观点｜报复性还房贷，你真的需要吗？

这段时间「提前还房贷」的话题特别火，无论是微博还是小红书上，都有人在分享各家银行提前还房贷的遭遇以及攻略。

仿佛一夜之间，大家都急着给银行送钱，而从效果来看，就是银行也有些慌啦，于是奇招频出：包括限制预约人数、排队等号、关闭线上预约通道等等……

那提前还房贷的都是哪些人？原因为何，你又适不适合呢？蓝翼今天就来聊聊这个话题好了。

投资理财不振，提前还贷爆火？

蓝翼有个朋友开玩笑说：说之前是因为投资理财产品暴雷，大家排队去银行「取钱」；现在则是因为投资理财收益太低，所以大家排队去银行还钱。

还记得早年大家都把「住房贷款」视为福利，能多贷则多贷，能选 30 年就不选 20 年……主要原因就是利率便宜，而且购房贷款也是很多人一辈子从银行获得大笔资金的唯一方式。尤其是那些大学毕业留在一线城市定居的大学生们，靠着「六个钱包」首付，按揭贷款越久越好，似乎已成为一个共识。

但是随着理财市场接连暴雷，投资市场的收益也不如预期，甚至风险远远高于收益；不少人开始把钱都放在银行，而银行为了刺激消费又接连降低存款利率，现在连大额存单都要抢。而像蓝翼之前介绍过的灵活理财产品也基本乏善可陈。这就导致很多家庭手头突然多了收益极低的所谓「闲钱」，不知如何增值。

对于有房贷的人来说，这种现金收益和房贷利率之间的反差往往很明显。尤其是前几年房价和房贷双高的时候买房的人，由于银行加点，房贷利率普遍在 5% 以上，部分二套房甚至超过 6%；而存量房利率是否会下调目前也没有明确的说法，对比房贷利率和存款、理财利息，做出提前还贷的选择并不太难。

而且这两年房地产市场需求疲软，政策层面又开始刺激购房需求，其中最好用的金融杠杆当然就是房贷利率。首套房利率一路下滑到 4~5%，二套房贷 5~6%，尽管不同区域和城市的调节幅度不同，但整体的趋势都是降。

这不仅让之前高位入局的人们心理不平衡，哪怕买房较早享受优惠利率的也不淡定了，因为尽管房贷压力不大，但所谓的闲钱放在手里也没有合适的增值手段，只能眼见着贬值。而算下来，对于很多没有更好的投资渠道的普通人来说，提前还房贷，约等于购买了 30 （多）年期的 4-5% 的理财产品；目前市场上，应该没有比这个更稳妥且划算的投资标的。

所以就出现了当银行调低房贷利率、降低放贷门槛的时候，在期望的购房贷款大潮来临之前，首先迎来的是提前还贷潮。

提前还贷适合你么？需要注意什么？

说回提前还贷的操作本身，蓝翼觉得适合的人群包括下面几种：

• 在自身风险承受能力和偏好范围内，没有达到或超过房贷利率水平的理财方式，那么可以考虑提前还款。

• 违约金在承受范围内，或者达到违约金可免的条件。国有银行往往在合同里面写明，小于三年的房屋贷款需要支付违约金，因此记得看合同哟。

下面几种蓝翼认为暂时不用考虑：

• 公积金贷款：根据目前公积金贷款的利率，蓝翼认为无需还，还商业贷款部分即可，另外可以不妨留一点出来满足个人所得税里专项附加扣除的住房贷款利息部分。

• 手头没有可提前还贷的现金。有些人想用经营贷来置换房贷，但蓝翼不建议这么做！因为这属于违规操作，将面临诸多的风险，比如银行发现之后要求立即还清贷款，这比上信报可要严重多啦。

最后在提前还贷的时候，还要注意几点：

• 如果能在降低月供和缩短期限中做出选择，那么蓝翼建议选择降低月供。

• 量力而行，不要为了还而还，用一些不合规的手段（比如套取经营贷）去获取资金，得不偿失。

• 如果在还款中遇到问题，不妨可以试试拨打银行保险消费者投诉维权热线 12378。注意合理合法维权，不建议胡搅蛮缠。

另外，可能与提前还贷关系不大，但是和按揭买房时的选择有关，那就是等额本息和等额本金两种方式——

可以发现，在贷款期限、金额和利率都相同的条件下：还款初期，等额本金还款方式每月归还的金额要大于等额本息；但按照还款总额计算，等额本金还款方式的还款总额更低。至于哪个合适？如果前期生活压力大，那么就选择等额本息吧。另外，部分银行支持随时更改等额本金/等额本息，比如宇宙行。

其实，「提前还贷」还是对手头资金的增值预期，你把资金还了房贷，就等于放弃了这部分流动性。不知道各位是如何考虑的呢？

近年来市场变化莫测，像从三年前开始的房贷与 LPR 利率挂钩，随着 LPR 的一路走低，对于像蓝翼这样当初选择了 LPR 的大多数人来说，现在看起来还是蛮划算的；但是未来几年又会怎样，也很难说，只能走一步看一步咯。

今天选择提前还贷，明年是庆幸还是后悔，都未可知。毕竟大家都没有上帝视角，这个游戏也没办法反复「Save/Load」……

结语

在房地产市场多年的热火朝天之后，房贷早已成为各家银行的主要贷款业务之一，也对于银行来说是相对稳定的贷款利息来源；如果像现在这样，突然出现提前还贷热，甚至是还贷潮，那对于银行的利息收入肯定是有影响的。

而且如果居民的购房需求还是没有被较低的房贷利率激发，一方面现有的房贷客户选择取出存款和理财提前还房贷，另一方面没有新的贷款客户补充，那对银行的营收应该是双重打击。

蓝翼觉得这个局面并不是突发的，这相当于是银行左右互搏，存钱这边收益下降，可购买的靠谱理财产品越来越少；然后为了吸纳新客户又在不断降低现在的房贷利率，对于存量用户的刺激不言而喻，无论是从情绪还是从实际出发，提前还贷都是一个选项。

说起来，蓝翼倒是想起一个好玩的，Qantas（澳航）新推出了房贷产品，房贷客户每年额外奖励 10 万里程，SYD-HKG 商务舱最低 6.5 万（约等于稍微凑凑就能得到往返商务舱）。

这个思路还挺好玩的，不知道在理财、存款产品的镣铐之外，国内银行能否也借鉴下海外的玩法，既然不能直接让利和给钱，那就索性把房贷客户当成信用卡用户来运营，定制些权益和贵宾服务，如何呢？

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