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今年年初，伴随着疫情的肆虐，房地产业已经成为国民经济的支柱产业。虽然“稳地价、稳房价、稳预期”依旧是楼市的主要目标，但不可否认的是，截止4月，无锡新房备案成交均价已经达到19358元/㎡，同比去年上涨2795元/㎡。以89㎡小户型来看，总价由原来的147万元上涨至172万元。根据前不久智联招聘公布的无锡平均招聘薪资水平7913元计算，一套89㎡小户型，相当于一个普通家庭，不吃不喝干18年。这还只是建立在无锡目前均价19358元/㎡的基础上，根据《无锡房价梯度曝光，刚需在哪一层》一文统计，目前无锡梯度等级已经全面向2W+迈进，头部由4W领跑，加上年初各个板块拍出的高价地块，19358元/㎡的均价，会随着时间的推移逐步向上浮动。
而这时，低总价、地段佳、可租赁的商住、商办性质的公寓产品，便进入了购房人的视野，被逐渐发展成为住宅的替补品。
不容置疑，在强一线城市中，公寓占据极强的地位，2001年，北京朝阳区对外公布并展示了北京CBD的详细规划，总体规划体量为1050万平方米，其中，50%为写字楼和酒店，25%为公寓，25%为商业及配套设施。不仅是北京，包括上海、广州、深圳等一线城市，无一例外，都是公寓发展较好的城市。但回到无锡来看，一个住宅均价19358元/㎡，公寓均价10767元/㎡的城市，选择公寓产品投资是否有必要，以及公寓之后的大致走向究竟如何，就成为了一个值得探讨的话题。针对这个话题，围炉论市三位大咖再次聚首，针对目前无锡市场上在售的公寓项目进行理性分析，力图还原一个最真实的市场。
以前段时间各大朋友圈都在转发的宝能城V-house公寓为例，项目地处经开区，还有着比较少见的6米挑高，看起来十分值得投资，但事实真的如此吗？
首先，看投资门槛。项目售价2万/㎡，面积75㎡，总价150万，按照公寓贷款年限10年，首付50%来看，首付75万，月供7864元。因为，相同的首付，完全可以去选择性价比较高的诸如胡埭、洛社等区域，买上一个更大面积的住宅产品。如果对地段有要求，也完全可以选择梁溪区小户型产品，比如前段时间刚刚开盘的梁溪本源，79㎡户型，毛坯均价仅17000元/㎡，哪怕4成首付，也要比宝能公寓低上不少。除宝能V-house本身的150万的价格过高外，二手公寓交易税费过多，也不推荐投资的公寓的理由之一。首先公寓本身有3%的契税，相比住宅要高2个点，不仅如此，另外，还有个税、增值税、土地增值税、城市维护建设及教育附加费、印花税等各种税费，综合计算，大约会占公寓总价的8%左右。假设宝能V-house能在5年后总价上涨50万，那么200万的公寓，税费将高达17万元左右，出售公寓，不仅不能挣钱，似乎还要倒贴。
如果由买家和卖家共同承担，那做为卖家，至少将承担8万元左右的税费，刨除掉购房投入的机会成本、利息支出等，卖家也几乎是颗粒无收。所以，对于宝能V-house这样的产品，只要购买，就真的是“固定资产”，想要套现是几乎不可能的事情。从国家政策面来分析，公寓设立较高的转手税费，印证的正是“房住不炒”的基本国策，通过经济手段变相的“冻结”公寓交易，也可以有效保护住宅市场价格，防止波动。实际上，5年总价涨50万，是对宝能V-house产品一个相当乐观的估计。以目前无锡市场超过8年的公寓喜年中心为例，2012年项目入市均价在8500元/㎡，而同期开盘的瑜憬湾花园现房也才9600元/㎡。8年后，瑜憬湾花园二手房目前售价已经上涨至23928元/㎡，而喜年中心得益于大板块的普涨，价格才略微有些提升，但上涨幅度也只有2000元/㎡左右，在涨价能力方面远不如住宅。
