返租式公寓，是“钱景”还是“陷阱”？

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导语：

“总价低+包收益”的投资诱惑太致命。

5月23日，在人民网留言板上，有好几条关于购买了贵阳某项目返租式公寓的留言：

（因该项目逾期交房，业主纷纷留言请求退回总购房款、维修基金和违约金）

然而，返租式公寓的风险远不止逾期交房这一项。

（封面图来自@华城深圳律所）

何谓返租式公寓？

之前我们曾在文章：花果园，你怎么了？中详细说了花果园项目的各项维权内容。

其中一项就是它的返租商铺——“小金猪”没有返租的情况，业主维权过程中也是一次又一次陷入困局。

就算顺利交房的业主也有可能拿不到返租。

几年前，贵阳也有很多人购买了紫林庵“百灵时尚天地”的返租式公寓，并与酒店签了10年租约，酒店每个月返租金。

业主表示，每月租金从最开始的四千多，一路递增到七八千左右。（还算是经营得不错的）

图源百姓关注

但是从去年开始，酒店已经拖欠业主们大半年的租金了，目前还在维权中。

以上两图分别截自理财巴士公众号留言区和百度百科

两个业主都在控诉，购买了贵阳雅迪尔酒店的返租公寓之后，却没有收到租金，“感觉自己被骗了”......

今天，我们一起就来好好了解一下这个“返租式公寓”的真面目：

返租式公寓，指开发商将商品房出售给购房者，购房者并不用于自住或者自己经营，而是交给开发商或开发商委托的代理公司用于经营，并定期向购房者支付租金的一种销售方式。

开发商也是通过这种“向购房者承诺，在固定的年限内返还购房者租金，以保证购房者能够拿到固定的投资回报的方式”来吸引购房者产生购房意愿和行为的。

贵阳某项目返租公寓宣传图

并且开发商所承诺的租金回报率通常会高于市场。

这样来看，购房者购买了公寓之后，与开发商（或者开发商委托的代理公司）签订合同，由专业的代理公司来管理经营，然后返还购房者租金。

一方面，解决了投资者担心的风险问题，它有着较为稳定且较高的回报；另一方面，还满足了开发商想要快速回笼资金的要求。

图源：百度百科

但是，这个返租式公寓真的如看上去这么完美吗？真的有这种“只要投了钱，就能坐等升值、轻松高收益”的好事吗？

让我们先来了解一下有关法律：

《商品房销售管理办法》的第十一条规定：房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房；房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。

也就是说，政府的《商品房销售管理方法》明文规定了，禁止这种“售后返租或包租”的销售模式。

通俗点，这是违法的。一旦出问题，法律无法保障，业主维权困难。

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返租式公寓，风险无处不在

风险一：开发商&代理公司傻傻分不清

以上我们说了，这是相关法律法规不允许的。

因此，市场上的“售后包租”很多都是：通过与第三方公司签订合同的形式来规避国家政策的操作手法。

这种操作最大的bug就是：购房者以为签订的合同由开发商负责，但其实和开发商没有直接关系。

三五年后，开发商离场了，代理经营的公司是否会继续履行合同义务，存在很大的未知数。

届时连找谁维权，你可能都搞不清楚了。

风险二：包租、高额回报率——羊毛出在羊身上

很多售卖返租式公寓的开发商都会承诺高于正常的市场回报率来吸引关注。

带着“包租”“包收益”这样的包装，返租式公寓在出售的时候，开发商就可以名正言顺地抬高销售价格，实则是将返租的部分价钱算进了公寓的售价里面：

如：本来卖30万的公寓，把价格抬到50万，然后包租3年并承诺每年10%的回报率。开发商在这3年里支付了15万的返租金，相当于公寓卖了35万，开发商白赚5万的售价还免费使用了3年的公寓。而投资者也很高兴，认为自己3年回本30%。

