人口决定未来，这个高成长性空间总价百万公寓十分抢眼！

5月15日，《广东省第七次全国人口普查公报》一发布，关于深圳人口的数据再次成为焦点。

深圳2020年常住人口达到1756万，比10年前时增加713.65万人，增幅位居全省第一。

值得注意的是，深圳也是一座“最年轻”的城市。

2020年，深圳15-59岁人口占比79.53%，60岁及以上人口占比仅为5.36%，比广东平均低6.99个百分点，比全国平均低13.34个百分点。

从受教育程度来看，深圳以明显优势站在第一位，每10万人口中拥有的大学（指大专及以上）文化程度的人口分别为28849人。

专家说，决定一座城市经济发展的重要因素，短期看政策、中期看土地、长期看人口。

快速增长、年轻有为的人口，显然已成为深圳发展的强大动能。

外来人口纷纷涌来深圳

龙岗区常住人口增量最多

人口的不断增长，本质上就是人才流的不断涌入，背后彰显的是这座城市强大的经济实力和创富能力。

而这个对人才的吸引力，从深圳诞生的那一天起，就已经开始了，而且40年来，从未停歇。

这是一幅2019年广东省人口迁徙图，通过对人口流动的数据综合统计，图样显示，广东省人口迁徙主要去向集中在橙色部分，最密集区域在：

深圳！

高密度的人口流动路径图上，深圳成为人们心驰神往的城市。

值得关注的是，在深圳各区之中，2019年数据显示，人口最多的前三个片区分别是：宝安、龙岗和龙华。

2019年深圳常住人口及增量情况是，宝安区常住人口334.25万人，龙岗区常住人口250.86万人，龙华区常住人口170.63万人。

值得关注的是，与上年相比，龙岗区常住人口增量最多，达到12.22万人。

有业内人士以此预估，未来5-10年，龙岗或将成为深圳人口增量最多的城区之一。

决定这一切的，无疑是龙岗的未来前景所产生的强大吸引力。而关键在于，形成龙岗如此强大人才吸引的许多因素正在加速兑现之中，超越过往。

许多事情，只有走进才能真正了解。龙岗的发展前景可谓士别三日当刮目相待，其中的焦点主要集中在：

大运中心城！

因为大运中心是龙岗核心所在，这里正成为时下深圳一座人才蜂拥而至聚集之城。

刚刚，5月15日，在深圳政府工作报告中，再次提到了大运中心城。具体表述是：

2021年，将重点推动深圳湾超级总部基地、香蜜湖新金融中心、西丽高铁新城、北站国际商务区、环中心公园活力圈、宝安中心区、光明中心区、大运深港国际科教城、坪山燕子湖等规划建设提速。

对规划建设的提速，就是深圳加速度！这意味着未来一段时期，深圳的发展主要取决于这些重点区域的兑现速度。

而在其中，龙岗大运中心城已纳入到深圳整体规划建设的快车道，并升级定义为：

大运深港国际科教城！

大运中心的前世今生

注定了区域的高成长性

大运深港国际科教城，其实就是大运中心城。

早在2017年，这里就定位为深圳东部的城市会客厅。所谓城市会客厅，肩负着城市现在和未来的价值定位、经济发展和形象期许。

要了解这一点，必须说一说大运中心城的前世今生。

和前海合作区、深圳湾超总、香蜜湖新金融中心、会展空港、光明科学城等城市会客厅一样，大运中心城已成为深圳城市的优质发展平台。

有业内人士曾经这样定义大运中心：

“这里既是深圳的健康之心，也是深圳的活力之心，更是深圳的科创之心。”

