【郑桐有话说系列】干货！！2021过半，什么别墅&公寓值得买？（上篇：House）

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Tong Zheng | 郑 桐

Leading Capital Group

Senior Manager & Co-Founder

高级销售经理 & 联合创始人

自2007年1月起在澳洲生活14年有余，来自中国深圳，毕业于国家级重点中学 - 深圳实验学校，后进入世界顶尖商学院 - 悉尼大学商学院进修会计和商业法双学士，曾在2013年担任世界置业连锁企业 ‘二十一世纪不动产' 澳洲住宅市场分析专员职位，并在2014 - 2018年担任H&T Group华信集团悉尼总公司高级经理职务。2014年创立《郑桐是个梦想家》公众平台至今已积累过万海内外关注，每一篇原创文章专注于分享澳洲房产生活体验；环球旅行体验经历；以及其他兴趣爱好如：潜水，摄影，滑雪，跑车，游艇，机械腕，环球旅行等。

在澳大利亚从事房地产业务7年有余，经手客户逾千人。曾在2014 - 2019年间数十次获得月度最佳销售团队，并蝉联2016 - 2019 销售冠军团队头衔。现任 Leading Capital Group 澳大利亚领城集团Co-Founder 联合创始人，兼 Senior Manager高级经理职位，销售悉尼，墨尔本，布里斯本，黄金海岸，堪培拉的高端住宅项目，包括公寓，别墅以及商铺。

Mobile: +61 433 354 745 

Email: tong@leadingcapitalgroup.com

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难得一个清净的晚上，在办公室加班，关掉所有的社交软件只为了可以在这一刻可以静下来好好写写自己想写的话。作为一个地产人，不得不承认，对比起过去的三年2018 - 2020的冷清市场，2021感觉像一下子打开了一个新天地。无论是各州Clearance Rate（清盘率），还是不断被打破的Suburb Record（区域交易记录），都在不断的打着大家的脸，刷新各位的三观。作为销售，其实真的根本停不下来卖房子的脚步，一个个的电话不断的给潜在客户打过去。

在过去几年买了房子的，最夸张的有1年就赚了上百万的，哪怕不到，几十万的增幅也让有房一族成为今年最幸福的人。但是对于想换房，或者是第一次买房子的人来说，现在这个牛市给大家带来的焦虑感也是前所未有的。不断的有各种咨询进入到我的微信和电话，来问今年如果想买一个怎样的房子应该怎么买。我也想着用这一篇帖子给大家分别讲解一下，在2021年已经过半，市场已经成为一锅热水的时候，我们购房者应该怎样正确的认知这个市场。

这个话题准备分2篇文章分别写House 独立屋 & Apartment 公寓，这是2种非常不一样的产品，希望大家听完我的分析能够更加客观理性的看待这2种产品的优缺。

 

说到House，我相信微信上会有一堆人说。买house就对了，买了的都赚了。要买房子只买house，House一定比公寓值得买之类之类的声音。我并不否认各位的看法，而且说实话我知道House涨的是很夸张，包括我自己本人也是受益者之一。那么什么样的House是值得买入的呢？我们分以下这么几个小话题来一一给大家解答。

某House 2年翻了3倍？真的假的？

最近我相信很多刷屏的都看到了，比如East Lindfield的房子一套接着一套刷新记录。从Woodland Rd的500多，到600多。到Canberra Cres的7百多万。这仅仅只是3个月内发生的连续时间。我相信微信上很多人都是抱着不断的去看热闹的心态去看别人拍下的豪宅，今天给大家看一些记录：

大家可能查看7.01那套记录的时候会注意到下面这个现象：

随着记录我们把这套房子的地址放到Google，闪现出2019年的售出广告：

这是啥？！一套澳洲标准的老双砖房。和上面的豪宅完全不一样啊？是的你没看错，他们其实是一套房子。准确说是，这个房子在2019年十月买入，进行了为期1年半的推倒重建工作。并且在2021年的5月以全新的面貌投入市场，得到了1年半涨了450万的傲人成绩。

在这里我需要和大家科普一下所谓每个区域的中位价的概念，是这周/这年，这个区所有售出的House，中间那个价格的数字。也就是说以前也许Lindfield都是这种200多万的房子，但是在各位Builder/业主的手里，砸了1个million，2个million，然后再在牛市售出。才有大家看到的现在，一年中位价增长了40%左右的惊人数据。当然，这个数字不仅仅出现在East Lindfield，在上北许多地方，下北，北海滩甚至Ryde大区都频繁出现（抱歉，其他区域的House我没那么熟悉）。故事讲到这里，我们就要开始算账时间了，这位owner真的赚了450万吗？我们来盘一盘。