所以，一般前几年的回报都是直接抵扣房价。在业主看来，是轻松地坐等收租，但其实是白白送了别人几年的使用权。

并且，除了以上所说前几年的“高额回报”是从房款里抵扣之外，之后的租金数额难以保证。

（在贵阳，4000元/月出租一套40多㎡的公寓是不太可能的，即便是所谓的“双钥匙”单独出租，2000元/出租一个单间也不现实）

因为高额的回报率违反了市场规律，根本不可能长久的实现。

“返租公寓”的底层逻辑是以租金支撑业主回报，但当公寓市场的回报低于开发商承诺的投资回报的时候，难道开发商会自己贴钱来返给业主吗？

此外，还有可能会收取高昂的装修费用、扣除不菲的物业水电费和后期恶意压低租金等，总之就是一茬又一茬的割韭菜。

风险三：有可能拿不到产权证，不过只针对部分

市场上有些打着返租式公寓的商品房，很可能没有产权。

只是被开发商包装为40年产权，实际上只有使用权。需要每20年签约一次，因为根据法律规定，租赁合同的最长年限只能是20年。

（图为购买了公寓却无法办理产权的业主留言）

不过在贵阳很多公寓还是可以办理房产证的，这种情况更多见于买车位。

另外，会有一些“以租代售”的情况，房产证的办理会被无限延期，也是比较严重的问题。

风险四：若能如期合作，也难高枕无忧

假如没有出现逾期交房、开发商或代理公司也不跑路的情况下，双方的合作顺利进行，是不是就无风险了呢？

来看看可能会出现的情况：

1、后期市场确实很好，甚至租金真如购房前宣传的那样，不断提高。那么恭喜，你本次的投资成功了。

但小编以为这样的可能性不大，市场经济变换莫测，多少人为分一口蛋糕争得头破血流的，哪有你张着嘴，人家直接就分给你了的。

2、后期市场发展不太如意，开发商或代理公司说生意不好做，打折执行原约定的投资回报，合不合作你自己看着办。

3、开发商或者代理公司撤离，找谁都说与他无关。法律也无法给予保障，那就真是投诉无门了。

图源搜狐号：广西高院

既然是合约就有毁约的可能，当开发商或者代理公司无力支撑的时候，就会直接毁约，赔偿违约金给购房者。

一般来说违约金不会很多，且很难拿到，最终吃亏的还是购房者。（催你交钱的时候，一天几十个电话，等你跟他拿钱的时候，找谁都不是负责人）

就算开发商或者代理机构承诺赔偿的违约金很大，但公司还可以破产。因为公司承担的是有限责任，破产了的公司更难要回赔偿金了，血本无归的还是购房者。

最终，购房者得到的不是质次价高的公寓，就是遥遥无期的“期房”。

返租式公寓，维权路漫漫

不止贵阳，全国那些购买了返租式公寓/商铺的业主们，大多不是在维权就走在维权的路上。

重庆的皇冠国际酒店公寓承诺投资年回报率7.8%，且每年递增5%。后来开发商跑路，业主面临被迫解约、维权无门的境地。

昆明东信中心城返租式公寓的业主们也一直在维权，原因是收到两笔租金之后就再也没有收到了。目前找开发商不回应，找酒店方不接电话。

图源湖南日报（漫天下）

今年5月26日，昆明市公安局盘龙分局经侦大队发布公告，立案侦办云南汇都商场管理有限公司非法吸收公众存款案。

该案涉及云南金马源房地产开发（集团）有限公司一期“金铺宝”投资、二期云南汇都商场管理有限公司、三期云南驰久房地产开发有限公司以商铺经营使用权售后包租。目前相关负责人也被逮捕。

该项目的业主们从2019年就维权至今，尽管现在政府相关部门已经介入调查。

但大家最关心的何时得到赔偿以及能赔多少的问题，至今是个未知数…...

只是卖个铺，怎么就犯罪了？

上面我们已经说了，法律禁止任何“返租”“返本”性质的商品房销售行为，我们再来看看最高院的相关解释：

不管是根据法律条文还是相关解释，这都不是可以打擦边球的灰色地带，而是犯罪行为。

再加上销售金额巨大，稍有不慎开发商就面临非法集资的风险。

届时开发商都自身难保了，谁又来保障购房者的利益？

假如真的有这种高于市场回报、稳赚不赔的投资，开发商干嘛不自己留着？

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