后楼市时代，因需求买单，公寓竟能和豪宅等贵

上一篇文章简单的阐明，接下来的楼市，即将进入新环境。房子的价格继续会涨，买入优质房子，在资产结构中依旧增值保值。但是上涨的房子，未必能轻松把增值部分兑现。就好比现在的苏州一样，能卖的未必赚到了钱，账面赚到钱的，房子却未必能卖。

如果说，还有少量的买入即收获资产上涨的房子，放心，大概率等出售时，要被时间拉平了（简单说，倒挂盘买入即赚30%，但是出手需要3年，则年化又被拉平到10%），亦或是被交易成本，资金成本（用全资后，这些资金在其他投资渠道的边际收益，或超高资金成本）所稀释。

最重要的，在今后的楼市中，新盘，绝对不会去满足所有需求。楼市中，刚需，功能改善，地段置换，保值需求，只能按照自己特定的需求，去找对应的产品。

总之，因为短期内还无法撇开土地财政这个核心，房价还将持续上涨，而买房赚不到钱，这两个诡异现象还将同时存在较长时间。

我们已经可以从楼市近期的案例中，窥视一下未来的趋势了。如今，越来越多的购房者，开始从追求房产数量，到追求房子的质量，资产置换成了主流购买力。同时，少数高购买力，开始表现出，只买自己住的。选一个契合自己生活状态的房子，哪怕这个房子资产升值属性并不强。

上周姑苏在成都，考察了一个网红盘，新希望的D10。希望用这个盘给大家带来一些启示，其实更应该启发的是苏州的开发商，普通客户一是因为成都太远，二还无未达到这类购买客户的生活状态。

①重点城市成熟地段普遍缺乏新房

中国城市化界面速度太快了，注意是建成区城市化界面太快。土地财政模式下，快速卖地，把城市中心填满。更加痛苦的是，填满这些土地的房子，未必匹配对应土地属性。

在成都IFS，太古里这样的地段，高楼中乱插着各种旧社区。而且成都老社区，都是多梯户比，不讲究朝向，户型面积偏小，功能结构不合理的房子。原因很简单，当年的开发商，他们只追求卖的快，因此产品选择了客户基数最厚的普通人。所以，必须做契合普通人的中小户型。

时至今日，就造成了强大的需求和供应之间的冲突。无论是在中心有房子的地缘升级客户，还是有购买力想要中心的城市新贵，都面临无匹配自己需求的房子。

这种尴尬，不仅在成都，在绝大部分城市，哪怕是散点状，多中心发展的城市，比如重庆，都遇到核心区无新项目的实际情况。而我们苏州的东西两翼，实际已经是这种太状态了，新土地的整理，都只能盯上工业用地腾退了。所以，人和地的冲突，越来越明显。

D10就是距离成都商业中心IFS，只有2.4公里，非常成熟的地段上，此刻周边严重缺新房。

图：区位价值已成稀缺

②因为稀缺性导致价格被追高

这个结论看似简单，其实和原来开发商定位做豪宅是完全不同。以前，是因为地拿贵了，新房又不限价，不负责任的开发商天然得认为，有钱人必须匹配大房子，喜欢装修标准壕的房子，所以那个时候的贵，是建立在产品尺度和成本投入上的，并不具备稀缺这最关键的条件。

传统贵的逻辑在D10这个盘几乎找不到了

·没有大型的内部景观（宗地非常小）

·开发商没豪宅品牌力（做猪饲料的）

·小区内有一栋回迁房（未物理分割）

·小环境是老破小（没有富人区一说）

·没有地铁口，沿着马路（真的吵死）

·售楼处缺乏销售力（缺乏故事）

图：周边的小环境并不好

这个项目作为di王，2016年新希望就拿了，一筹莫展，项目直到2019年8月份才卖。熬了3年，熬完周边的绝大多数在售竞品。当客户没得选的时候，才解套。

一路之隔的九龙仓吭哧吭哧卖到最后尾盘才2.6万，可D10凭借稀缺，直接拔到了3.5万（住宅）。一方面证明了九龙仓无论在成都还是苏州，对大市预判极其无知（苏州九龙仓在2014年，全市开启快速上涨苗头了，却还在降价），另一方面也说明楼盘利润可以通过穿越周期实现。

③稀缺后，就和大部分社会阶层绝缘了

这是一个非常残酷的现象，在过去低房价时。比如在吴江，因为房价便宜，各个小区没有做小户型的，面积的浪费是因为成本便宜。而到了现在，3.5万时代（成都3.5万是全市住宅顶级层次），面积的浪费只是为了匹配一撮人。

D10是一个怪胎，开发商没有豪宅经验，2-3年的拖拉，本质是因为新希望蠢，找不到解题思路，最终只能豪赌。D10的成功是被历史趋势被动促成的，而不是D10看清了趋势。