诚然，在大运中心，标志性的建筑群是设计独特的水晶体育场和运动馆，这只是现在，未来的标志将是规划中高达700米的中国第一高楼深港国际中心。

为什么会将中国第一高楼建在大运中心？这里何德何能成为深圳城市规划中的巅峰地带？这还得从2007年1月17日开始说起。

2007年，当深圳获得了第26届世界大学生运动会举办地时，对于大运会的主会场，就曾经考验了深圳的智慧和水平。

首选的场地，是过去老破旧的位于笋岗路上的深圳体育馆，还有就是深圳湾体育场。但显然，这两个地方，规模上受到地域限制，无法展开。

大运主会场馆，需要寻找一个既有好的生态环境，也有好的城市配套，而且还有着相当宽裕的场地建设空间的地方。

找来找去，找到了龙岗中心城。龙岗中心城，从此从一个“卧城”，成为了一个充满青春的“活力之城”。

2011年8月12日，随着大运会的成功举办，为龙岗中心城的活力之城的定位，注入了强劲而丰富的内涵。

人们有所不知的是，从世界大学生运动确定在此举办的那一天起，这里的资本投入、发展速度、资源配置，都成为深圳第一。

青春活力的板块背后，往往隐藏着的重大信息是，区域的高成长性。

交通升级，地铁来临

龙岗正迎来发展高光时刻

据说，当年为了举办大运会，深圳前前后后投入了800多亿。这里面除了场馆建设和配套建设，还包括交通的全面升级。

交通网络的构建，与大运中心的建设是同步进行的，这将大运中心与深圳市中心，包括罗湖福田南山等城区更紧密地联系在一起。

尤其是轨道交通的到来，为龙岗中心城的发展提供了强大的动能。

地铁3号线，从福田中心区起步，途径罗湖，沿龙岗大道一路向东，30站后，到达“双龙”站，全程42公里。

特别需要指出的是，3号线自2011年6月28日全线开通以来，龙岗已从一个所谓的关外“偏远”城区升级为“东进战略”的桥头堡，GDP从1881亿元，增长到4800亿，翻了约2.6倍。

