围炉|尴尬的公寓，在无锡没有未来！

2017年5月20日，无锡市政府办公室发布《关于进一步加强市区房地产市场调控工作的通知》，《通知》规定自发文之日起，无锡暂停对已拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭出售二手住房；购买住房（含二手房）在取得不动产权证2年内不可转让。

2017年9月25日，出台《市政府办公室关于加强房地产市场的补充意见》，楼市调控再升级。此次“限购限售”双管齐下的调控，无疑对住宅市场形成较大的影响。

随着限售、限购政策的越来越严苛，不少购房者开始将目光转向不限购不限贷的公寓产品。

但是细细分析之后，却发现无锡的公寓产品风光不再，甚至处境有些尴尬。

星语说房创始人刘新宇

锡楼总经理张永田

锡常楼市PLUS创始人刘永利

三家自媒体联合推出《围炉论市》栏目

本文为锡楼出品

为什么会这么说呢？

先来看一组数据：

2019年数据显示，公寓市场一年将近48万方的成交，整个市场容量在52亿左右。

乍一看，还行，数据挺漂亮。

但是，放到无锡整个大环境来看，一千亿级的市场份额，公寓只占到了52个亿，这就有些说不过去了，甚至还很“难堪”。

这就不得不提一下目前无锡市场上公寓的尴尬处境了。

01

首先，公寓十分尴尬的产权年限以及落户问题。

对于公寓，可以简单理解为商业产品的体现形式。

从严格意义上来说，公寓不能称之为住宅产品，它的业态形式用平层来说更合适，或者是现在比较流行的挑高产品。

放到无锡这个城市环境下，像商业性的公寓、商办在内都可以广泛理解成是公寓的一种产品。

△无锡公寓项目

需要注意的是，公寓的产权年限是40-50年，和住宅的70年相比，在产权年限上，公寓没有任何优势。而且目前住宅70年产权到期后，可以通过支付一笔费用来续期，但是公寓这方面的政策并不明确，就算可以续费，但是续费多少的问题，也是值得商榷的。

