智享汇第一百零九期|庄小华：西域秘境——民宿投资的价值洼地

主讲嘉宾

庄小华 新疆民宿协会会长、吐鲁番市民宿协会会长

分享主题

西域秘境——民宿投资的价值洼地

大家好！这次非常感谢智享汇心直播邀请，给大家讲讲新疆，讲讲关于新疆旅游的故事，讲讲新疆的民宿，现在和未来。讲一下对于民宿投资人以及在新疆投资了民宿的，他的现状和各地的政策以及未来新疆维吾尔自治区民宿发展的方向。

谈到新疆，必须要跟大家梳理一下新疆的旅游资源，新疆整个面积是160万平方公里，占全国国土面积的1/6，14个地州，新疆长期以来被誉为自驾的天堂，往往我们自助旅行出去的时候，开出去四五百公里看不见人是常态化的，我们说除了没有海边的椰林，新疆包含了全球最优质的旅游资源，14个地州，每个地州都有各自的民宿风景和文化。由于今天只有一个小时，主要给大家讲讲两个地州，希望以后会陆续的给大家推出新疆各个地州和各个民族，各个旅游目的地之间的优质旅游资源，以及如何将民宿赋予到这些旅游目的地里面，今天时间的关系，只能给大家讲两个地方，第一个是吐鲁番，第二个是克拉玛依。

我们说投资民宿，实际上作为投资人和运营者来讲，投资一个项目，投资一个产业，投资一个行业，我们实际的驱动力来自于什么地方？这个地方如何能够吸引你，让你做出投资的决定，就是说你们的驱动力来自于哪里。

我想说在新疆去做投资民宿的行业，客流肯定是第一驱动力，有足够的自然引流的能力以及众多目的地之间的优质的旅游的禀赋资源，是我们作为民宿行业的第一驱动力。有人你才能有生意，这是核心的问题。

下面我们通过一组数据给大家介绍一下新疆这些年旅游行业的变化。新疆维吾尔自治区2018年8月25日召开了一次全疆的旅游发展大会，这个会议是空前盛大的一次会议，从早上的九点半开到晚上的八点半，在全省和自治区开了整整一天的会议，而且是一直开到了新疆各地的乡镇。所以说旅游从那天开始，旅游作为新疆的核心的支柱产业在全疆各族以及各级干部的心中植下了根。

我们2019年中国的文旅投资界最强的地域IP之一就是“新疆是一个好地方”，各个省份在参加一些国家级的，省级的旅游产品的推介的时候会经常看到新疆的组团在各个地方展现自己的风采。

新疆为什么是一个好地方，因为它有N个世界之最，N个中国之最，N个民族之最，N个风光之最，N个文化之最，我们说新疆是四大文明的交汇地，希腊、罗马、中华和伊斯兰文化，四大文化的交汇地。

从人类的考古历史，3600年前就已经具备了自己很深厚的文化底蕴。它有几个世界之最，首先它是世界内陆的最低点在新疆，最热的地方也在新疆，国内最大的湖泊也在新疆，新疆人称之为大海，全国最干旱的地方，世界第二大沙漠，中国第一大沙漠塔克拉玛干，还有世界第二大赛车的赛事，环塔拉力赛也是在新疆创始和发展，成为国际顶尖的汽车拉力赛之一。新疆有30多个民族，各地，各个民族之间紧紧抱在一起，各个民族之间的文化和民宿的融合造就了新疆是一个多文化，有着浓厚的异域风情的地方，我是江苏人，很多年前来新疆拍片，之后就留在了新疆，一直到现在，我也是深深的热爱这个地方，我可以称作为新疆的疆一代，新疆有疆二代，疆三代，新疆建设兵团第一代出现，我这么大年龄的都是疆二代，更小一点的还有疆三代，我是名副其实的疆一代。

2017年到2019年新疆旅游人次的变化，17年是1.07亿人次，18年是1.52亿，到2019年是2.02亿人次。所以说从旅游人次的增长来讲，17年之后新疆的每年增长的幅度都在50%以上，这就是新疆这么多年的维稳工作，稳定带来的旅游的红利，带来了各族人民生活的希望。

