5月8日,广东省委、省政府对外公布了《广东省建立健全城乡融合发展体制机制和政策体系的若干措施》。其中“点名”广东五大都市圈——科学制定广州、深圳、珠江口西岸、汕潮揭、湛茂都市圈发展规划。消息甫出,引发各界关注。
来源:广东省人民政府官网
今年4月28日,深圳市发改委在今年工作计划中提出,加快推进深圳都市圈规划编制,协调莞惠河汕四市共同参与。早在去年底,深圳市方面便曾组织团队到东莞、惠州专门开展有关深圳都市圈规划的调研。
另一个现象,也印证了深圳“扩容”正呈现加速态势。前不久,深圳市对5条城际铁路开展勘察设计招标,其中有3条(深惠城际、深大城际、深汕高铁)直接连通惠州。
城际铁路将加快深圳都市圈建设
再往前追溯,深圳市规划和自然资源局于4月30日发布《深圳市城市轨道22号线交通详细规划》草案,并公开征集意见。根据规划草案,22号线定位深圳中部发展轴上的一条市域快线,设计最高运行速度100公里/小时,将实现福田主中心与观澜组团中心45分钟、临深片区60分钟通达的规划目标,同时并预留延伸至东莞的条件。
深圳地铁22号线规划方案图
从过去的“深莞惠一体化”、“深莞惠经济圈”,到“C5大都市圈”(即CityFive,加入河源、汕尾),再到“深圳都市圈”,深圳始终都处于核心城市的地位,承担着发挥龙头作用的使命。可以说,这也是深圳一路“扩容”的演变历程。
如今在“双区驱动”的背景下,“深圳都市圈”的命名将赋予更多意义:一是对标纽约都市圈、东京都市圈,并力图超越;二是在前一个的基础上,深圳将对标纽约、东京,成为“竞争力、创新力、影响力卓著的全球标杆城市”。
显然,在大都市圈背景下,深圳核心城市地位再次提升。未来无论是选择扩容还是建立大都市圈,都只会进一步夯实深圳核心城市地位。
深圳都市圈C位已定
在此情势下,大量企业和资本将以深圳为核心全面聚集,进一步为深圳的大宗交易推波助澜。近年来,适逢“双区驱动”政策规划利好,深圳早已成为世界范围内投资需求热衷的区域,吸引了全国乃至全世界投资者来深投资,令住宅以外的物业受到高度关注。
据戴德梁行数据,2019年深圳大宗交易总额首次突破500亿元大关,达到549亿元,超越了国内大宗交易成交的佼佼者--上海,实现同比增长75%,占全国大宗交易总额近20%。其中,外资占比从2018年的2.6%上涨到2019年的16%,涨幅非常明显,也很好地说明了越来越多的外资投资者正加速在深圳做资产布局。
优质资产值得珍惜
需要注意的是,在近几年大宗交易的案例中,公寓成交比例有明显提升。如2018年华联城市全景G座商务公寓成交8.1亿、宝树台成交8亿;2019年4月14日,深业泰富广场场“官宣”其大宗交易总额达到51.8亿元,其中就包括有数十亿的公寓项目。
为何公寓会成为大宗资产流入的新方向?
笔者认为主要有三个理由:
1. 2019年12月12日,深圳住建局宣布取消商务公寓“只租不售”限制,这对于后续商务公寓的市场来说,是一个大利好。因为相较于纯粹的办公需求,公寓的居住需求面向更广,能够满足未来不断流入深圳的都市白领多元化居住需求。
2. 今年的政府工作报告再次重申坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,因城施策,促进房地产市场平稳健康发展。近几年,住宅产品全面领跑的深圳楼市,此刻步入“房住不炒”时代,公寓产品有望出现阶段性上涨机会。
3. 面对不能购买住宅的情况下,不限购的公寓产品更适合大都市圈大资本的聚力和发散。
综合以上种种迹象,笔者相信,接下来还会有大资金流向公寓产品,深圳优质公寓产品一定会迎来补涨。
再来看看今年公寓市场供应情况。日前,深圳市住建局对全市今年计划入市、已供应和库存的商务公寓项目进行了全面细致的梳理并于5月28日面向全社会公布:2020年下半年深圳市计划入市的住宅及商务公寓项目109个,其中商务公寓供应面积为111.33万㎡,供应套数为18732套;截止今年5月,商务公寓在售项目库存套数为16707套。
目前市场公寓供应量巨大,据统计2020年下半年供应面积就超过百万,可见公寓市场已进入血拼时代,哪一类会成为优质资产储备与流通的主要标的?方向又在哪呢?