也许有人会说，我不介意它的年限，只要能住就行了。

那就又要说到公寓另一个重要的问题：不能落户。

市面上大部分的公寓是不能落户的，也就是说买了公寓的业主是不能享受周边的教育资源的，即使周边有很优质的学区，公寓也不能变成学位房。

02

其次，则是公寓尴尬的投资回报率。

相信很多去看过公寓产品人印象最深刻的就是置业顾问一套流利地公寓投资回报率的投资说。

但是，事实真的如置业顾问说的那样吗？

先来看几个例子：

一位朋友在常州投资了几套公寓，解禁后想出手，现在一直处理不掉。主要是没有多少人关注公寓这类产品，其次就是商用的水电让很多人不能接受。

所以公寓一直烂在手里。

还有一些听了置业顾问或者中介介绍投资公寓的，大概是5年前买的吧，涨幅的话，这几年有点变化，但是和之前所说的过硬的回报率来比简直就是天方夜谭。

反观住宅市场，从16年开始无锡房价基本都是翻倍的，最猛的时候甚至2-3倍都有，公寓市场黯然失色的时候更多吧。

从上面两个例子，我们也能看到公寓的投资属性确实存在，但是投资价值并不是很大。

关于公寓的投资，其实可分为两种属性，一类是求涨幅，另一类则是租金回报率。

首先在涨幅方面，无锡公寓市场一定是跑输大市场的。2019年无锡公寓市场的成交均价是10767元/㎡，2018年无锡公寓市场成交均价9796元/㎡。

很明显，一年来无锡公寓市场的成交均价并没有上涨多少，如果投资公寓是奔着涨幅去的，结果显然不如人意。

就说无锡最近很多人都关注的宝能城V-HOUSE公寓，如果买来是想投资的，似乎有点不大靠谱。

无论是从它的单价还是面积段来看，这个公寓的投资属性都很弱。

首先2万的单价就不太符合无锡公寓市场，再加上74㎡的大面积，都赶上住宅中最刚需的户型了，那为什么要去选择产权年限长，能落户，更有发展前景的住宅产品呢？

也有人会说，我看中了宝能公寓的位置，希望解禁后能高价卖出，这确实是一个美好的愿望。

但现实是：超过2万的挂牌价，不足40年的产权，不能落户、没有学位，这些都成了这个公寓最大的绊脚石。

试想下，有多少人愿意当接盘侠，拿下这个未来发展不明朗的公寓产品呢？

再者租赁方面，无锡公寓也没有很大的优势。

像市中心这种比较集中供应公寓的地方，像时代国际之类，租金基本在3500-4000左右，这种价格其实类似于周边的次新房，像万科金域蓝湾、印象湖滨等。

△时代国际公寓

用同等级价位的钱去租一个更为舒适的两房，在很多人眼里是更加明智的。

最重要的是，无锡的外来人口并不足以支撑起无锡的公寓市场，所以在无锡，公寓的受众就更窄了。

这也就说明了一个问题：在无锡，不能用一线城市的思维去考虑公寓的市场和结构，因为这是不匹配的。

所以，投资公寓不论是看涨幅还是求租金回报率，在无锡来看，似乎可行性都比较低。这也使得公寓在无锡生存显得尤为尴尬。

03

最后，回到公寓本身，它的存在就挺尴尬的。

为什么会这么说呢？

公寓本身就是规划下的衍生品。开发商拿地的时候，地块是有规划的，如果含商业配比，也就是说这个项目之后势必会有商铺或者公寓、写字楼之类。

对于这一点，开发商没有办法避免，自然就有公寓产品诞生。

另外一点则是，开发商需要在这个城市刷存在感。比如三盛、俊发这种开发商，他们没有成功在无锡拿到住宅地块，他们通过商办用地打造公寓产品，来扩大在当地的知名度，所以公寓产品层出不穷。

再说直白一点，公寓其实就是住宅市场不断外溢产生对刚需的一个补充，但它并不兼具刚需住宅的所有属性，所以它替代住宅的功能性并没有那么强。

当公寓是不得已而为之，又或许是迫不得已的营销方式下的产品，那公寓就显得十分鸡肋了。

所以，但你觉得鸡肋要卖它的时候，又有新的问题出现了：

假如一套公寓成交价：925000元

买方交纳款项： 

契税3%：925000 * 3% = 27750

印花税0.025%：925000 * 0.025% = 232

卖方交纳款项： 

印花税0.025%：925000 * 0.025% = 232

个税1%：925000 * 1% = 9250

综合税差额5.3%：（925000 - 450000）* 5.3% = 25175

土地增值税（个人 0.5% 单位5%）：925000 * 0.5% = 4625

一共加起来总额为：67264再加上中介费（按房价的3%左右算）27000元，注意，虽然在二手房交易中费用款项分买方的、卖方的， 但是一般来说中介费和所有的税费都是买方交的，因此一共需要交94264元。

看到这么高的税费，有多少人愿意承担呢？

当然，也不是所有的公寓都不能够入手，如果真的要买公寓，这几点是值得注意的：区位、公寓的属性，是投资还是自住、最后就是公寓的价格。

在无锡，比较有前景的公寓区位一定要够好。要么有便捷的交通，要么在比较热门的交通枢纽点，如果两者兼具就更好了。

其次，有考虑公寓的人一定要了解清楚，是投资还是自住，毕竟这两者性质完全不一样。

最后就是公寓非常值得拿出来说的优势：低总价。

尽管公寓市场没有那么好，为什么还是有一群人趋之若鹜，不就是低总价的诱惑吗？

如果说，一个公寓的总价可以和住宅差不多了，其实你就可以不用考虑了。就算地段再好，价值意义也没有那么大。如果是投资，租金回报率肯定是跟不上的，后期的涨幅也不能有太大的期待。

△无锡宝能城效果图

还是以上面提到的宝能城为例，单价2万多，总价150万左右，按公寓5成首付计算的话，75万的首付款，再加上10年的贷款年限，利率还贼高。这贷款压力都比得上一套住宅了。

眼下无锡土地市场正火热，地价频频上涨，投资一套能落户、有学位的住宅产品不是更为稳健吗？

当市场开始检验产品，公寓的投资弊端慢慢出现的时候，市场上对公寓的需求量也是越来越少，所以最后公寓大概率还是会回归商业属性。

总而言之，如果要投资公寓，还是需要以一个谨慎、稳健的态度去对待。