而新疆每年接待那么多人，新疆一共才67万张床位，我们在2019年的7月份，一天的日报说每天到达新疆的人数是150万人次，但是只有67万的床位，所有的民宿投资铆足了劲，每年大幅度上升的到访游客，目前新疆所有的床位和接待能力是多少，两个数字产生了强烈的反差，150万人到达新疆意味着什么，2.24个人挤在一张床上，所以18、19年两年很多的地方都把学校打开，提供临时的住宿。

16年到19年之间，自助游和团队游之间的比例也在不断的变化，16年团队游占了54%，17年降到47%，18年自驾游，自助游占到了60%以上，而19年达到了66%。所以说随着人们生活水平不断的提高，个性化的旅游需求越来越旺盛，很多像以前的跟团游，各地打卡的团队游在新疆已经逐步的减少了。

实际上个性化旅游的需求也会强烈的刺激民宿作为个性化入住产品的产品供给，在不断的被推到需求的风口浪尖，所以这几年在新疆投资民宿，只要经营的比较细心一点，基本上赚钱是可以保证的。

我们在2019年也对新疆入住民宿的这部分的客源进行了数据分析，到今年来讲，度假观光还是占了一大部分，60%以上，商务出行占10%，因为新疆和内地各个工作交流非常频繁，这部分的商务客人还是大量存在的，商务客出来之后，也喜欢去选择自己能够和当地体现一些民宿理念风俗的产品。

刚才讲到了新疆的客流的组成，在2019年新疆也是荣登了全国十大旅游目的地热度的榜首。2021年预计新疆旅游人次将达到3亿，这个时候最少需要一百万张以上的床位作为需求的供给，而恰恰在2020年5月份，中国产业研究院出来了一组数据，新疆的民宿的数量还不足以完全的支撑，所以各地州自治区又组织了两天的民宿产业大会，在吐鲁番召开的，也是看到了住房供给的矛盾不断的推出，要求全疆各地州把民宿作为旅游核心载体，提到发展长期的规划层面。

我们作为行业投资人来讲，供需矛盾的突出给了民宿的投资人一大片投资的蓝海。这么多年在新疆，首先投资价值在哪呢，第一是社会的稳定逐步的释放旅游产业的红利；第二，旅游新疆的战略部署空间，各地都有自己的属地的超级IP，人流每年都在大比例的增长，四年前和现在的到访人流的比例是呈两倍的增长。而且可开发和可提升的景区自然风貌也比较多。未来给我们的行业充满了想象的空间。

还有一点，新疆大家都知道地大物博，土地的供给量非常大，各地州在去年开始陆陆续续推出了一些鼓励民宿的政策，土地的获地成本相对于内地也是低的非常多，甚至1/10，1/20，比如说我们在浙江、云南投资一个民宿，让政府给我们供地的话，往往在县一级或者市一级的周边单位大概会拿到百万，甚至五百万左右的一亩地的供给，而在新疆大部分的地区，土地价格基本会锁定在50万以下，而恰恰客单价，目前的新疆的民宿的客单价和内地的产品是相对平衡，甚至我们有一些产品是远远超过内地的一些民宿的价格的。比如说新疆在几个主要的核心目的地，房价基本上都已经破1500以上了，有一些民宿要提前半个月或者一个月预定，而这些民宿的价格往往在3000块钱以上，当然了也有一些青旅和乡村的民宿可以提供产品的补充，这部分可以占70%，30%是属于高端的产品。

同样的投资在新疆和内地相比，回报期大家都可以从这个数据里面清晰的看到。如果说在江浙沪地区或者华南地区，华东地区投资民宿一千万，回收期大概五六年，在新疆可能低60%、70%，甚至一半。

从投资回报率来讲，新疆做民宿投资有绝对的优势，还有一点，整个的国民经济总量和居民收入整体目前还是相对较低的，管理成本还是非常有优势的，比如说我们在内地的一些民宿的管家，大概年薪会在十万到十五万左右，而新疆现在几个店的店长都在十万块钱以下，而且从业人员综合工资和华东、华南地区还是相对较低的，所以造就了整个综合管理成本非常有优势。

