光明，4字头的公寓值不值得买？

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  渔村楼市   出品 

深圳人都关注的房产圈

对于深圳楼市来说，6月里最出彩的项目莫过于“光明神盘”金融街华发•融御华府（以下简称：金融街），这个项目从认筹—摇号—开盘—售罄，一直都处在深圳楼市的风口浪尖处。

6月23日，金融街开盘7小时售罄394套房源。

位于远郊的光明怎么如此“高光”？

金融街售罄销控表

村长翻了翻早前光明楼市的情况，发现光明走花路并不是起步于近段时间，从去年下半年开始，光明楼市就已经出现多个开盘当日即售罄的楼盘——

去年11月30日线上选房的龙光·玖龙台二期，开盘17秒售罄705套房源，均价4.8万元/平方米；

 

去年12月21日开盘的勤诚达正大城三期，4小时售罄365套房源，均价5.15万元/平方米；

 

去年12月22日，绿地新都会也是采用线上选房，开盘30秒售罄362套房源，均价4.7万元/平方米。

从数据来看，光明依托着科学城的规划在不断受各方关注+关心，即将运营的地铁6号线也将打破光明无地铁的尴尬现状，片区规划+便捷交通会带来大量人群，而人群大量涌入后对当地的一个较大支撑即住房需求增大。到时候不仅光明人民，全深圳人民都会盯着光明。

刚需客们求自住，投资客们求赚钱，一切与房子相关的利益争夺在光明这块土地生根发芽。

打开深圳住建局公布的资料数了数，发现今年光明入市的楼盘竟然有17个之多。

除了已开盘的乐府花园、金融街，还有十余个项目计划于今年入市。

不看不知道，一看吓一跳，今年真是光明“高光”的一年吗？

光明计划入市楼盘，来源网络

不过感叹之余还有一点值得注意，在这些楼盘中不乏也有纯公寓的项目。

以“投资”为目的的公寓项目，近几年来在深圳不同区域的表现，差别也是极为明显——

深南大道车公庙旁，号称“亚洲十大豪宅之一”的东海国际公寓七年仅卖出191套，去化仅2成，目前均价为13万元/平方米。

链家网

今年3月，东海国际公寓官方微信公众号，以视频的形式对该公寓的顶层单位作了详细介绍，拟标题为“2.3亿天墅尽炫不同”。

但有意思的是，视频中展示的项目在2013年首次推出时是叫价2.5亿元的“楼王”，七年未见，却从2.5亿元的备案价，降到了2.3亿元。

公众号截图

看来，即使被称为“亚洲十大豪宅”，但作为公寓项目，仍然不受人待见。

皇岗口岸的深物业金领同样也存在这样的“苦恼”。

由于其公寓属性，且户型设计不合理，9万元/平方米的均价并不便宜，即使交通发达配套完善，但是2018年至今多次开盘始终是“雷声大雨点小”。

深物业金领楼盘动态，来源房天下

深物业金领最近的一次开盘时间是6月23日，以9万元/平方米的均价推出716套65平方米的两房户型，无奈当天也是光明新盘金融街开盘的时间，市场风光全被金融街抢走，大家并不知道金领也是当天开盘。

深物业金领，渔村楼市现场拍摄

据附近居民表示，深物业金领位于滨河大道，又临近皇岗口岸，每日车流量极大而且伴随很大的交通噪音，距离最近的会展中心商圈也在两公里外，配套并不十分完善。

历时十年打造的深圳湾一号，拥有直升机停机坪，也拥有无敌海景，这里是单价20万元/平方米的深圳公寓房价天花板，每次有关于这里的信息露出都会引起热议；

今年3月7日，招商太子湾·湾玺推出104套公寓，均价11万元/平方米，总价约为2000-5000万元，开盘当天所有房源全部售出，3月13日加推了14套房，不多时便售罄。

今年3月17日，万科星城推出288套公寓项目，备案价3.9万元/平方米，通过直播选房的方式仅7分30秒便全部卖出，吸金共3亿元，但这个数据在全部的1194套房源中占比不到25%。