首先250左右的购入价格如果在2019，浮动利息可能在3.5%左右取决于投资还是自住贷款。1年半为此付出的利息，应该最少有15万左右。当然如果这位买家是全款买入，可能可以不用计较这个成本。但是如果250万全款其实放在任何理财和投资，也是会有最少十几万的机会成本。

这种老房子不清楚卖的时候是否带CDC？如果带的话，不进行任何变动情况直接开始开工，大概1年左右能完工，再包装一下1.5年上市销售。差不多时间。但是East Lindfield是一个没有太多conservation的地方，所以不涉及到DA的时间，否则和Ku-ring-gai Council在DA的斗智斗勇我相信懂得朋友都懂。我保守估计这个房子从设计师，推倒，重建，大概170万上下。我没有真的去这个房子的Open以及拍卖，只是在domain上研究了一下。销售成本大概算1.5%提成以及外加$10000左右的marketing fees。大概11万。

那么全部开销大概多少呢：250 + 170 + 11 约为 420万。

如果以700万卖出，账面上的 Capital Gain大概是 280万。就算如此，1年半能有如此投资回报我相信也是非常可观的。但是澳洲有一个东西叫做 Capital Gain Tax，以及因为Capital Gain产生的Capital Gain Tax。熟悉澳大利亚税法的朋友都知道，CGT不是一个独立税种，而是加在年个人收入的一个税，之后再根据最终的taxable income去算实际税率。那么唯一能100%避免CGT的办法就是这个是自住物业。

作为一个这样房产的购入，翻新，销售。我觉得如果这位买家没有办法把这套房子作为唯一的自住房，一定会激发CGT。那么280 产生的 CGT 最少120以上可能最终还给了 ATO。（以上只是粗略算法）那么这样一笔投资最终以1年半赚了150万成功划下完美句号！！大家看我这样算可能会觉得，真的假的？不是传说中赚了450万吗？怎么最后只算出了150万。而且这算是一个上北近期的经典案例，买入时间极好，卖出时间极好，才达到如此大的回报。

House的增值来自于Add Value

废话说的有点多，但是这个铺垫不能没有。因为如果没有可能很多不知真相的群众不知道我到底要说什么。一个House要有好的增值，很大一部分来自于这块地给你带来的灵活性，而这难能可贵的灵活性增加了土地/房屋的价值。那么灵活性是具体指什么呢？下面三个：

装修 Renovation:

装修顾名思义就是从一个普通的房子，在不太改变格局的情况，进行的一系列装修。比如厕所啦，厨房啦，木地板啦，窗帘啦。装修来说一般从最基本的几万块钱到十几万20万之内应该可以打住。装修来说对于House比较家常便饭，基本上很多人卖房子之前，或者买来二手房都会做一定程度的装修。这个对于公寓类产品也是一样的，也是可以做的。尤其是非常老的二手房公寓，如果是在有价值的地段，并且老到一定程度后买家都会比较喜欢选择通过装修的形式来提高房子的整体感官体验。对于比较新的公寓业主一般选择的最多只是换木地板以及换定制窗帘，偶尔会有一些增加智能家居的动作。仅此而已。

加建 Extention:

首先说一下，从加建这个开始，就是只是House才有的特权。加建来说也会取决于House的情况，比如：是走CDC还是DA，这个房子还有多少FSR (Floor to space ratio 容积率）可以利用，council以及甚至邻居的一些限制等。这里还要考虑到比如是否有水渠，是否有固定set back要保留，容积率，限高，是否要砍树，是否要改变游泳池/网球场等设施等。最重要的是如果房子在Conservation Zone或者房子本身是Heritage或者地里有heritage items等在实际操作中的可行性。一般来说成本从最小的加一个granny flat的十几万到甚至100万左右的花费都是非常有可能用到的，而且建设周期取决于上面说的一般会从半年到一年半2年不等。一般来说加建会附带装修。

推倒重建 Re-build: 

