拿房子做民宿，80%都亏钱？

实体经济增长乏力，很多人想起了开民宿。

许多开民宿的人，都是“门外汉”，没有酒店或服务业相关从业经验。当民宿建成，情怀落地，摆在眼前的问题，就变成了“如何存活下去”。

按照民宿终端市场的情况，民宿的投资回报期约在5-8年间。更别说一些远离旅游资源的民宿，投资回报期将更长。

正所谓情怀有尽，运营维艰。

| 80%亏本，并不夸张。

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做民宿的人形形色色，有装修行业老总，有淘宝店主，有旅行社经营者，有些人是租赁乡野房产。

单价总是大于单个成本的，必须知道盈亏的平衡点销量在哪，超过这个量才有机会赚到钱。

80%的亏钱，除了经营偏差外，总体就是量达不到，剩下20%赚钱的，可能人家的市场总量就占走了80%呢？

民宿的财富流量是按天计的，能否租出去有点看天吃饭。

假定经营水平相当、广告宣传投入相近，仅有1间的小民宿和一个50间的大民宿都能达到一个同样的入住率，比如50%。

对小的来说，当天是否有人入住，波动上下100%。只有把时间拉长至全年来看，才会说这个比例接近50%。

| 波动越大，风险就越高。

能不能忍受几天或者淡季1-2个月不开张？而50间的大店家来说，可以认为每天都是接近50%的比例。淡季40%，旺季60%，这样经营的波动小，资金的抗周期性风险能力强。

所以说，越是小的民宿，越是要走精品高价路线才可能平衡。越是大规模的，反而走平价量大的路线。

大船抗风浪，小船好掉头。

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所有行业都逃不过资本的追逐，民宿行业也一样。

开民宿到底账怎么算？

一位粉丝在小区内租赁房产做经营。他给拆哥算了一笔账：2016年，他在民宿业最繁荣的时候进入，接手了朋友的一家民宿。该民宿一共12个房间，月租金成本总计21000元，而每间的月运营收入3500元。

疫情之后，确实冲击较大。现今民宿接待低价团队，一间夜180元，情况好的时候，一个月可以满房15天，那收入总额是40500元。

雇佣了两个保洁阿姨，月工资各6000元，每月水电费大概5000元。没有请前台，自己亲自担纲。

每日三餐费用最低也需3000元，成本一共是20000元。不计算其它开支的情况下，勉强能够平衡。

| 自助入住是重要一环。

到运营阶段，你才发现这是令人头疼的问题。

实现自助入住意味着房东可以完全不出现，客人自己就能check in。他选小区很聪明，小区大门有关系好的门卫，他们可以放客人进入。旁边有24小时便利店，可以寄存钥匙。

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location，location，location。选对的地段，当然为首要因素。

初涉民宿业的房东，完全以纯消费者的角度衡量，直接按照标准化酒店照搬，完全违背了民宿最初的愿景。客人凭什么愿支付超正常水平的价格住民宿，而非5星级酒店？

拼硬件、软件拼不过假日、希尔顿等5星级酒店，拼价格也拼不过如家、7天等经济型酒店。

民宿市场日渐成熟，客人基本审美已经形成。一间有独特气质的民宿将极具竞争力。不要吝惜前期装修费用，只要测算合理，付出会有回报。

有特点的装修是民宿应该具备的基本素质，一定要形成沉浸式的氛围。

| 拆哥认为，卖的不是房价，而是场景。

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如果你房子很多，可以尝试做民宿，会比长租更赚，而且房子破坏性不大。只是非常耗费精力，要做好操心的准备。

进入2020年的后疫情时代，怎样才能成为盈利的那20%？
第一，尽量远离红海片区。
比如在陕西西安，做民宿已是红海了。淡淡2017这一年，西安多了上万套民宿，大部分都在唐代景区附近。
拆哥粉丝在西安做房东已经接近10个，每个人手上都是4-6套房子。
竞争这么激烈，新房东无法与老房东PK，如果想要赢，那就得打价格战...
但有一种民宿，生意就特别好。
比如民宿主的摄影技术好，走的路线就是——住我的民宿，免费帮你拍精美“私房照”，把附加值做高。

此外，老房翻新也是重要的路径。这次Covid-19，平谷始终是0病例，平谷的桃树枝都成了热销品。平谷有两座待开业的民宿，一隅·九间堂和一隅·千寻，老房重新焕新，走的是“城市更新”与“院落式豪宅”理念，来增加溢价。

情怀式氛围的院子，案例是汤先生在怀柔龙吉寺338号开设的“晓de”品牌。尽管不靠近著名景区，但是租赁成本也随之下降。

因为汤先生在北京做了20年装修行业，小有成就，因此善于把控装修的成本效益。

院子占地680平米，是一处百年老院，整个院落古风新貌，清净雅致。房屋的设计保留了当地房屋特色的石墙青瓦，木框绿窗。

此外，大胆运用了当下流行的水泥漆色地面，加之现代时尚的家具电器。古代与现代相融合，小众又别致。

| 他的经验是，适合的客户光谱一定要宽。

既适合亲子游，也适合两个家庭拼团，对于企业团建也是不错。因此他的单价可以到5000一天，国家节假日可能要到8000以上，经营溢价是充足的。

今天说了这么多，百闻不如一见。如果你对开民宿感兴趣，或是期待去实地考察，体验，可以联系“晓de”：