看了这些，你得出了什么结论？

1）公寓项目始终不是大众最心仪的选择，开盘多年仍未售空的公寓不在少数；

2）地理位置很重要，主干道旁的公寓被人选择的几率更是少之又少，谁愿意住在“呼啸山庄”；

3）片区未来发展是否明朗。为什么除了南山，其他区域的公寓销售情况都不乐观？因为片区发展走向决定了公寓的未来。

就深圳来说，公寓的市场表现参差不齐，十几万元单价的房子甚至比4万元不到的还要卖得好，这也太奇怪了。

好像除了深圳湾的公寓比较被看好，其他区域似乎并没有特别受人追捧。

毕竟公寓并不具备落户和小孩积分入学的基本要求，反而是更多有闲钱的人愿意买公寓来做投资。当然了，40年的产权也成了这些有钱人眼中并无重要的“槽点”。

但是深圳绝大多数人还都是刚需群体，另外大部分的改善型购房者在选择房屋上，也更考虑学区、配套、升值空间。

对于公寓来说，潜在客户又少了一波。

那什么人会买公寓呢？

1）有闲钱、并且想利用“钱生钱”的人，这类人往往买公寓做投资；

2）手下有房、但是经常出差或旅游的人，这类人才是真正的有钱人，在他们眼中，公寓可能只是一个酒店而已；

3）从事金融、保险等高收入的人群，对于他们来说享受才是工作和生活的目的，好的居住环境是享受的第一步。

如此看来，买公寓的群体范围又缩小一圈。

近来大热的光明是深圳刚需群体买房的首选地之一，新房5万元/平方米上下的价格让深漂们倍感欣慰，毕竟福田、南山这些市中心区域的房价已经上到10万元/平方米、20万元/平方米，简直可以用“价格洼地”来形容。

去年11月底，龙光玖龙台二期开盘均价，

来源深圳市房地产信息网

今年1月中旬，华润公园九里开盘均价，

来源深圳市房地产信息网

今年3月底，乐府花园开盘均价，

来源深圳市房地产信息网

今年6月底，金融街开盘均价，

来源深圳市房地产信息网

以上这些楼盘信息，简单、明了、直接、有图有真相，让人明白光明真的今非昔比。

也正是因为光明渐渐成了刚需的首选，对于交通、学校、配套的要求也变得更加重要，好的住宅项目成了抢手的香饽饽儿。

怎么看都会让人觉得买在这里真划算、住在这里真方便。

那公寓怎么办？

公寓对于刚需来说是不在考虑范围内的，因为刚需最大的需求便是自住，快捷的交通、良好的学位、健全的配套，这些才是刚需群体考虑最多的因素。

比较看来，公寓的目标群体只能以投资客为主。

光明今年入市的公寓项目中，能够让投资客们考虑考虑的也只有地铁上盖的乐府广场。

乐府广场与金融街是邻居，而且是绝对的近邻，片区配套也是毫无差异，甚至金融街在商业上还要极大地依托乐府广场，因为深圳首家万达广场，就建在乐府广场。

建设中的乐府广场，渔村楼市现场拍摄

5万平方米的万达广场，虽然不及深圳市区的COCO Park、One Avenue，但对于商业配套奇缺、消费档次依然不高的光明来说，确实是一个不错的消费去处。

建设中的万达广场，渔村楼市现场拍摄

商业配套是其一，投资客们考虑的第二点是交通。

乐府广场在交通上倒是值得一提，地铁6号线凤凰城站与其无缝接驳，地铁连廊直接通向万达广场，再搭乘室内电梯即可上到公寓，不论是通勤距离还是购物距离，都大大缩短了出行时间。

地铁6号线凤凰城站，渔村楼市现场拍摄

除了以上两点，光明最大的优势就是自然景观好。光明牧场、光明小镇、光明蝴蝶谷等等，想要感受自然好风光，光明真的是深圳周边首选之一。

乐府广场楼下的开明公园，1公里范围内的光明新城公园，都是业主饭后散步的好去处。

渔村楼市现场拍摄

乐府广场占地面积约5.5万平方米，总建筑面积约38.5万平方米，由2栋甲级写字楼和2栋公寓组成。

公寓高44层，户型为37-48平方米的一房、70-76平方米的两房和96平方米的三房，2栋公寓分别为7梯16户和7梯18户。

从目前已有的官方信息可见，项目并没有价格露出，不过据现场销售介绍，均价或许在4万元/平方米上下，总价大概在148-384万元左右。

渔村楼市现场拍摄

落到具体户型上看，不论是最小的一房还是最大的两房，户型设计都比较一般，与住宅相比确实没有出彩的地方。

四个户型图（37㎡一房、48㎡一房、70㎡两房、96㎡三房），

渔村楼市现场拍摄，请左右滑动查看

作为公寓项目，乐府广场最大的优势便是价格低，上车相对容易很多。

但公寓离不开投资属性。

以光明目前的片区发展来看，还是有很长一段时间无法达到福田、南山这样的水平，没有高收入人群就无法支撑起公寓式租房市场。

光明现有的租房市场还是多偏向于城中村、农民房这类，大部分人选择光明可能看中未来的发展，但就目前来看，公寓租房在光明还是比较难行的一条路。

从居住属性上看，公寓比不上住宅；从投资角度来看，光明公寓赶不上原关内的公寓，两两比较下来，乐府广场瞬间在这场比较中失了光芒。

如果只是因为万达和地铁的加持，你觉得乐府广场还值得买吗？