大多数公寓老板错拿物业亏千万，皆因这3个大坑 丨律师来指点

1、长租公寓企业在签署合同时，一定要看房屋产权证书（最好是去房地产交易中心调取最新的房屋产调信息）中的房屋所有权人是否就是租赁合同中的出租方，如果不是，需要了解清楚原因，让房屋所有权人出一份授权委托书：授权其他第三方办理房屋出租事宜并代为签署相关协议文件、代收合同款项等。

2、在租赁合同中约定明确的赔偿责任，即由于房屋出租方并非有权出租方导致租赁合同解除时的赔偿责任，值得特别提出的，此种情况下赔偿责任建议采取赔偿具体金额+兜底条款模式。因为，若不明确具体赔偿金额，对于有经验的出租方而言知道承租方主张这些赔偿需要证据支持，尤其对于未来经营损失，是比较难以证明的，被法院调整的概率会比较大。

1、对于第1）种情形，要求与二房东直接签署房屋租赁合同，或者要求二房东出具一份授权委托书：授权其他第三方办理房屋出租事宜并代为签署相关协议文件、代收合同款项等。

2、对于第2）种情形，须明确二房东取得业主方允许对外转租的书面证明。

3、对于第3）种情形，即在长链条的租赁项目中，长租公寓企业如果有可能，尽量核实每一环节的租赁主体（当然，这在商业上可能难度比较大），以确保其为有权出租方，而非上面案例中的纯诈骗犯罪；另外，长租公寓企业一定要通过多种渠道核实该房屋为出租方有权使用房屋，比如通过询问保安、物业公司等了解房屋实际使用情况。另外，对于长链条的长租项目，一定要在租赁合同中明确出租方的赔偿责任，并要求自然人（法定代表人或股东）为其提供担保。

1、在签署租赁合同前，须查阅房屋的产权证书，明确房屋的所有权人是否为两人或以上。

2、如果为两人或以上的，则租赁合同的出租方必须为产权证书上所有出租人，或者由其他所有权人出具同意出租并委托某一主体签署房屋租赁合同的情况说明。

1、首先，长租公寓企业在签署房屋租赁合同前，必须拉取房屋最新的房屋产调信息，明确房屋上是否已经设有抵押或查封。

2、如果房屋上在租赁前已经设有抵押或查封的，那么作为承租方的长租公寓企业此时必须要考虑到房屋有随时被出售，自己随时有被清场的风险。长租公寓企业此时可以向房屋业主方了解抵押或查封的具体情况，要求业主方提供借款协议、抵押担保协议或与查封相关的诉讼信息，结合业主方的实力、借款余额、还款期限、诉讼案件进展等，综合评估项目后续被拍卖的概率及可能性。

3、在长租公寓企业综合评估认为风险可控，需要继续承租项目的，应在租赁合同中设置相应的违约条款，在房屋被拍卖后业主方应承担赔偿责任（为避免后续诉讼举证困难，该处的赔偿必须采用：赔偿具体金额+兜底赔偿条款）。

4、另外，建议长租公寓企业要求业主方公司股东或资信状况较好的自然人为其责任提供连带责任担保，避免在争议出现后，公司通过转移资产等方式逃避债务、规避法院的强制执行。