乱花渐入迷人眼
历经40年发展,深圳城市一路向西发展已成为一种定律:从罗湖、福田,再到南山、后海;从前海蛇口自贸区,再到大空港新城,深圳西部的一举一动都成为大家关注的焦点。全球最大会展中心——建面约160万㎡深圳国际会展中心落子,再立深圳城市新地标。
深圳国际会展中心,将发挥深圳创新高地优势,有意强化对新型产业的汇聚和落地,引领全球优质信息、技术、产品、人才汇聚,促进高端资源落地,建设国际导向型会展,将对交通、旅游、餐饮、住宿等相关产业拉动明显。深圳千亿级会展经济圈浮出水面。
深圳国际会展中心效果图
深圳国际会展中心一期于2019年11月首展启幕,预计今后每年将带来超过1000万人次的高质量商务人流,及技术流、信息流、项目流和人才流等重要产业要素,并形成产业聚集。
为拓展产业发展空间,深圳国际会展中心除了约160万㎡会展空间之外,还规划建设约154万㎡的商业、总部办公、产业园、高端酒店、精品公寓等配套物业,打造独一无二的会展产业模式,形成展会聚集、产业引入、商业消费到休闲居住的商业生态。
再加上大空港独有的“海、陆、空、地、快”五维立体交通网络、机场东枢纽、海洋新城、会展田园城等配套,这样的高起点高规划版块,放眼大湾区也可谓是绝无仅有。
据相关新闻报道数据统计,深圳国际会展中心若满展,将衍生150万㎡居住面积需求,而目前会展湾酒店供应仅约25万㎡,缺口巨大。这成为支撑会展中心周边公寓产品补涨的重要判断依据。
深圳空港新城片区板块划分
鉴于深圳国际会展中心的滨海地理特征显著,地块内水资源丰富,华侨城开发其间的公寓时,将早期开发的顶级豪宅——波托菲诺·纯水岸的水岸生活方式也导入其中一个组团——会展湾·水岸。
项目西侧紧邻会展河,沿河面宽巨大,直接对望会展中心场馆,为华侨城打造高尚滨水品质住区提供了前提条件。笔者实地考察,感受其独特的“塞纳河”观景体验,容积率仅3.8的低密度条件,再加上会展湾唯一的纯粹公寓产品,的确具备非常宜居的住区氛围。
配套方面,可说是应有尽有。通过跨河天桥快速通达对岸繁华商业,享受建面约20万㎡集中商业mall、地铁站、会展公园及会展中心配套。放眼会展区域,这是少有的“外部繁华,内部宁静,相互互补”的人居格局。
作为华侨城纯水岸系列的延续,汇聚世界人文的高尚水岸生活方式,成为都市瞩目之作。
滨河居住
依托会展经济的强大磁吸效应,并具备良好景观和环境格调的会展湾·水岸,提供建面约34-60㎡水岸行馆、约90-165㎡滨水公馆产品,多元段公寓将成优质资产头牌。
产品规划以“都市绿丘”为理念,打造富有韵律感的会展河岸园林,营造“立体园林+3D森林+口袋公园+城市天际线绿化平台”四种不同园林情景模式。甚至是自带的幼儿园,也以独具特色的扬帆主题设计,呼应水岸生活概念。
在建筑方面和产品打造方面,项目可谓倾尽匠心,利用清水混凝土与玻璃幕墙的巧妙结合,打造简洁、时尚、富有国际都市感的现代建筑风格;立面设计则营造超强的通透感和横向线条,呼应水岸文化,提升立面品质。产品打造全面对标纽约伊丽莎白大街152公寓,致敬安藤忠雄。
现代风格外立面
会展经济圈优质头牌资产已现。据悉,会展湾水岸的全新样板间升级归来,感兴趣的朋友可以到现场参观!
会展湾·水岸美学生活空间