1、低水平重复竞争严重。农家院是民宿的最初级产品，即便以现代农家院为标准，在世界上也是百年前的产物。截止2020年底，蓟州区共有持证农家院2008家，此外，无证以及半营业状态的农家院还有不低于500家。这些农家院的装修风格大同小异，住宿环境较差，产品以住宿+三餐的模式打包进行销售，价格低廉，同质化现象十分严重。
2、供给侧产品匮乏。据蓟州区官方数据，全区民宿仅100家左右，且大多规模小，品质难以达标。从数量庞大的低端农家院直接到数量稀少的高端民宿，中端产品供给处于空白，产品类型没有任何过渡，呈现“奶嘴状”，与市场需求的“金字塔状”或者“橄榄球状”差异巨大，供需严重不匹配。
3、转型升级困难重重。政府顶着巨大的财政压力，拿出一千万设置专项基金用三年的时间进行农家院的转型升级，但实际效果与预期还是存在一定差距。原因有三：一是先发劣势已经形成，很多农家院的投资也动辄百万起步，有的才开始盈利甚至尚未盈利，此时转型没有足够的资金基础，能力达不到。二是农家院的利润率虽然不高，但客源基础不断，只要还有饭吃，就没有转型的思想动力。三是民宿特别是高端民宿对很多业主来说比较陌生，从设计装修到运营营销，几乎都是未知的领域，都将面临着很多未知的挑战和风险，让他们望而却步。
4、缺少科学的规划。蓟州区的农家院以及民宿都是在庞大的市场需求之下自发生成的，主要以盘山、黄崖关、梨木台、八仙山等景区为中心，以农村宅基地为基础连片发展。在总量控制、产品业态、外形设计等方面始终缺少科学的规划，目前北部山区范围内可开发的房屋已基本都是低端农家院，腾笼换鸟就要面临着破旧立新的巨大压力，异地重起炉灶则面临着无地可用的尴尬局面。且目前已成规模的片区，既没有清晰的规划定位，也没有明确的方法路径，差异化不明显。
5、客单价利润率低。农家院按人头收费，平日每人每天120元，周末180元，黄金周和小长假还会有一定额涨幅，价格里含三餐和住宿。扣除食材和人工成本，住宿的毛收入每间夜只有几十元。此外，由于特殊的区位因素影响，周边短期度假型客源必然面临着入住率的较大波动，周末一床难求，平日门可罗雀。除去知名度较高的地区以外，大多农家院的绿润率很低。
6、缺乏个性与特色。莫干山地区的洋家乐深植于江浙沪肥沃的海派文化土壤，是自发形成的商业模式和产品的创新。蓟州区的民宿发展自生动力不足，高端民宿以引进和移植为主要方式，文化内涵切入点凌乱，风格定位五花八门，或者高冷或者古怪，既没有像滇西北地区一样的本地化自生特色，也没有类似于京郊引进创新后的山楂小院、寒舍等地方特色产品，表现出一定的水土不服。
7、营销和运营能力差。不管是农家院还是高端民宿，营销的手段和方式都还极其落后，不管是传统的OTA平台，还是新兴的自媒体平台，都很难看到蓟州区民宿产品的营销。能发发抖音和微信朋友圈就已经是相当不错的营销了。在运营方面，囿于经营者的能力水平和认知程度等多种因素，所谓的运营还只是满足客人的三顿饭，客房管理水平低，公共空间的打造以及生活方式的价值传递等方面还是空白。
8、业态混杂难以形成完整的产业链条。餐饮、娱乐和住宿一体经营是蓟州区民宿（农家院）最大的特点，在较小的空间内融入过多的业态，每样都想干，每样都做不精，业态之间恶性影响，极大降低住宿体验。每个经营主体都是独立的王国，商家之间属于纯粹的竞争关系，几乎没有合作，更不论产业链条。这个特点虽然根植于农家院产生的初期，但在市场发育过程中却没有得到进化和分裂，没有形成市场化的专业、细致的分工，逐渐演变成制约产业发展和升级的桎楛。
9、交通便捷度不够。通达蓟州区的一级交通比较便捷，但由交通中心换乘到具体的景区景点以及农家院的交通便捷度还不够。近些年虽然也开通了好几条通达景区的公共交通，但是在开行密度和运营时长等方面还显得很不足，不能很好满足游客的需求。这也在客观上成为节假日交通拥堵的重要原因之一。
10、缺少专业的人才队伍。蓟州区的农家院以土生土长为主，运营者基本为当地农民。后期新建的民宿则情况各异，既有本地户、也有外来者，还有聘请的专业运营团队。从农家院到高端民宿的跨度较大，没有自然过度迭代的过程，外来者对本地的风土民情和客源了解不够，本地经营户守着不变的规则，依然按照三十年前的方法来接待客户，既了解本地情况又掌握行业动态的人才少之又少。从设计、装修、营销、运营、餐饮、娱乐、管理等方方面面的专业人才十分匮乏。
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发表于 2021-6-3 21:27:27
