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话说，随着深圳、东莞、广州加码调控楼市，当下大湾区楼市的购买力，早早就轮动到了佛山。千灯湖板块一直是佛山的价值标杆，从2019年到现在，二手房已经猛涨了50%，还停不下来！临广的三山片区，均价更是从2万出头，跃升到4万上下。不少小伙伴会问，在佛山投资，还有“价格洼地”这种东西吗？最近，我在佛山逛了一圈，发现了一个大开脑洞的世界——
到的时候是工作日的上午，城市展厅里居然已经有不少客户了——包括佛山当地人。
项目还没有正式开售，现在可以诚意登记。销售小哥说可选的是1、2、4栋，面积区间是120-300平，但什么时候推？不知道。时间拿不准就算了，现场没有户型图！没有样板间！神马都没有……最神奇的是，销售小哥连吹风价也不肯直说，只说要在保利天际和保利天悦之间取个中间价……可供对比的是，附近怡翠尊堤的新盘喊价3.2万，区域二手房均价2.5万左右。销售小哥拍着胸膛说道：但是安全啊！项目你大可放心。我们是纯正的商业用地，40年产权，住人没问题。
控规显示，2020年8月，保利维塔所在的用地性质变更为B1（商业设施用地）。2020年10月16日，保利华南成功拿地，一切操作堪称完美。服务型公寓用地类型为B1（商业设施用地），商办公寓则为B2（商务设施用地）。服务型公寓可以住人，除了层高不得超过3.6米和必须封闭阳台之外，基本与住宅类似。小哥还补充道，因为佛山有钱人多，他们有的已经被限购了，买不了住宅，一些对千灯湖有情结的客户，会考虑这个项目。毕竟，楼盘正对“南海之眼”，千灯湖北岸秀丽的景观一览无余。小哥介绍，目前诚意登记的客户里，广州和佛山人数占比各一半。当然，需要注意的是，保利维塔西面、北面、东面都可能有拆迁、政府拍地等不确定因素。
莫着急，我又淘到其他“笋货”——千灯湖核心区的保利天际。听说我是广州来的投资客，销售小哥笑容可掬地把我领到沙盘旁的咖啡厅落座。小哥对我“独到”的投资眼光大为赞赏，激情四射地介绍了项目的稀缺性，还把它与珠江新城CBD的天銮媲美——那可是十几万一平的公寓。踏进148m²样板间后，小哥先是把我带到超大阳台饱览千灯湖的美景。
样板间里有厨房，厨房里摆了电磁炉和茶具用品，呈现出了美好的居住氛围。
然鹅，神奇一幕出现了——看上去像是洗手间的空间里，居然没有马桶和淋浴间！小哥立马解释：马桶和淋浴工具还没安装好呐！到时交楼就会有的！我们那里还会赠送一个超大的浴霸哦！这个洗手间真的存在吗？我翻开楼书，发现户型图是这样的——
只有整体框架，里面哪个部分是什么，你自己想象去吧！均价2万，南向望千灯湖的单位比北面每平米贵7000-8000。重点是，800米不到的保利天悦，一手已经卖到6万+，附近的二手住宅基本都在4万+。前面我们提到，公寓分两类，其中，服务类公寓可以住人，而对于在B2用途上建起来的商办公寓，佛山市政府有明文规定：禁止商务类办公建筑切割小于200平方米的的每户套内面积，而且不得单独设置卫生间！不能设置厨房！不得宣传推广具有居住功能！
我们翻出佛山千灯湖片区的控规，赫然发现，保利天际是商务用地。
可能有些小伙伴对“保利”这种央企大品牌还心存信赖，但此前，佛山万科的公寓事件已经是前车之鉴。当时，5800多名业主花费百万，直到收楼，才被告知这些房子内部结构变更不了，也不能住人，小孩上学化为“泡影”。
从保利维塔吹风的2.7万，到保利天际的2万均价，在佛山，还有没有更便宜的公寓呢？
销售小姐姐一脸正经地把项目介绍得天花乱坠：我们项目非常值得投资balabala，总价80多万一套房，均价1.1万，哪里买得到？“要知道，这里是平洲，妥妥的临广黄金地带。附近的一手住宅，已经喊到了3万。”据销售介绍，该楼盘源于村民的集体物业，但保利持有大产权，购房者只能跟保利签租赁合同，买个使用权。说好的公寓呢？这不成了长租了吗？还是租……村民的房子？！你看，如果未来你想卖，找到合适“接盘侠”后，双方只要到广州或者佛山保利总部内部更名就可以了。不用像商业公寓那样交为17%左右的重税，只有一丁点的“律师见证签约费”而已！而且，销售小哥还说，保利承诺全面保障购房者的续期和拆迁赔偿款利益。换言之，玥上的公寓不但是妥妥的“小产权”，没有红本房产证，还存在被“强拆”的风险。而且，这个地块保利是在2011年拿下的，现时使用权期限只有30年。看我面露难色，小哥热情介绍说，也是可以续期的，30年之后，只要一次性交房款总价的1%就可以了。最有趣的是——销售说，这单租赁交易居然还可以走商业贷款！首付三成！
话说回来，为什么眼花缭乱的公寓项目在佛山能“大行其道”呢？据戴德梁行统计，2019年第四季度，佛山甲级写字楼以40.7%空置率位居全国第二。2020年上半年，疫情一来，数值攀升到了43.8%。而商办/公寓供应方面，虽然新增供应有所减少，但奈何去库存压力巨大——截至4月底，佛山全市公寓/商办去化周期37个月，高明更是达到“恐怖”的186个月。
是想管管乱七八糟的公寓乱象，但有关部门确实“有心无力”啊！万一监管卡死，开发商建起来的公寓和商办产品砸手里了怎么办？但是，购买这类公寓和“小产权房”，确实是有莫大风险的。住宅在税收方面有年限优惠，但公寓没有，既有大头的营业税、个税、契税，还有印花税和增值税。估算下来，公寓价格至少上涨20%，售卖才不会亏损。因此，公寓产品短期内交易成本较高，不适合“快进快出”。最近半年，二手成交量寥寥无几，而且成交价远低于挂牌价。
同样以40㎡的万达公寓举个栗子，每月租金1700元。投资公寓，租金年收益大致在5%，但加上贷款利息，还不如银行的大额理财产品。而且，同小区在租户数164套，你放租，就有人马上愿意住吗？
更重要的是，商办公寓存在以后格局变化、住不了人的风险。万一哪天政府加大监管，要求全部商办公寓执行不能有厕所、厨房，结构不能调整，不能住人了咋办呢？要知道，最近不少购房者反馈说，佛山龙光玖钻公寓又爆雷了！销售人员顶风承诺：我们商办类型的公寓，可以居住！有厨房有阳台，民水民电！面对开发商的“诱导欺诈”行为，上车萌新却退不了定金。投诉无门后，唯有诉诸于领导留言板。
因为“不合法”，小产权房无法办理抵押登记。在着急用钱时，不能成为融资贷款的救命稻草。近年来，针对小产权房的拆迁，主要是开发商没有取得合规的审批手续后，建造的房屋。去年闹得沸沸扬扬的“广州大石We公馆”被拆便是典型。其实国家早有规定，小产权房只能在属地范围内的集体成员之间流转，不能卖给“外人”。承租权当然是可以转移的，可你真的确定，等你要用钱的时候，有人愿意来接这个神奇的盘吗？以上为正文，来自熊先生
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发表于 2021-5-19 22:47:40