海外买家重返大温公寓市场！同比大幅增加31.4%！6月1日上调压力测试利率！要贷款的抓紧了！

这说明，外国买家又回到了多温两地的公寓市场，至少又回到了多温两地的新建公寓市场。

去年，多伦多市外国业主持有公寓房的总数量为9686套，比前年同期少了200多套，占全部公寓房的比例也从前年的3.3%减低到了3.1%。看起来，外国业主去年对持有的存量公寓房沽出多于购入。

但外国买家持有更高比例的新建公寓房即“2010年后建造的公寓房”。2020年，外国买家拥有5.4%的新建公寓房。这个比例数字虽然低于2019年的5.7%，但绝对数量6903套比一年前增加了2.5%。

就是说，虽然外国买家对新建公寓房的持有比例有同比下降，但绝对数量却是增加的。

⬆ 多伦多市“2010年后新建公寓房”5.4%由外国买家持有

和多伦多不同，温哥华市公寓房由外国买家持有的比例正在上升。

2020年，全市有1.9%的公寓房由外国买家持有，高于一年前的1.5%。仅就“2010年后新建公寓房”而言，外国买家的持有比例已从前年的1%大幅增加到2.4%。

去年温哥华市所有公寓房由外国人拥有的数量有1850套，比上一年大幅增加了31.4%。去年市场上新增的公寓房，10%都为外国买家所购买。

⬆ 温哥华“2010年后新建公寓房”的外国买家持有率提高到2.4%，但仍低于2018年的4.5%

可见海外买家显然更青睐温哥华2010年后建造的公寓房，去年占比2.4%的拥有量对应于绝对数量584套，比一年前增加了178%。另外值得注意的是，对建造于90年代的公寓房，温哥华海外买家的拥有比例也提高很多，去年也有大幅回升，达到2.6%的拥有率。

外国投资在多伦多和温哥华的公寓房市场上表现不同。多伦多的“非居民拥房比例”总体有所下降，但温哥华的“非居民拥房比例”却在再次攀升，只是要达到2018年时的数字还需要段时间。但很显然，温哥华的新公寓房（2010年后修建）正在吸引更多的外国买家。

5月20日，加拿大“银监会”——金融机构监管办公室（OSFI）宣布，从6月1日起，对“无保险按揭房贷”即首付比例高于或等于20%的住房按揭房贷，上调压力测试最低资格利率。上调后的房贷压力测试最低资格利率为5.25%或“贷款合约利率加2%”，取两者之较高者。

其中最低资格利率或审批利率，即加拿大央行的“5年期普通按揭房贷基准利率”，还是4.79%。

央行将“六大银行”五年期固定利率挂牌价的“众数”（即出现次数最多的数值）用作此项基准利率。从2019年到2020年，央行已有四次调低此利率，使其从2018年的5.34%一路降低到了现在的4.79%。

⬆ 今日（5月26日）加拿大央行5年期普通按揭房贷基准利率为4.79%

但从6月1日后，从4.79%到5.25%，将有46个点或近10%的提升。

上月初，OSFI就已提出将考虑提高按揭房贷的门槛，即通过压力测试来增加房贷难度，以缓解当下房地产市场大热而带来的金融稳定风险。在目前住房市场呈现出购房债务高企、房价飙升、供应短缺和竞价争购等诸多现象的情况下，OSFI也确定将启动一项新的机制，即每年12月即于春季旺市之前，重新审定一次压力测试最低资格利率。

OSFI表示，2018年将“无保险按揭房贷”纳入压力测试以及此次提高审批门槛，目的就是为了保护负债水平过高的借款人（购房者），因为如未来有利率上升，这部分人将受到重大经济压力。

由于供应不足、需求增加和竞争激烈，加拿大部分地区的住房市场已白炽化，而与此同时居民负债率仍然居高不下。提高审批利率相当于可获按揭房贷的金额大约减少5%，即贷款难度提高5%，此举可起到压制需求和促进储蓄并最终冷却房市的作用。但作为金融金融监管机构，OSFI的更直接目的也是为了保证贷款人（商业银行）的贷款质量和保护整个金融体系的稳定性。

上星期，央行行长麦克莱姆（Tiff Macklem）表示，疫情期间银行按揭房贷的质量有所下降，已成为金融稳定性的最大隐患之一。在此之前他也曾多次表达过同样的意思。

但在疫情期间由于各银行所提供的延迟偿贷帮助以及政府的各项救助措施，加拿大的居民负债水平虽然很高，但还不至于出现广泛债务违约。但是，如果经济持续复苏，央行因而减弱刺激政策即上调利率，房贷部分就会成为显性的威胁。

6月1日实施新规，所以留给准备买房的人申请预批的时间已确乎不多了。如果能在6月1日之前通过现行压力测试标准获得预批，在6月1日之后可能会被豁免于执行新的压力测试标准，即可能适用“祖父条款”，不过是否适用“祖父条款”全由贷款银行决定，所以需要抓紧和银行核实此事。

已经确定买房的人，自然也应赶在6月1日之前完成贷款审批，毕竟目前的审批条件更易于贷款；需要做“再贷款”（refinance）的也应在6月1日新规生效前办好银行审批。