在居民楼开民宿，被邻居“钓鱼执法”后起诉

当事人：

原告：罗震等8人

被告：孙芳，民宿经营者

01.

案件还原：

坐落于武汉市江尚中心1、2、6栋6号楼单元31层4号房屋系孙芳所有，该房屋登记用途为住宅。罗震等8人均系该房屋同楼栋业主。

该小区商品房办理交接时，业主均签订有《世纪江尚中心·临时管理规约》规定，物业单元业主、物业使用人不得擅自改变物业单元的使用性质。因特殊情况需要改变物业用途的应当征得有利害关系的业主的同意。严禁将本项目物业管理区域内的住宅改变为餐饮、娱乐、办公、加工、仓储、宾馆等经营性场所。

孙芳收房后，将该房屋进行装修，并在爱彼迎旅游住宿网站作为民宿进行对外出租，该房屋同时可入住六人，租客可按日办理入住及结算，租客在网上办理入住后，由孙芳带领至房屋内并交给楼栋大门门禁卡，入住期间租客可随意进出小区及本楼栋。孙芳上述经营行为，未在市场监督管理机关办理营业执照，也未与租户签订书面的房屋租赁合同，亦未到房屋管理机关办理备案登记。同楼栋其他业主发现该情况后，曾向物业进行反映和报警，双方协商无果后，诉至一审法院。

另查明，罗震等8人为收集证据，曾委托他人入住该房屋，对办理民宿交接情形及屋内陈设等进行拍照取证，并由武汉市江天公证处办理公证，共花费公证费4000元。

02.

罗震等8人向一审法院起诉：

1、判令孙芳立即停止经营民宿并恢复该房屋用途；

2、判令孙芳向八原告赔偿经济损失10000元；

3、判令孙芳承担公证费4000元、调查取证费、交通费3000元；

4、判令孙芳立刻从爱彼迎民宿广告平台上撤除诉争房屋的民宿经营信息。

一审法院：

本案争议焦点有二：

一、诉争房屋作为民宿对外出租是否属于经营性用房，本案中，该房屋证载登记用途为住宅，孙芳在未取得合法资质的情况下，利用该房屋在爱彼迎网络平台对外按日进行出租并收费，面向的是登录该网络平台的不定向的社会人员，其对入住人员提供了引导上门、清洁打扫等住宿服务，该行为属于酒店式经营管理，而明显有别于一般的房屋租赁行为，故该行为一审法院认定为系改变房屋用途，构成经营性用房。

二、罗震等8人是否有权要求孙芳停止该经营行为。罗震等8人均系诉争房屋同楼栋其他房屋业主，孙芳对外经营房屋，造成该楼栋可由非本小区人员随意进出、进出人员增加等不利于同楼栋业主人身、财产安全隐患增加，故该楼栋业主，均属于有利害关系业主。本案中，虽仅有八名业主提起诉讼，且孙芳也提起了罗震等人仅代表2.9%同楼栋业主而不能代表全体同楼栋业主的抗辩，但该少数人权益，亦是物权法保护的客体，且根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条：“将住宅改变为经营性用房的业主以多数有利害关系的业主同意其行为进行抗辩的，人民法院不予支持。”这一规定，即使仅有一名有利害关系业主，亦有权提起相关诉讼。

综上所述，孙芳违反了物权法规定，罗震等8人主张孙芳停止经营民宿并恢复房屋用途的诉讼请求，具有事实和法律依据，一审法院予以支持。

因孙芳是将该房屋在爱彼迎民宿广告平台对外发布并进行经营，如不撤除该发布信息，该民宿仍可通过该渠道继续对外经营，故孙芳停止经营的义务中，应包含撤除该网站平台的发布信息。

罗震等8人还主张孙芳向其赔偿经济损失10000元，其未提供损失存在的证据，且该民宿经营从目前来看仅是增加了风险的可能性，尚未发生实质性损害，故该赔偿经济损失的诉讼请求，不予支持。

罗震等8人还主张孙芳承担公证费4000元，调查取证费、交通费3000元，除公证费有票据外，其余费用均未提供票据证明，该公证行为，系罗震等8人为收集证据的一种诉讼手段，但并非必要手段，该费用亦为非必要支出，不应计入罗震等8人的实际损失之列，故罗震等8人主张孙芳支付公证费、调查取证费、交通费的诉讼请求，没有法律依据，不予支持。

据此，判决：

一、孙芳停止经营民宿并恢复该房屋用途；

二、孙芳从爱彼迎民宿广告平台上撤除民宿经营信息。

03.

孙芳上诉请求：

撤销原判，改判驳回罗震等8人全部诉讼请求或发回重审。

事实与理由：

原审法院认定事实错误，适用法律错误，具体如下。

第一、孙芳认为承租人给付使用费用而孙芳将自有房屋交付承租人使用，是属于法律所允许的正常的出租房屋的行为，而且房屋出租并不需要办理营业执照。

第二、孙芳带领承租人进入房屋是为了告知房屋坐落并交接门禁卡等使用房屋的必要物品，这不是提供的服务，而是出租人必须履行的义务，这在任何房屋出租过程中都是必须的房屋交接手续。

第三、爱彼迎平台的预定信息就是一种电子数据形式的合同。

第四、爱彼迎平台是一个发布房屋出租信息的平台，与普通中介机构发布出租信息没有本质区别。

第五、业主对自有房屋出租的行为不属于经营行为，不需要任何利害关系人同意。

二审法院：

案涉房屋登记用途为住宅，孙芳将案涉房屋装修后，在多家网站发布信息对外招租，其租住人员为不特定的社会人员，且多系短租，明显不同于一般的房屋租赁行为。孙芳上诉称其房屋出租亦针对长租客户，但孙芳所提交证据并不能证明其房屋是仅用于特定对象进行较长期限的租赁，故对其上诉理由法院不予采纳。一审法院认定孙芳改变案涉房屋用途，构成经营性用房正确，适用法律亦无不当。

综上所述，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

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