目前新疆，我们建议的投资，我们现在趋向于找一些强IP的乡村去做，第二个是主要选择景区以及周边的风景好的地方，还有一些作为集散地和目的地的一些城市，在城市公园的酒店去做。第三个方面是以购买和自建会成为趋势。我们疫情期间做了一些网络直播和网络培训，跟大家互动来看，购买和自建物业成为趋势已经从这个疫情里面反馈出来，一些租赁的物业往往扛不住突如其来的市场和整个社会面出现的风险。新疆也有一些地方因为平时经营的问题在转租和出让，我刚从内地回来，上海的周边，包括浙江，杭州的周边有大量的民宿在转让，可能也是导致民宿租赁物业投资下带来的风险，大家反过来想想，如果这个物业是我完全购买的或者自建的，当出现一些经营风险的时候最起码地还是值钱的，房子的建筑物是有价值的，或者在我的流动资金出现困难的时候，物业拿出去抵押，银行可以给钱，很容易渡过今年类似于疫情期间的困难。

还有一方面，新疆的投资基本上是倾向于城郊和田园，城市周边以及目的地周边的一些民宿，可能在新疆据这两年入住的情况来看，还是比较火的。

众筹在新疆去年的时候也陆陆续续做了一些，行业内的众筹，比如说协会内部，会员体系里面的一些众筹还是占到了20%，将近两成的比例。还有一点，新疆的民宿从16年到19年的发展，还没有经历太长的产品的迭代更新，可能在2020年这次疫情之后会有一些产品类别，特别是一些设计，入住环境上和产品提供的更新。如果在今后也考虑在新疆做民宿投资的话，应该先了解一下当地目前的民宿品类和目前经营的一些现状。然后去寻找自己和已有的产品有差别的产品出来。

还有我们更希望于做品牌的连锁，能够落地新疆。因为我们现在已经有陆陆续续大概十来个国内的一二线品牌通过我们协会引入到新疆了，我们把这些品牌都集成化的投资，新疆一些行业内的民宿人也会参与进来，将来在新疆和内地一些，还是走知名品牌的连锁和外地品牌+新疆品牌的集成化投资。

下面我给大家介绍两个地方，第一个是吐鲁番，被称之为世界文明的十字路口，在四大文化的交汇就是指的是吐鲁番。吐鲁番17年的旅游人次只有1100万，到19年的时候已经突破了2200万，吐鲁番在新疆应该是倒数第二、第三大的城市，但是它作为新疆的核心的目的地，我们所有的人，应该是国内的所有人，只要上过学的都知道吐鲁番这个地方，吐鲁番的葡萄熟了，吐鲁番的火焰山，吐鲁番的甜瓜，水果是最甜的，天气在旅游最旺季的时候也是最热的，而且也是世界海拔的最低点，负154米，而且教科书里面，应该是小学的教科书里面都知道，葡萄沟这个地方，在我们的四大名著《西游记》里面有火焰山，有铁扇公主，所以我为什么第一节把吐鲁番作为一个新疆民宿的典范或者是一个首要的投资目的地，来给大家做一个介绍。

首先它不缺自然名胜，吐鲁番这三个字本身就是一个超级IP，凡是来新疆玩的人，可能会有85%以上的人会到吐鲁番看看，所以说在吐鲁番投资民宿，应该是有极强的产品的竞争力。

吐鲁番19年一共1.5万张床位，和全疆入住的客房的供给，基本上占到了1/15，最多的一天是到达了3.7万人，相当于两个半人挤一个床位，所以目前的床位的供给矛盾还是比较突出的。2021年，大概应该会突破2600万人次的到访，它的核心旅游要素，海拔最低，温度最高，一区双城，一个小小的城市是高昌区里面的一个县级单位，有两个世界文化遗产，第一个是蛟河古城，第二个是高昌古城，新疆的历史最悠久，文化最多元，它才是新疆四大文明交汇地的代表，就在这个地方，而且交通是最便捷的，无论你是从火车、动车还是自驾游来新疆，吐鲁番肯定是你的必经之路，现在吐鲁番从2012年的时候，从六条航线已经发展到了现在的30条航线，主要的目的地，客源地，上海、长三角地区还有珠三角地区，以及北京，华中地区，一些主要的客源地可以直接飞到吐鲁番，第一目的地选择吐鲁番的话，机票的价格会比飞到乌鲁木齐便宜30%以上。

