深圳出手了！长租公寓迎“最强监管”：开立银行专户、租赁资金监管…行业或大洗牌

此前，各地长租公寓频现“爆雷”，租客和业主都成为受害者群体，租赁市场的监管亟待加强。如今，长租公寓也迎来了“最强监管”。6月3日，《深圳市住房和建设局等部门关于开展住房租赁资金监管的通知》正式发布，多处内容直击长租公寓的“痛点”。

要点包括：

本市辖区内从事住房租赁经营的企业（以下简称住房租赁企业），应当在本市辖区内的商业银行开立唯一的住房租赁资金专用账户（以下简称专户），用于收取承租人押金及租金。住房租赁企业开立专户时，应当与银行签订住房租赁资金监管协议，明确专户内资金监管范围、资金释放条件及程序等。

通过受托经营、转租方式开展业务的住房租赁企业，单次收取承租人租金超过3个月，或者单次收取承租人押金超过1个月的，对于超过部分的资金，由专户开立银行进行监管，或者由住房租赁企业提供相应的银行保函进行担保。市住房建设部门推行住房租赁合同网签，住房租赁企业通过自有或者第三方交易平台进行住房租赁交易的，应当与租赁平台系统对接并实时提供住房租赁相关信息。

此外，按本《通知》规定实行资金监管的，被监管资金不得随意使用，但被监管资金符合相关规定可以解除监管，例如住房租赁合同期满后，资金监管自动解除，监管银行应将剩余资金释放给住房租赁企业等。

金融机构为承租人提供个人住房租金贷款业务的，应当与承租人单独签订贷款协议，并将贷款拨付至承租人个人账户。住房租赁企业不得以隐瞒、欺骗、强迫等方式要求承租人使用住房租金贷款，不得以租金优惠等名义诱导承租人使用住房租金贷款，不得在住房租赁合同中包含住房租金贷款相关内容。此外，金融机构发放住房租金贷款，应当以按照有关规定备案或者信息申报的住房租赁合同为依据，贷款期限不得超过住房租赁合同期限，发放贷款的频率应与借款人支付租金的频率匹配。

此外，包括市和区住房建设部门、市和区社区网格管理部门、中国人民银行驻深机构、国家银行保险监管部门驻深机构、市地方金融监管部门、市网信部门和公安机关都将加强监督管理。

租售行情背离

长租公寓市场迎来大洗牌

去年以来，各地长租公寓频频爆雷，租客和业主都成为受害者群体。当长租公寓成为一个金融产品，相关公司通过租客的“租金贷”向银行借到了一大笔钱然后可能被拿去扩大市场，或者被用作其他用途，才让这个模式才得以循环，租客自然成为了承担风险最大的那一方。

不过，租售行情背离，让长租公寓特别是分散式长租公寓雪上加霜，分散式长租公寓主要是从租赁中介业务延展而来，依靠整合户主房源进行重新装修管理，类似二房东。以深圳为例，房价涨租金不怎么变，这是近一两年深圳楼市普遍的写照。根据深圳中原研究中心监测显示，5月深圳全市住宅租金为72.8元/平·月，环比下降0.27%，租金回报率继续下滑至1.08%。

另一方面，“集中式长租公寓”主要以传统的商业地产运作模式，利用自持土地开发或楼宇整租改造方式进行运营，如有大型规模房企背书的万科泊寓、龙湖冠寓等。不过，面对疫情的冲击，房企长租公寓整体规模拓展也放慢速度。

“终于与蛋壳公寓撇清了关系。”张先生此前将自己在龙岗中心城的一套房子出租给蛋壳公寓，去年却遭遇公寓爆雷。“不管是业主还是租客，大家都有难处，我和租客之间的协商就花费了很长时间，挺闹心，最后到今年春节后自己还赔偿了一点钱，才让租客退房。”对于目前空置的房屋，张先生表示可卖可租，但不会再轻易与长租公寓合作。易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，疫情期间长租公寓市场出现了很多问题，房东要理性看待市场，不要因为租金收入高，就盲目把房屋交付长租公寓进行托管，防范各类交易风险的出现。

记者梳理发现，早在今年年初，深圳、北京、上海相继出台房屋租赁市场监管新规，从完善长租公寓监管制度和加大住房租赁支持力度入手，引导住房租赁市场健康发展。而在去年11月，深圳市住建局发布《关于切实规范住房租赁企业经营行为的紧急通知》，提及住房租赁企业不得通过“高进低出”、“长收短付”等方式，哄抬租赁价格、加大企业资金断裂风险、侵害房屋权利人和承租人的合法权益。可以预见的是，“高进低出”、“长收短付”等经营模式被遏制，长租公寓市场必将迎来大洗牌。