就2019年全年来看，无锡公寓市场总成交量在48万平方米，折合成销售额，约有52亿市场容量，在体量上，无锡的公寓市场和千亿级的无锡房地产整体市场来说，仅占据很小的份额。而造成这一现象的根本原因，实际上还是由于公寓本身的属性，商住、商办用地，以商业为前提，导致整个产品后期的流动性不足，很难产生高溢价。第一类，发达城市过来的客户群体，因为其所在的城市体量足够大， 因此习惯于投资公寓产品。第二类，资金不足，不能够购买住宅的群体，预计先买公寓过渡。 第三类，则是中老年人，在按揭还款能力上偏弱，将公寓项目当做理财购买，看好后期的租金收益。这三类人，购买公寓，都有着各自的理由，但在购买公寓时，还是需要深思熟虑。针对发达城市的投资客，首先要明白的是，无锡并非北上广深，城市体量小，租赁市场远没有一线城市来的火热，且在无锡，有着大量社区环境良好，交通便利的安置房可供出租，对比租金和居住成本较高的公寓，显然这些，才是无锡租赁市场的主力。资金不足，不能够购买住宅的群体，有许多会考虑购买公寓进行过渡，在房价高涨的情况下，这无疑是一种退而求其次的无奈选择。首先，公寓多为商电商水，相比住宅高了一倍，在生活成本上是额外的负担。其次，公寓居住密度会比住宅大上许多，设计上，公寓会采用 1栋3梯12户，甚至更多户数的设计，由于其商业性质，可以被理解为杂乱无章的人员集散基地，会有很多公司、酒店集结，晚上敲键盘，白天开早会，从早到晚，人流不息。这对于想要一个“家”的年轻人来说，可能最终的结果是连一个安静的睡眠都十分奢望。而且在认房又认贷的情况下，购买公寓，实际上就是用掉了首贷的机会，导致后期买房成本增加，得不偿失。 
那么，将公寓项目当做理财购产品购买，后期依靠租金收益的投资方式，是否合理呢？但值得注意的是，按照目前无锡在售公寓的情况来看，未来，公寓产品体量将越做越大，这无疑加剧了后期的市场竞争。对于住宅来说，体量越大，社区更为纯粹，居住氛围更加浓厚，后期的售价以及租赁价格往往会有显著提升。但对于公寓来说，则恰恰相反。公寓体量越大，后期的租赁成本越高，只有集中管理才会稳定住市场价格，一旦由散户打理，无统一运营，很大程度上会形成恶意压价的行为。比如原本可以出租1500元/月的小公寓，由于体量过大，加之区域内人口数量基本稳定，被住宅分流，面向公寓的群体单一，数量稀少。那么，散户众多的公寓项目中，就很可能出现个别业主，尤其是那种以租养贷，一月不租就要断供的业主，为了出租而下降租金的情况。长此以往，就会有更多业主效仿，导致整个项目在多方压价下，租金只能达到800元/月的水平。但集体管理，也就是不少开发商在出售公寓时所谓的“包租”，显然也不现实。根据《商品房销售管理办法》第11条规定：“房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。”因此，包租本身承诺并不受国家整理条例保护，在合同内不能体现，对于购买者的权益没有保证。对于公寓未来的前景，2017年上海市住建委出台的《关于开展商业办公项目清理整顿工作的意见》可能是一个比较好的参考，未来，公寓很有可能会被淘汰或者以自我阉割的形式退出市场。相对而言，占据极佳的景观视野或者区位的公寓依然十分具有收藏价值，最典型的，就是上海市中心的华府天地，北京市中心的西单·上国阙等，既不占据购房名额，价格相比住宅来说又比较低。但是，就目前无锡市场来看，70%左右的公寓产品基本没有投资价值。如果一定要买，交通便捷度将是选择公寓的第一要素，双地铁交汇或是高铁商务区可以有效降低购买公寓的投资风险。并且，需要在投资时注意控制总价，尽量把资金压缩到最少，目前主流在50万左右总价的公寓，相对而言比较合适投资， 总而言之，就无锡市场而言，购买公寓产品，一定要谨慎谨慎再谨慎，千万不要被中介、经纪人的花言巧语给骗了，很多时候，他们为的，只是卖出公寓后高达10%的佣金罢了。注：本文仅代表笔者个人观点，与本公众号无关。（本文图片部分来源于网络，版权属于原作者。）
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发表于 2020-6-3 17:42:12