而且即使你把乌鲁木齐作为第一个落脚地，你只要开车两个小时，或者坐动车不到40分钟，就可以到吐鲁番，所以整个资源的引入非常非常强。

大家看一下这个区位，吐鲁番很多景区的景点，适合做两到五天的体验的行程，常规的景点，火焰山，坎井儿，需要耗费一天的时间，如果你对中国西域的文化想了解更多，对当地的人文风情需要更多的了解的话，我建议给所有的到访的客人提供三到五天的含民宿住宿的套餐，可以把吐鲁番36处极具西域文化内涵的景点，让一些客人去深度的体验。这个时候我们的民宿里面也会提供更多的当地体验的产品在里面。

目前吐鲁番的民宿品类还是比较全的，比如说像青年旅社在吐鲁番有七家，精品的民宿在吐鲁番有大概十一家，包括设计大师在全国的第一个店就落户在吐鲁番，利用传统的古旧建筑，院落改造出来的一个田园风格的主题民宿，品类都是很齐全的，从120块钱青旅的一个床位到2500块钱一夜的民宿，品类是齐全的，只不过现在整个客房的供给量还不是太大，基本上你到往年这个时候，三月份一直到十月底，吐鲁番的民宿入住率会保持在80%以上，去年保持在82%以上，所以品类比较丰富，价格区间跨度也非常大，适合一些中高端的游客，高端的自助行，高端的商务行的游客，有适合一些背包客，自驾游和自助游在吐鲁番现在最多的是600到1200块钱，这个价格区间在吐鲁番民宿将近占了60%的市场份额。

所以在吐鲁番投资民宿，首先回报率还是比较高的，因为是刚需，包括汽车旅馆，包括亲子的项目，今年九月份准备试营业的项目，这是我们坎井儿的主题民宿。

吐鲁番一共有民宿37家，所以它有很大的空间，能够吸引一些品牌进来，我们做了一个新疆民宿文化创客基地的项目，前期一期已经吸引了几个品牌进来，一期正在活力全开，加紧建设。实际上它就是我们新疆的第一个民宿的集群项目，所以从18年的时候开始酝酿，国内好几个协会一起，行业的资深投资人一起研讨将来民宿的行业发展方向和发展趋势到底是什么，而我们恰恰在新疆也找到了这样一个例证，所以从18年开始酝酿，19年开始做前期，19年10月份开始做民宿创客基地的投资，目前吸引了七家已经签约，还有另外几家正在谈一些品牌的合作，因为我们是商业用地，是有自主产权的综合体的项目，所以大家都可以来了解一下。

我给大家分享一组数据，15年到现在的民宿的发展情况，15年只有5家，19年变成了37家，右边的图是适合城市的周边游和城外的休闲吃饭。在整体统计的时候具备入住条件的农家乐也被作为可以纳入民宿的范畴里面来，所以和我们内地的一些民宿品类的定义还有所差别，在这里我们就分开了，真正的民宿的产品吐鲁番是37个，共享民宿就是城市的短租公寓，入住率19年是80.21%，平均的客单价是472元，大家知道青旅120块钱一间，高低床的房间一直到2000多的房间，而恰恰是中间的这部分占比比较大。

所以这个在全国的大部分区域里面，吐鲁番的整个的客单价还是相对OK的。

19年我们是接待了37万人，整个民宿的客房收益是4727元，吐鲁番有一些当地的政策给大家，比如说如果你来吐鲁番投资民宿，会有文旅局和旅管委和我们协会专班协助你，无论是考察地方还是做一些前期的手续，都有职能部门为来吐鲁番做民宿投资的全程服务，你不用操任何心，前期的工作根本不用你们管什么，因为是著名的旅游城市，所以旅游这两个字已经深入到各级的职能部门。

发展旅游也是他们的第一要务，对于我们这些旅游民宿的投资人是非常欢迎的。

所以说顶层设计也非常棒是第一个出来新疆金宿银宿标准的地级市，现在也在做评定的标准，是全员推进，鼓励、扶持，而且会给大家一些科班出身的，旅游系出身的员工，还是很棒的。