图：官方对di王无法解题的解释

当稀缺性足够吸引客户的时候，迎合富豪阶层做小众产品，远远比做普通大平层，卖给普通改善客户要安全的多的多。

所以D10的超高住宅，一层就4个户型，200，220，240和270平米（小区内那栋回迁楼，是一层11户）。客户定位为，享受270景观资源的功能+仅主人2口人的第一居所。所有户型都趋同，1个或含书房的主卧套，加一个临时孩子回来住的子女卧室。如果要用具体的形容词来总结，那就是卖一小撮具有海外生活经历的成都新贵自住。

图：户型都是社交属性而非多代居住

这种产品在苏州目前不多，我们回头看下无论是新鸿基的超高，还是万科左岸等核心筒确定的项目，始终不敢舍弃追求学区的小户型（100㎡级的）。未来我们看下，中南中心等项目，是否敢于跳脱，敢于纯粹。

④40年公寓的启示

住宅的客户逻辑，撇开绝大部分的成都人，甚至绝大部分有钱的成都人，只找对得房率无感，不要社区感，希望私密和俯视四川的，具有海外居住经验的成都人。住宅看似剑走偏锋了，同小区的40年的公寓，就更违传统楼市。

几个显著的特点

·单价3.5万，和住宅一个价，定价有违常理

·一栋楼内低区最小40㎡，高区最大200㎡起，户型杂乱

·面积虽然有大小，户型都是1房为主，还是不追求功能

以上的产品特点，几乎说明这个40年的公寓，买她的人，不可能去算账了。按照过去的经验，同区域40年的公寓一般是住宅售价的50-70%，没有价格等同的情况。这个售价和租金，中大户型是肯定算不回账。

为什么D10的公寓出现价格等同呢？主要还是因为地段，使得她总能够切到一小撮特定需求的人。从成交结果看，整个成都或者西部的富二代富三代的生活轨迹，和D10交上圈了。

因为住宅卖火了，800万起的总价，使得D10成了全中西部的顶级豪宅了，所以地标符号有了。这符合二代三代的个性。

其次，距离太古里2.4公里，D10，成为二代夜场继续的选择，一个100多米的户型，只要一个卧室，剩余部分是小型的high吧，非常契合他们的生活。

至于投资回报，资产升值，统统不在他们的考虑范围之内，再贵的价格，只要符合他们生活需求，且能和其他社会圈层区隔，他们都会买单。

所以，D10的公寓楼，给我们展示了只有影视剧中才会出现的生活场景了。虽然成都不是上海，深圳，但是这种比大部分二线城市前卫的需求，预示着成都的确在往准一线迈进。

D10住宅推出后基本快速售罄了，现在在卖公寓，虽然公寓销售速度一般，但必须考虑是在这么贵的单价下卖啊。

D10卖的好，不代表这个盘就成了！销售不是终点，最终结局是看交房后，姑苏个人觉得，这个项目要在成都成为真正的豪宅符号，有太多的不确定因素了，富人最终搬离可能还是大概率事件。

首先，因为新希望对于产品把握是不足的，要不然也不会一个方案那么犹豫不决。新希望只是占到了楼市转折时刻的时代红利，有那么一波需求定向的富二代们触发到了他们的痛点。最终能否能站得住，一定看交付后的运营和物业管理。

显然D10想要做成中国西部的特朗普大厦，可要明白，特朗普大厦提供的管家服务，不仅会把领访客至业主门口，更会在过程中给访客娓娓道来各种历史和故事。软性服务这块，新希望的理解仅仅把置业顾问全部换成空姐，距离服务客户，还太遥远了。

其次，既然选择了全西部一小撮高端人群，就要做好明确的阶层分层。小区内有一栋回迁房，这楼的业主显然是共享地库，共享园区的。目前看，这是又是一个会引爆的雷。

图：沙盘中透明的楼即为回迁房

第三，公寓，还是最原始的卖后即止的模式。那栋61F的公寓，虽然目前在售中高区都是二代在买。但是新希望犯了一个大错，27F以下的低区，有大量的小户型。40多㎡的产品，显然未来的业主会出租。等真正交付入住后，无法管控租客的水平，想想苏州湖东的丰隆酒店公寓的租客就知道了。

第四，细节的粗糙。D10是顺应了豪宅公建化的趋势。但是效果图和实际交付的工艺水准，有明显的差距。虽然新希望通过硬件弥补，但是随着工程进度的推进，样板段和交付差异越来越大了。

哦对了，新希望在D10现场展示，其旗下全国高端项目，很遗憾，没有苏州。下次，新希望在苏州的盘打什么豪宅属性，苏州富豪们可别去捧他们的臭脚了哦。