出租屋（Ronald and Hirayama，2006）。如前所述，战后日本推行侧重住房自有的社会政策。与独栋住宅相比，公寓价格相对较低，加上政策上放宽了贷款管制，不少家庭在走上住房阶梯的顶端、购买一所独栋住宅之前，会先购买一套公寓。

1960 年之前，东京等大城市中心地区有一些低层木制公寓。1962 年，《建筑物区分所有法》施行，明确了公寓所有者的权利和义务，理顺了公寓买卖的关系。1965 年，20 世纪 20 年代制定的建筑物限高 31 米的政策被废止，为建设高层公寓解除了法律上的限制。20 世纪 60 年代末，住宅金融公库和私人银行的贷款也可以用于公寓，那些无力购买独栋住宅的人可以通过购买公寓来拥有房屋。同时，在市中心及其周边地区，许多私人开发商建设了不少公寓出租（Ronald，2011）。与独栋住宅相比，公寓价格相对较低，靠近市中心、交通便利，且随着时间的推移，公寓的设计趋于多样化，能更好地适应单身人士和大家庭的需要。A 到了 70 年代，城市中心的公寓数量大量增加，建设量翻了几番（Ronald，2009）。除了法律政策的原因外，还有几方面的原因：（1）城市周边适合住宅开发的土地趋于减少；（2）市中心地价上涨，住宅建得高才能抵消地价的上涨幅度，让居民买得起；（3）年轻人和生活方式的变化，靠近工作场所的公寓受到欢迎（日本兴业银行产业调查部，1988）。到了 90 年代初，公寓几乎占据了城市自有住房市场的 1/3（Ronald and Hirayama，2006）。

四、后泡沫时期：公寓加快发展

20 世纪 90 年代初的地产泡沫、经济泡沫破裂是一个明显的转折点。土地价格、房屋价格暴跌后持续平稳，长期的经济低迷，人口和家庭结构的变化，加上政府相关法律、政策的实施，推动了市中心地区公寓楼的开发热潮。

地价、房价的暴跌有两方面的后果。一方面，20 世纪 80 年代后期到 90年代初，地价涨到了极高的水平，绝大多数城市中心地带的土地只能用于办公和商业用途，很少建设住宅，对该地区住宅的需求受到了抑制，但仍有不少人将靠近就业地、商业街的市中心地带视为理想的居住地。随着地价的下跌，在市中心建设高层住宅变得有利可图。开发商对此做出了迅速的反应（Fujii 等，2007）。另一方面，地价、房价的下跌打破了很多人以为地价上涨是“自然现象”的“土地神话”（平山洋介，2012），不少日本人对土地、住房的看法发生了变化，更多地把土地和住房看作消费品，而不是投资品。日本国土交通省长期开展土地问题方面的民意调查，问及土地是否是有利资产（“你认为土地是比储蓄、股票等更有利的资产吗？”）时，1993 年 61.8% 的受访者回答“我这么认为”，21.3% 的受访者回答“我不这么认为”；回答“我这么认为”的比例，从 1995 年开始比较明显地下降；2018 年，回答“我这么认为”的受访者降至 32.6%，而回答“我不这么认为”的则升至 39.4%，高于“我这么认为”所占的比例（见图 1）。观念的转变影响了居民在独栋住宅和公寓之间的选择，越来越多的人倾向于购买公寓。

影响住宅形态选择的重要因素还有人口、家庭结构和生活方式的变化。如前所述，第二次世界大战后日本核心家庭的出现和成为主流是独栋住宅普遍流行的一个重要原因。与之对应的是，公寓是多数小型家庭的首选，如单身家庭、无子女的夫妇和老年夫妇。正因为如此，随着日本家庭结构和生活方式的多样化，公寓在日本住房市场中的分量变得越来越重（Ronald，2009；Kubo and Yui，2011）。日本的老龄化举世皆知，这里不再赘述。还有一个重要的趋势是未婚率持续上升。如表 9 所示，根据日本总务省五年一次的“国势调查”，1985—2015 年，日本各个年龄段的未婚比例都大幅提升，其中 50 岁时的未婚比例（日本统计中将其视为终身未婚率），男性从 3.9% 增加到了 23.4%，女性从 4.3% 增加到了 14.1%。随着未婚率的提高，家庭结构发生了变化。1980—2010 年，单身家庭占比从 15.8% 增至 32.4%，而由夫妇和子女组成的家庭所占的比例从 44.2% 减至 27.9%（Hirayama andIzuhara，2018）。