以后的民宿可以带N个学员去实习，你使用实习的学生会大大的降低你运营的成本，这都是一些战略上的保障的措施。所以为什么说新疆的民宿发展要看吐鲁番，吐鲁番可以代表新疆整体民宿发展的缩影，无论是顶层设计到职能部门的执行，到落地，全程都是比较顺的。政府每年会邀请各类的专家过来，来吐鲁番给大家培训，这还是很棒的。

二个我们从北边说起，下次我们从南疆去做万体的介绍，北疆克拉玛依，沃尔河区，首先也是看一个数字，17年的700万到今年的1130万的旅游人次，实际上是和新疆旅游的大环境密不可分，基本上都是随着新疆自治区整体的旅游人次增长的比例去增长的，克拉玛依很多人对这个地方不是特别了解，石油城大家都知道，魔鬼城大家也都知道。

克拉玛依沃尔河区有2100张客房，如果说每天的到达人数超过一万人，就是五个人要挤一张床位，客房供给还是严重不足的，如果明年人次达到1500万，整个的客房供给需要一万张床位。沃尔河是克拉玛依核心的旅游资源聚集区，方圆50公里的范围内囊括了新疆众多的自然地理，地质、历史文化，自然风光的资源，首先是一个世界级的油城，石油产量是全国的第一，很多人叫小中东，因为它也是处于戈壁、沙漠的边上的小城，世界魔鬼城5A级的景区在那里，原始的几万亩的胡杨林，还有一个农场，很多人路过那个地方，以为到了中非大草原。

里面也有动物，我们有时候开玩笑说这里两匹马进去，那拍出片子就是中非大草原，因为有胡杨，有低矮的植被，加上溪流，草原，什么都有，还有贝尔河大峡谷，还有埃里克。

核心的还有一个文化产业比较浓厚的，它是中国西部的影视基地，沃尔河在整个区域的圈子里面大家看一下，300公里的范围内囊括了北疆地区所有的5A级景区，所以它叫北疆中心。

到喀纳斯过经哈拉河的地方也在他的300公里的范围内，塔城的巴克图，SG219国道，真正的百里画廊，全部在他的覆盖范围内，而且随着S21新疆的旅游高速建成之后，可能会大概率的成为乌鲁木齐第一站到达的中转地，目前最快的公路还是G30到14的高速公路，大概三个多小时，如果S21，这是北屯到乌鲁木齐的直线过去。还有一个沃尔河区作为北疆的空中枢纽，A1类的标准的通用航空机场6月15日已经开建了，明年可以投运，它到周边的飞行距离在1小时范围内，比如说塞里木湖，阿拉提景区，基本上都可以1小时内到达，而且初步定的票价都是一百块钱，任意到达，我经常开玩笑说来几个朋友的话，包一个机到塞里木湖去可能就是一瓶酒的钱，就可以到另外一个景区或者另外一个核心目的地。

它之所以成为北疆中心，旅游全域规划，战略性的意义也在这个地方。方圆50公里范围内汇集了新疆除了没有雪山以外所有的资源，克拉玛依是非常现代化的城市，1956年在一片茫茫戈壁上诞生的一座城市，和大庆还不一样，大庆是有大庆市，才有的大庆油田，克拉玛依是先有的油田才有了后面克拉玛依市，所以是非常现代化的城市。人均GDP也是全国数一数二的，不是第一就是第二，好象有一段时间是第一，世界油城。

方圆50公里范围内有5A级景区，世界魔鬼城。我们都是从事旅游行业的人，或者民宿投资人，都应该知道这个地方。一个小小的景区去年光卖门票就卖的127万张，就是这一个景点。然后有三万都亩的原始的胡杨林，大家看到这个照片，如果从空中俯瞰，就是中非大草原，无论是地貌还是环境，还是旁边的大峡谷，一切的场景化的东西都很OK。

胡杨林为什么是原始胡杨林，生长的周期最长，大部分的胡杨胸径都在50公分以上，胡杨长到50公分以上，最少也要千年以上。有大量的原始胡杨林就在方圆50公里范围内，贝尔河大峡谷，一日四季的感觉。