与此同时，龙岗中心城房价由2011年的10303元/㎡，上涨到2020年的6万+/m²，足足增长了近6倍。

显而易见，地铁给一个城市发展的影响力是十分巨大的，划时代的。

如果说3号线开启了龙岗的地铁时代，那么随着14号地铁线的开工建设，龙岗迎来了“提速”时代。

因为14号地铁线是一条快速地铁线，设计最高时速高达120公里，是深圳地铁线设计速度最快的轨道交通线之一。

按照规划，地铁14号线全长52公里，仅有17个站点，从福田中心区到龙岗大运站，仅有7个站点，只需30分钟，比现在地铁3号线差不多缩短了50%的通勤时间。

2018年1月10日，地铁14号线已经开工建设，按照规划，预计2022年就将建成通车。

可以想见，1年以后，当地铁14号线全线贯通，深圳东部中心的时空距离将大幅缩短，龙岗“活力之城”，或将迎来一个全面发展的高光时刻。

优质公寓物业

为何集中在大运中心城一带

必须承认，相对来说，龙岗的发展算是比较后进的。当与它相对的宝安和龙华风生水起时，龙岗一直蓄势待发。

但这并不影响龙岗的区域价值和市场前景。相反，因为相对发展较后，为规划预留了更多的想象空间。

继大运会后，东进战略的开启，为龙岗创造了一个后发优势、厚积薄发的契机，龙岗正按照自己的发展节奏，稳步向前。

当年，有关政府部门就曾经表示，龙岗中心城定位为“活力中心”，就是专为年轻一族所打造的。

是的，深圳平均年龄才32岁，拥有庞大的年轻群体，就拥有了深圳。

“年轻的朋友来相会！”这一句曾经风靡改革开放之初的流行歌词，其实道出了龙岗的区域特质和城市定位。

而实践证明，这里正在拥有深圳最年轻最文化最具活力的青春版图。

随着香港中文大学（深圳）、北理莫斯科大学、吉大昆士兰大学、墨尔本大学、深圳信息学院等大学的相继进驻，活力之城再添青春无敌的高等院校文化气息。

那么，来了这么多的最活跃的年轻文化族群，他们的衣食住行该如何解决呢？什么样的房子，才更适合他们的需求呢？

相对而言，公寓物业，专为年轻人定制。

有数据显示，在世界各地，在大学相对集中的地方，公寓物业集中度高达70%以上，而房屋出租率更比其他区域高出30%以上。

这样，我们就不难发现，公寓物业，在大运中心一带，相对是比较多的，而大多集中在龙岗大道和龙翔大道沿线。

而一个重要的信息已经揭示，公寓物业正成为市场主流，而且供应日渐枯竭。

自去年推出731新政后，公寓物业已经宣告“断供”，这意味着未来一段时间，公寓物业将成为市场的稀缺品、俏手货。

而今年2月23日，深圳住建局发文：商务公寓、宿舍项目可通管道燃气。这已经表明，公寓的居住功能正在完善，类住宅化趋势十分明显。

目前，在全深圳，公寓物业渐成置业主流，这是因为公寓空间灵活、户型多元的特性，再加之公寓物业不限购不限贷的政策。

目前市场再推公寓均取得不俗销售业绩，甚至于最近一公寓物业开盘，还出现因为认筹人数太多，而采用摇号选房的住宅“打新”模式。

归纳起来，公寓物业中的两大类型产品，十分受到置业者和投资者的欢迎：

一类是城市区域中心公寓，一类是地铁上盖公寓。

而将这两类公寓优势能够结合在一起，就堪称公寓市场上的佼佼者。目前受到置业者欢迎的均是这类公寓。

今天，老傅特别推荐目前公寓市场中最新出品的佼佼者，因为它正是这两类优质公寓的代表。这个项目名叫：

云山伴公寓！

依托启迪协信科技园强大赋能

大运优质资产，超高性价比

云山伴公寓啥来头？为什么说它是优质公寓的佼佼者？

这是一个位于大运中心核心板块的精品项目，有着不同凡响的来头，它依托的是一个号称东部“南山科技园”重量级科创板块：

启迪协信科技园！

必须承认，大运中心城大家都比较熟悉，但熟悉启迪协信科技园的并不多。这里先做一个简要介绍。

启迪协信科技园，坐落于龙岗区大运新城核心，毗邻国际大学园，总建面约83万㎡，投资超130亿元，是深圳市投资推广署重点推荐园区。

园区聚合产业办公、商务公寓、商业、公共服务配套等多元业态，打造深圳东部中心宜居宜业的产城融合地标。

历经5年开发建设与醇熟运营，同时伴随政府资源、政策红利的不断导入，这里已吸引东部公交总部、深圳总工会及开心麻花华南总部等行业龙头型企业进驻，并成为深圳东部中心创新高地。

目前已集聚富士康创新中心、清华i-Space等284家优质企业，未来将聚集超千家高科技企业，汇聚4万科创人才，成就大运核心价值高地。

值得注意的是，启迪协信与世茂深港一样，均为政府定向购地项目，参照上海浦东、福田CBD，后海超总等板块，打造大运区域地标。

启迪协信项目四期规划有180米高塔，目前进行全球招标，与项目一路之隔的深港国际中心规划中的700米地标高塔形成鼎足态势。

两座高塔相互呼应，由此形成大运中心强大的区域效应，虹吸城市优质资源，引领优势资源集聚、区域价值升级，带动核心板块崛起。

在此宏大的背景中，云山伴公寓应运而生！

据悉，尽管未做什么营销推广，但启迪协信推出的云山伴公寓市场情势正在逐步看涨，比周边其他公寓表现更为突出。为什么？

在老傅看来，主要是以下几点内在价值，决定了云山伴公寓的现实价值和强劲后市。

1、唯一可以满足平迁户口。

“买房送深户已是过去”，据有关规定显示，2017年前拍的地块，可申请平迁户口，落户深圳；启迪协信科技园于2015年开始启动，是大运新城在售项目唯一满足平迁户口的项目。

2、汇集城际、快线、普线多维交通。

这里尽享东部唯一一个汇集城际、快线、普线的站城一体化综合交通枢纽——大运交通枢纽。周边聚汇5条高速路、5条地铁线（21号线规划启迪协信站），1小时可瞬达深圳核心区域。

3、独揽5分钟全资源丰盈配套。

这里下楼即享约5.8万㎡星光里商业街，包括相遇半路、张亮麻辣烫、百果园、永和豆浆、程万和、曼杯咖啡等品牌商家现已开业，已签约麦当劳，拟引进海底捞、Whiskey酒吧、粤菜酒楼等品牌，可满足业主全方位生活所需。

而且这里距大运中心体育馆仅150米，尽享主体育馆、游泳馆、大运湖及全民健身广场；距世茂31万㎡商业仅500米，尽享精彩商业生活。

4、1：9超高供需比。

项目周边已落地香港中文大学、深圳信息学院、北理莫斯科大学三所大学，预计将汇集10万高校师生，再加上启迪协信科技园入住企业4万人，这里未来的人口住房需求量必然供不应求。

随着高租赁人才的不断涌来，目前这里仅出租公寓约2000套，预估未来住房供需比高达1:9。高承租率必然带来高增长率，这奠定了优质资产的收益保障。

5、35㎡+60㎡投资自住两相宜

云山伴公寓主力户型为35㎡单间和60㎡两房，均开间宽敞，全明落地窗，通透敞亮，整体精致舒适，既适合投资也适合自住。

云山伴户型亮点是瞰山两房公寓，不限购、不限购，百万总价。堪称目前深圳公寓市场上，十分罕见的高性价比公寓产品。

对此，老傅强烈推荐！

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