在以上几方面因素的影响下，日本居民对于理想住宅形态的观念有所变化。国土交通省的民意调查问及“你认为今后理想的住宅形态是什么样的？是独栋住宅还是公寓？”如图 2 所示，1995—2018 年，回答“独栋住宅”的比例从 90.2% 降至 65%，回答“公寓”的从 4.1% 升至 10.2%，回答“独栋住宅和公寓都可以”的由 4.8% 升到了 21.8%，可以看出公寓的受欢迎程度有明显提升。这种情况在人口规模较大的城市更为突出。在政令指定都市，2015 年回答“公寓”的占 15.5%，回答“独栋住宅和公寓都可以”的占 23.7%，均高于人口规模较小的市和町村。

公寓在中心城区的快速发展也和政府的政策密切相关。一是中央政府对规划体系的修改。日本政府以经济振兴的名义放宽了规划管制，通过修改《建筑标准法》和实施《特殊城市更新法案》，允许更高的容积率，公寓楼可以建得越来越高。二是地方政府出台了相关鼓励政策。例如，出于对美国内城人口不断减少、城市中心衰败问题的警惕，东京市中心的几个区大力鼓励城市复兴和住宅建设（Fujii et al.，2007；Ronald，2009）。于是，日本大都市的城市景观得到了重塑：由独栋住宅建设驱动的城市蔓延，迅速转变为高层公寓的大量开发（Hirayama，2006；Izuhara andForrest，2008）。如表 10 所示，以前东京都政府为中心，对东京 70 公里地区的建筑类型进行考察，可以发现 1988 年的东京都 70 公里都市圈内，独栋住宅的户数达到了 5078400 户，公寓为 4911400 户，公寓少于独栋住宅。考虑到每栋公寓楼可能有几十户的住户，可以想象独栋住宅建筑物的数量远多于公寓楼。到了 2018 年，70 公里都市圈内，独栋住宅户数增长了 29.1%，为6557700 户，而公寓户数大增 97.5%，达到了 9700500 户，公寓户数已是独栋住宅户数的 1.48 倍。细究其中，1988—2018 年的 30 年间，市中心 10 公里范围内，独栋住宅的户数下降了 11.6%，而公寓户数则增加了 95.8%；在其他圈层，独栋住宅和公寓的户数都有所增加，但独栋住宅户数的增幅较小，最高为41.7%，公寓户数的增幅都很大，最低为 79.9%，最高为 216.2%。另外，从户数来看，市区中心已以公寓为主，靠外层的郊区仍以独栋住宅居多，但公寓的数量增加更快：2018 年，在 0~30 公里内，公寓的户数是独栋住宅的 2.39 倍；在 30~40 公里圈层，公寓户数与独栋住宅大体相当；在 40~50、50~60、60~70公里圈层，公寓户数还不及独栋住宅，但差距有所缩小。

不过，独栋住宅仍有其吸引人之处，这与 2018 年调查中仍有高达 65% 的受访者将独栋住宅当作理想住宅是相吻合的。而且，独栋住宅的设计与建设也在不断适应时代的变迁。例如，在“二世代住宅”中，同一个家庭的两代人分开居住，通常上层住年轻夫妻，下一层住是祖父母，每层有独立的设施，有一定的私密性，又可以提供照看儿童或护理老人的便利。又如，中心城区的超级小型住宅（日语称“狭小住宅”）也在涌现。这种住宅通常在小于 10 坪的细分地块上定制建造，价格比同面积的公寓高，但比郊区面积较大的独栋住宅要低，也有不少家庭选择（Ronald，2011）。

将来会如何发展？如果总体经济、地价和房价保持之前的平稳状态，而家庭结构和生活方式延续之前的态势，公寓楼应该会以高于独栋住宅的速度得到开发，并占据更大的份额。据日本总务省推算，到 2040 年，日本男性到 50岁时未婚比例将进一步攀升到 29.5%，女性达到 18.7%。适应人口老龄化、平均家庭规模缩小等趋势，市场将开发更多的高层公寓，而城市景观也将延续之前中心城区越来越高、高层公寓逐渐外扩的态势。