沃尔河有一个特点，在9月15日到10月底之间，全疆胡杨的叶子最早发黄的时候，一般会在9月20日的时候树叶就会红了。所以我们经常开玩笑说，沃尔河的胡杨特别会挑时间，每年都是挑十一黄金周之前就向全世界各地的人展现了，新疆其他的胡杨林黄的红的时候是十一月份了，南疆的达尔河胡杨林也非常的壮观，但是叶子发黄和红的时候已经快到十一月底，可能就错过了一个黄金期，而恰恰沃尔河的胡杨从9月不到中旬就开始黄了，下雪的时候就变成了金黄，十一之间就变成了红色。所以它很有招揽客人的能力。

还有它的周边，埃里克湖，是冷水鱼，里面汇集了新疆所有冷水鱼的品种，也叫酸奶湖，是成吉思汗西征的时候命名的，埃里克，就是酸奶的意思。这个湖面非常大，一个小小的沃尔河区，当地的居民才2000多人，方圆50公里范围内聚集了四个湖泊，也是北疆地区最不缺水的地方，包括野生的鸟类和野生的植物都非常棒。

2016年贯穿沃尔河这条线路，被国家地理杂志评为中国自驾天堂，我们左边的路是从沃尔湖的油田边上一直往北疆阿勒泰开，这条路是中国的自驾天堂。

这是通过戈尔班到大沙漠的路，而且也是一段石油公路，大家可能都看过《无人区》的电影，整个都在车上拍的，整个的取景都在沃尔河，它也是我们国家金思玉的产地，质地非常的细腻，而且很多的石头都已经半透光了，如果全透光的石头叫宝石光，有很多的宝物。

另外还是中国西部的影视基地，现在有八千平方室内的摄影棚，在中国西部地区是最大的，所以很多的剧组，我有时候去沃尔河的时候，会碰到这个剧组，那个剧组，目前已经拍了113部的电影，包括《英雄》《七剑下天山》《大秦帝国》刚刚杀青，马上会放，很多的明星的绯闻从谁也不知道这个地方到把沃尔河呈现在大家的面前。

沃尔河也从16年之后做了一些民宿产品的供给，目前主要是海棠别院和玫瑰花园两处，但是客房非常的有限，今年政府加大了对外的旅游招商和自己的基建投资力度，把代住堂（音）引进来做了一个区域的民宿集群，整个的沃尔河镇整体项目今年是做成了西部乌镇，因为叫沃尔河镇，所以就叫西部乌镇，是很合逻辑的提法，这个项目叫风栖沃尔河，里面众多的集群，也希望如果在座的有民宿行业投资的人多来沃尔河看看，我们甚至可以找到自己要的产品，包括我们自己也在里面做了一个集群，大概房间是150间左右。

今天两个地州的分享就告一段落，因为只有一个小时的时间不能展开讲，另外我们也为所有要来新疆有意向做民宿投资的或者已经做民宿投资的同行们能够提供一些基于新疆本地化的体验产品，能够植入到你们的每家的民宿里面，会有更多的活动，让所有来新疆的客人也更多的体验，让每个人真正的感觉到我们来过了新疆，学到了新疆的东西，体验过新疆的一些民宿文化的生活。

这也是我们为新疆民宿所做的一些工作，另外我们正在筹备全国第一届民宿投资人大会和新疆民宿发展论坛，我们就把新疆更多的一些可以做民宿开发的优秀的旅游资源，通过协会的平台，通过智享汇的平台，通过各种渠道让更多人知道，发现新疆之美，能够多参与到新疆旅游行业投资里面来，无论你是做民宿的还是做其他的旅游产品投资的，我想跟大家说，新疆是真正的一块风水宝地，值得大家过来看看，走走，如果有任何的需要，我们旅游协会和民宿协会，包括所有的新疆的旅游从业人员都会敞开怀抱，迎接大家。

我希望这次是第一节，我只介绍了两个地州的基本的概况，还有14个地州，大家需要的话，下面想听哪一个地州的全域情况，我都会做好当地资源的梳理。最后一句话，来新疆吧，带回你一生最值得挂念的故事，你来新疆做民宿，投资民宿，肯定可以做出一生当中最温暖的作品。谢谢大家！