这个选择也是非常多客户张口闭口就说的，买个house推倒重建。我真的想说，兄弟们不要too simple sometimes naive。这个真的没有大家想的那么简单。首先如果你的房子是在Conservation Zone或者有Heritage Listed这一点基本上就等于不可能了。另外，推倒重建的目的是为了让房子最大化利用率，而且用最新的设计，理念等。优点就是可以把地的利用率做到最大，可以彻底的改变一块好地，但是是一个破房子的局面。但是缺点是，也会导致这个房子在二手市场价格比较高，再入手的买家未来增值空间有限。而且有一些房子，推倒重建后失去了原来的街区特色。但是在郑桐看来，最大的问题还是成本控制，万一土地买贵了，在和建筑商的施工过程中又超支太多，那么最后做出来的房子是否能卖回成本价还是一个问题，而且买入以及卖出的时间点要踩的非常准才可能会发生。

House在不进行以上三种改变，自然涨幅如何？

看完我上面说的之后，大家可想而知，为什么无论你怎么做统计，任何一个区域，任何一个时间段，House的涨幅都一定会比公寓产品的涨幅大。因为House的涨幅大多数来自于做过以上三种动作的产品。那这种比较我觉得本身就不是在一个完全公平的起跑线上。有一点像，一个人的预算我买了一个夏利，你买了一个法拉利。不仅如此，法拉利你还改装！！然后俩车拼0-100km加速，这根本就不是一个平台的对比，可以说是降维打击。但是各位看客请注意了，你买车也好，买房也好的目的是什么？是接孩子买菜还是泡妞上赛道。各种需求，买对应需求的产品我觉得这是一个理智买家应该具备的基本素质。如果不考虑买入，卖出的时间点的操盘成功以及失败，其实很多house的涨幅，在什么都没做的情况下，有些表现还真的不如公寓。但是现在这种案例太难找了，因为现在卖出的10个房子里，有一半以上是已经做过改进的。另外5个里面可能有3-4个是，直接推倒重建品相，或者是比如Ryde满足新LEP要求可以做2个Duplex的Duplex Site。排除掉这些开挂的，如果只是拼自然涨幅其实各种产品旗鼓相当。

市场上的House & Land产品 

是否也可以延续House增幅神话？

我真的无意批判朋友圈各位同行的产品，我们自己也卖过不少House & Land，但是我们卖出去的大多数都是自住客户，也真的是满足一些客户对于预算不够充足，地段或者离城区距离不太挑剔，并且家里刚需需要4间以上的刚需满足。但是如果纯从投资角度来说，对于House & Land满天飞的广告，只有带土地才增值，买房就要买土地的。我想说的根本这就不是一回事。

首先House & Land所在的区域都是一些所谓“政府大力开发区域”，这些计划的可靠性，准时性首先不去评价。以悉尼为例子，大多数都在西南，或者西北。这边的土地的可复制性基本来说可以供给未来悉尼50年的住房需求，也就是说基本上没有任何稀缺性可言。当你想把你的房子未来在拍卖场上拍出天价时候，隔壁开发商又圈出一个农场盖3000套，这个时候你才会知道什么叫做欲哭无泪，我觉得甚至比高密度公寓区更加可悲，起码人家还有一个方便和高出租回报率加持。

另外，因为土地被分割成200-400左右的小片地，基本上FSR也就是容积率都是按100%打满来建，而House中最赚钱的加建对于House & Land来说基本不存在。在这种情况下，未来FSR的增加也好，rezoning或者拆地可能性也没有的情况下。所谓增幅也就是拼一个自然增幅。Renovation和推倒重建基本上也是不可能的，因为在建的时候各位买家已经按自己的预算和需求大概给这个房子订了调，也就更不要说推倒了。本来这就是一个空地重建。

综上所述，你们自己品我想说什么。

总结一下

我本人不是Buyer Agent，也仅仅对悉尼的一些片区的House熟悉。但是论看房数量绝对不输于市面上大多数的Agent，我相信在北区不少房子周六的Open & Auction大家也都会有看到我。我的确不卖二手House产品，但是我写该文章只是非常中肯的给大家盘点一下我对House的真实看法。上个月，我也拍了一个视频号关于这个话题，大家可以点下面的链接仔细看看我的分析。我只希望这篇文章给广大市场的买House的朋友一个抛砖引玉，要真的展开说了可能得写到明天，如果有任何兴趣想交流的可以添加我微信。就这样，2021希望各位买到理想物业。

免责声明: 本文件仅作为一般指导说明使用，并不代表法律意见，或任何建议或信息以您购买时为准。本人强烈建议您联系您的律师或过户师，以获取有关购买您的财产的具体信息。本文件中所包含的信息将根据您出售物业的合同规定而有所不同。本文件并无任何性质的陈述或任何性质的保证，有意或无意。本文档的收件人应该自己评估对其准确性。 

Tong Zheng | 郑 桐

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