五、简短的结论

前文梳理相关文献和统计资料，描述了日本住宅形态的概况：（1）独栋住宅平均建筑面积较大，公寓的平均建筑面积较小，不到独栋住宅的六成。（2）独栋住宅多为自家所有、自家居住，出租的比例很低，不到 10%；公寓多用于出租，自家所有、自家居住的比例约只有 1/4。（3）从建筑物形态上看，绝大多数住宅都是独栋小楼，独栋住宅约占全部住宅建筑物栋数的九成以上，公寓不到 8%；户数上，独栋住宅略超半数，公寓不及半数；在大都市，居住公寓的户数比例超过了独栋住宅。（3）发展态势上，从第二次世界大战后到泡沫时期，住宅开发以独栋为主，公寓也逐渐增多；20 世纪 90 年代初地产泡沫、经济泡沫破裂后，地价、房价持续平稳，中心城区的公寓需求得到释放，居民对土地、住房是否是有利投资品的观念有所转变，越来越多的人倾向于购买公寓；另外，人口、家庭结构和生活方式的变化也影响住宅形态的选择，老龄化、少子化以及未婚率持续上升，单身家庭、无子女的夫妇和老年夫妇在总人口中的比例不断增加，这类家庭更倾向于选择居住在公寓中，使得公寓在日本住宅市场中的分量变得越来越重。总体上看，影响日本住宅形态选择的主要因素是市场需求，政府似乎没有在政策上有明显的倾斜或限制。第二次世界大战后，日本进入了快速城市化，当时围绕着强调公寓房还是独栋房屋这一话题进行了激烈讨论（Yamamoto，1970）。类似的争论一直存在。高晓路（2004）指出，日本的专家、学者和政府一直就小规模宅基地的话题展开讨论，“观点大致分为两派，一派主张小规模开发和小规模宅基地供给满足了社会需求，具有其内在的经济合理性，只要是有计划地供给不会给城市环境造成很大问题；另一派则坚持认为小规模宅基地的供给是城市规划政策的失误，除了给周围的建筑带来通风不良，火灾隐患增加等环境问题，还使得地区公共服务的水准普遍降低。更糟糕的是，密集居住区很容易沦为衰落地区，将来只好依靠政府投资才能进行下一轮改造。”实际上，很多人选择独栋住宅的原因主要是心理上的，另一些人选择公寓主要出于现实考虑，包括总价较低、交通方便以及设计样式的多样化。市场则迎合人们的需求，推出多元的住宅形态和建筑设计供选择。

我国城市住宅建筑高层化、生活空间小区化的状况，以及很多地方农村正在发生着的“上楼”集中居住，可能与历史上修建工人新村、计划经济时代多建集体居住的单位社区以及改革开放后引入香港的房地产开发模式有密切的联系，也与追求集约节约利用土地有关。不过，封闭小区、高层住宅并不一定带来土地的高效利用，其容积率不一定比精心规划的独栋住宅区高，港式物业开发模式也不见得适合大陆各地的实际情况。计划经济时代已然过去，市场要在资源配置中起决定性作用，理应从观念和政策上做出真正的调整。2020 年 3 月 30 日中共中央、国务院《关于构建更加完善的要素市场化配置体制机制的意见》中最重要的一块内容就是“推进土地要素市场化配置”。从日本的经历来看，让市场充分发挥作用，是解决住房问题以及满足差异化需求的重要保障。借鉴日本的做法，结合我国土地公有、土地使用权可以依法转让的国情，从健全土地要素市场化配置的角度出发，也许我国住宅用地配置的政策可以适度放开，让更多主体参与其中，例如允许居民购买小块土地使用权用于自建住房，允许开发公司购买大块土地的使用权后进行分割交易或建设小规模住宅后上市，实现在合理有力的规划管控之下，让市场根据居民的多样化住宅需求，提供更多元的选择。政策上可以考虑借鉴日本对独栋住宅的规划管理以及近些年有关小规模开发的反思和调整。

让智慧到达它应有

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