破产债权确认纠纷中以房抵债行为对抗抵押权的相关实务探讨｜MHP君悦评论

作为破产债权确认纠纷之诉，除了诉讼费用承担的通用诉请之外，以下诉求通常可被纳入法院审理范围之内：

审判实践中，有些抵押权人通常还会向法院主张判令确认其享有涉案物业第一顺位的破产债权优先受偿权，但往往不会获得法院支持，理由是此类诉请所涉及的当事方可能不仅及于本案各方，其他债权人及相关方亦有权对涉案债权提出异议，在法院尚未对涉案债权是否成立、性质、金额、受偿顺序等进行全面审查并作出确认裁定前，第一顺位亦不宜由法院进行直接认定，故不属于案件审理范围，不予处理。

依照2002年《最高院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条，消费者交付购买商品房的全部或大部分款项后，承包人就改商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。鉴于该批复的第一条已明确了建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权，故购房人享有对工程款、抵押权、普通债权的优先权，除非出现以房抵债等可证实购房人并非正常的商品房消费者也未实际支付购房款的情况，否则抵押权不得对抗购房人的消费性购房行为。

结合上述，是否构成以房抵债，其重点在于释析和明确购房人是否属于正常的商品房消费者，其购房行为应否得到优先保护并得以对抗在建工程抵押权。这需要结合以下几个方面进行综合判定：

商品房买卖合同是否系由购房人和债务人即开发商直接签订，是否已经办理对应的预购商品房预告登记，购房人是否已经支付了全部或者大部分购房款，相关房款收据（包括收款收据和购房谁无发票等）是否系由债务人直接开具给购房人，房款收据上载明的购房者及房号、房款等是否与商品房买卖合同中的约定相吻合；

在涉案物业的商品房买卖合同签订之前，是否有证据证明购房人与债务人之间存在债权债务，并据此达成了以房抵债的协议，意思表示是否确切；

相关款项的支付是否构成真实的购房款支付行为，是否有证据证明前述资金流转涉嫌走账，例如购房资金先由购房人支付至债务人，再由债务人或其可控制关联企业返还给购房人，且金额完全一致或大体对等；

涉案物业是否系购房人在债务人所开发的整个涉案楼盘中购买的唯一住房。需要指出的是，关于多套购房是否可对应正常的消费者，不同地区法院甚至同一辖区上下级法院的理解和认定往往不尽一致，持肯定观点的认为，随着房地产市场经济在国内的发展，购买多套住房的情况已十分普遍，根据2014年最高院针对山东省高院就处置济南彩石山庄房屋买卖合同纠纷请求的答复（2014）执他字第23、24号中，明确规定了“房屋买受人”的权利优先于建筑工程承包人的优先受偿权与抵押权人的抵押权，体现了优先保护处于相对弱势地位的“房屋买受人”的精神，消费者已被房屋买受人即购房人所取代，也未限定唯一住房，且消费者权益保护法等其他法律及相关司法解释亦未对消费者应以购买唯一居住用房为限作出任何规定；持否定观点的认为，上述最高院对山东省高院的答复属于个案答复，对案件审理并不具有普遍的适用效力，认定房屋物权或相应购房款返还请求权优先权的适用前提必须是购房人所购商品房系用于自身居住且以体现生存权优先保护的基本原则，故倾向于以唯一或至少在涉案楼盘中唯一一套为限。

因此，在具体实践中，本第4项可以被抵押权人考虑作为抗辩购房人的理由之一，但未必能够得到部分法院的支持。

除上述1-4项之外，还可能会出现其他一些特定事由，影响到购房优先权可否对抗抵押权的认定，例如已签订的商品房买卖合同是否存在2003年《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定的可认定合同无效情形，商品房买卖交易行为是否存在《企业破产法》第十六条、第三十一条、第三十二条、第三十三条规定的可被认定无效或可撤销的情形，但这些事由的产生关乎到债务人破产管理人的法定责任及合理注意义务，一般在管理人勤勉尽责、忠实执行职务的情况下，发生概率较低，故未作重点列出。但若经查实此类事由确有存在，抵押权人除可根据《合同法》第七十四条等规定自行向法院请求撤销债务人相关行为外，也可采取要求管理人行使破产撤销权、请求法院更换管理人、起诉主张管理人对其损失承担相应赔偿责任等其他救济手段，这在2013年《最高院关于适用《中华人民共和国企业破产法》若干问题的规定（二）》第九条、第十三条及2018年《上海市高院破产审判工作规范指引（试行）》第四项第5条、第十项第5、6条等规定中均有相应明确规定，在此不做赘述。

需要指出的是，目前各级法院在实践操作中对于以房抵债的认定普遍采取较为审慎的态度，判定条件相对严苛，尤其是在上述第1项的事实认定有利于购房人，即合同系购房人和债务人直接签订、购房人已经支付了全款或大部分购房款且与合同相对应的相关房款收据已直接开具给购房人的情况下，只要购房人与债务人之间不直接存在债权债务关系，即便购房人与前述债权债务的当事方存在密切关联（如担任其法人或股东等），且即便客观上存在资金走账嫌疑，法院还是会倾向于做出不利于抵押权人的认定，判定购房人取得涉案物业并不是通过以房抵债实现，而系直接与债务人签订商品房买卖合同取得，抵押权人的主张证据不足，不能成立。

基于上文，对于抵押权人而言，在选择主张构成以房抵债并据以对抗购房人优先权的情况下，必须做好更为全面的事实调研和证据准备工作，相关证据包括但不限于以商品房抵偿欠付债务的各方协议或单方确认书面文件、包括涉案房屋在内的抵偿物业清单、涉案证人证言以及可确切反映涉案购房款资金流向的各项转账凭证；对于管理人而言，以房抵债的情况往往十分复杂，基于债权审查的效率性原则，不能因为某个复杂的债权一时难以确认而耽误对其他债权的审查，进而影响到债权人会议的召开和审议等破产程序的整体推进，故在抵押权人无法提供充分证据的情况下，一方面对抵押权人反映的情况和诉求予以完整记录，做好债权审查工作底稿，另一方面暂先出具相对有利于购房人的债权核定结果，并以异议答复函等书面形式告知并敦促异议债权人及时提起相关诉讼。

以上是对涉嫌以房抵债行为对抗抵押权的相关实务探讨和参考意见。需要提请关注的是，本文中所涉及房产和物业仅限于住宅，并未包括非为居住所需的商铺等其他类型物业。关于商铺等其他类型物业的处理相对于住宅而言更为复杂，通常情况下，购房者即便在已支付全款的情况下也往往不享有优先权，而是被认定为破产财产。然而，在一些特定的条件下，例如所购商铺的价值和预期经营收益承载了购房人及家庭基本生活及生存保障，也可能被纳入普通消费性购房而享有优先权的范畴。各地司法机关对于此类案件的处理不尽一致，往往受制于当地政府维稳、财税保障等其他外部因素影响，受篇幅所限，故在本文中不做赘述。

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