下了二桥走滨江,一路上我这位朋友连声惊叹:这里怎么这么快就高楼林立了,几年前还是荒草一片啊。确实,几年来河东北造城运动猛烈,碧桂园、红星、彰泰、兴佳四家房企在此角逐,诞生了百里柳江主城区段“最后1公里”的天际线。 住宅大战接近尾声之后,大家都把注意力集中到河东北的公寓产品——红星“双钥匙”loft。
最近这款产品呼声很高,一边打着“高端公寓”的旗号,一边又以“总价仅38万起”吆喝上车。显然这就是居妹本次带看、撰写踩盘报告要重点分析的问题。 首先我们来看一下公寓所在项目的土地指标、配套要素:车位数:地面车位无,负一层155个,负二层车位346个;交通:公交57路、快8号线、轻轨2号线(在建)、4号线(规划);公园:莲花山4A风景区、桂中街心公园、紫荆花公园、环江滨水大道、三门江森林公园;价格:起价9500元/m²( 贷款10年,支持首付贷分期);户型:建面约42㎡ 44-48㎡(每层各1套,目前销售4-10层);看了这些指标、数据,你第一反应该是:河东北的公寓有没有投资价值?公寓是商业产权,商业对地段的依赖,可以说差之毫厘失之千里。时至今日,不少购房者还是认为河东北有点偏,它虽在城市纵向坐标之上,但还是属于主城区繁华带的末端位置。好在片区享受政府的重点规划,通过东环大道、桂中大道、沿江路、轻轨2号线,跟阳光100、万达广场、万象城够成的城市CBD商圈,脉络相连。“再造一个工业柳州”已经来到第18个年头,在这18年里,柳州楼市概括起来就一句话:卡位城市向东发展的主路经。人走主路,钱也走主路,资源当然也走主路。大家看到红星新天地这个项目,刚好是与中国五大汽车城之一的柳州汽车城同纬度。“凤凰岭大桥——河东北——柳东新区滨江住区——汽车城”,这条轴线上集结着柳州的商贸、人居、生态以及龙头产业,从西向东排布。有投资阳光的人,注意力应该集中在这个信息点。未来产业精英在这条轴线上活动将相当频繁,给予红星公寓的增值空间多了些遐想。对于住宅而言,商业是配套;反过来,对于商业而言,住宅和人口则成了支撑。红星公寓周边以高端小区为主, 3公里内囊括数十个知名小区,多所优质中小学,固定消费群体约20万人。 交通优势。双轻轨交汇,2号线(在建)、4号线(规划中)换乘,在项目旁边设唐家站点,与城市主干道形成“三纵三横”的交通路网。商业崇尚繁华,如果还有良好的城市生态配套,那就更加优秀。红星公寓周边有莲花山4A风景区、桂中街心公园、紫荆花公园、城中体育公园、环江滨水大道、三门江森林公园等,为公寓使用人群提供更多悠闲去处,也更有利于人群聚集。当项目地产、配套都评优,那么就剩一个问题了:产品规划会不会拖后腿?会不会辜负投资者的期许?大家看一下这些数据:红星整个商业项目占地面积约187亩,总建筑面积约38万㎡,容积率2.5,其中两栋2#、5#为12层的LOFT公寓,3#、4#、6#、7#、8#为商业街区。大型城市综合体、双轻轨、高端公寓、大型红星MALL、红星BLOCK商业街区……整体看来颇有气势。但是留给红星地产最大的挑战则是:街区的招商、产权的销售、煎熬的养商期、持续投入的运营等等。5米层高,双层户型,建面42m²,这是标准的LOFT公寓尺寸。一层客厅空间划分明确,客餐厅相对独立,功能清晰,利用率高,厨房与客、餐厅贯通,开阔空间足够“大厨”大展身手。二层卧室自有拓展,合理舒适。功能可根据个人需求改造,是一方私密天地。上下两层均设置有门,故称“双钥匙”LOFT。⑥、价格评测: 此次推出的公寓起价9500元/㎡起,预交5000元开盘享20000元优惠,相对于南边的河东CBD中心区域的公寓,有一定的价格优势。⑦、房企评测: 红星地产全称是上海红星美凯龙房地产集团有限公司,是红星美凯龙集团旗下的子公司,延续着30年红星美凯龙品牌。红星地产品牌数据显示:红星曾连续五年蝉联中国商业地产企业第二名。居妹从中指研究院数据得到核实:红星地产果真是中国商业地产的“隐形富豪”,名声没那么响亮,却真有实力。 河东北的地段,从城市纵轴来看有点偏,无法享受河东CBD人气逆流,片区繁华基本依托片区内的人口;红星公寓产品短期内想“以租养房”显然不太现实。而项目公寓组团是2栋小高层,2梯25户,长长的过道,品质上与“高端公寓”稍有偏颇。9500元/㎡起,单价比片区房价低,买1层得2层,这似乎有些诱惑。那么,红星“双钥匙”loft看完一轮下来,你会买吗?1.本微信公众号正文及答复等全部内容,均为公众号运营者对相关问题的个人分析,旨在传达观点,交流意见,不作为指导、引导您进行相关投资、买卖的依据或风险担保。“楼市有风险,买卖需谨慎”2.文中所涉内容如有事实错误或侵权的,请告知我们,我们将依法核实后处理。4.我们致力于保护作者版权以及隐私,部分文章和图片来自网络或其他途径,如有侵权,请联系我们删除,谢谢! 看这里:本文发送自微信公众号「居柳州」,搜索「ngcb-glz」或扫描上方二维码即可关注我们,将会不定期给您带来新的惊喜。 |