当事人

余飞飞、罗长江（合伙关系，承租人）

臧裕、臧红彪（产权共有人，出租人）

01 

案件还原

2015年3月25日，臧裕、臧红彪（甲方）与余飞飞（乙方）签订《房屋租赁合同书》，约定甲方将院落内房地产（占地面积927.96㎡、建筑面积750㎡）整体出租给乙方，租期自2015年10月1日起至2034年9月30日止。总租金311.5万元，分四期支付，由乙方预付第一期十年租金145万元；第二期36万元，于2017年9月1日前支付；第三期后五年租金72.5万元；第四期租金58万元。乙方在租期内，将按自己的规划投入800万元资金进行商业经营活动。乙方在租赁案涉房产后将进行装修、改建等活动，但不得改变原建筑结构主体，在征得甲方同意后，乙方可以进行部分改造。合同履行过程中，如有政府行为造成拆迁、赔偿问题，如有装修部分赔偿，优先保证甲方原装修费用40万元，超出部分由乙方所得，如无装修单独赔偿，按整体建筑面积赔偿，则归甲方所有。甲方无条件退还乙方未使用年限内已付租金。如甲、乙双方违反上述约定，则向对方支付违约金100万元，并赔偿对方投入损失。

2015年10月9日，双方签订《房屋租赁合同补充协议书》，约定甲方同意乙方将南三间东山墙向东移位，占用原地基西南角，并增设楼梯的要求。原临海地基按相关规划许可，乙方可进行布置绿化、休闲等设施。乙方一次性支付给甲方补偿金9万元。

2016年1月27日，大理市下关镇于发出《建设行政责令停止建设通知书》责令立即停止违法建设行为。

2017年1月13日，大理市下关镇发出《建设行政处罚决定书》责令3日内自行拆除违法建筑，逾期将依法强制拆除。

此后，余飞飞二人将院内南边坐南朝北房屋中经改造部分拆除，仅保留有该栋房屋的南墙及一楼的隔墙。

2018年12月10日，就案涉院落内房地产搬迁一事，臧裕（甲方）、下关镇（乙方）、下关镇洱滨村民委员会第六村民小组（丙方）签订《迁补偿安置协议书》，该院落内东南方位面积为1.044亩的土地及地上建筑被纳入搬迁安置补偿范围。此后，院内西边余飞飞、罗长江建盖的坐西向东钢架混凝土结构的一层房屋，及坐西向东砖混结构房屋中靠南的楼上下共三间房屋被拆除；院内南边原坐南朝北房屋剩佘的南墙及一楼隔墙被拆除。2018年12月26日，臧裕搬回案涉院落内未拆除部分的房屋内值守。

01 

一审

余飞飞、罗长江提出诉讼：

1.确认双方签订的《房屋租赁合同书》、《房屋租赁合同补充协议书》于2018年6月30日终止；

2.立即返还2018年7月1日至2025年9月30日期间的租金1051250元及利息。

臧裕、臧红彪提出的反诉：

1.判令继续履行双方签订的《房屋租赁合同》；

2.支付原装修补偿款36万元及南房楼梯东移的拆除补偿款9万元；

3.支付100万元违约金；

4.赔偿擅自拆毁的南房房屋造成的损失24万元；

5.赔偿院内绿化、假山、鱼池、花台等附属设施损失26万元。

 法院

对于上述合同及补充协议终止与否的问题。余飞飞二人要求确认合同及补充协议于2018年6月30日终止，其实质是确认合同已解除。本案合同在履行过程中，因不可归责于双方当事人的事由，案涉院落内土地面积减少四分之三左右，房屋被拆除，余飞飞二人搬离案涉院落后，臧裕、臧玲分别就案涉院落内房地产搬迁安置一事于2018年12月10日与相关部门签订《搬迁安置补偿协议书》，此时，可确定双方的合同及补充协议不能继续履行，故确认上述合同及补充协议于2018年12月10日解除。

就租金的返还问题。双方签订的合同及补充协议于2018年12月10日起不能继续履行，此日之前余飞飞二人未将案涉院落返还，案涉院落仍处于余飞飞二人控制状态下，租金应由余飞飞二人负担，此日之后合同不能继续履行，应返还相应租金。同时，案涉合同及补充协议并非基于臧裕户原因导致不能继续履行，故对余飞飞二人要求支付租金利息的诉请不予支持。

就要求余飞飞二人支付装修补偿款36万元的诉请。经询问臧裕四人主张该款的依据是《房屋租赁合同书》第四条之2约定的内容，但联系合同上下文，第四条是关于租金支付方式的约定，故该36万元属于合同租金，双方合同及补充协议书已于2018年12月10日解除，且臧裕四人需向余飞飞二人返还租金，故对臧裕四人的该项诉请不予支持。

就要求余飞飞二人支付违约金100万元的诉请。余飞飞二人在租赁期间存在以下违约行为：1.未于约定期限向臧裕户支付第二期36万元租金；2.在未经臧裕户同意的情况下，实施了将院内北方坐北朝南砖混结构房屋拆余北面及西面墙体后，改建成钢架混凝土结构房屋，将院内南方坐南朝北砖混结构房屋拆佘南面墙体及一楼隔墙后，改造成钢架混凝土结构房屋后又拆除经改造部分的改变院落内房屋原建筑结构主体的行为。依据合同第十条的约定，余飞飞二人应向臧裕四人承担支付违约金100万元的违约责任。

就要求余飞飞二人支付南房楼梯东移的补偿金9万元、拆毁南房损失24万元、拆除绿化及附属设施损失26万元的诉请。虽本案中确实存在余飞飞二人超出臧裕户准许范围改造南方房屋及院落的违约行为，并客观上造成了臧裕户的损失，但鉴于院落内的上述房屋及设施已消灭，不具备价值评估的基础，且余飞飞二人也基于其违约拆建房屋等行为承担了支付违约金100万元的责任，故对臧裕四人的该三项诉请不予支持。

综上，判决：

一、解除双方签订的《房屋租赁合同书》、《房屋租赁合同补充协议书》。

二、返还房屋租金986794.52元。

三、余飞飞、罗长江支付违约金100万元。

02

二审

余飞飞、罗长江上诉：

撤销一审判决第一项和第二项，并依法改判支持上诉人的一审诉讼请求和驳回被上诉人的反诉请求，或者发回原审法院重审。

事实与理由：

1.上诉人对一审判决解除合同无意见，对确定合同解除时间为被上诉人与政府签订《搬迁安置补偿协议书》的2018年12月10日有异议。2018年5月30日，大理市政府公布《大理市洱海生态环境保护“三线”划定方案》，将上诉人经营的“大理市文×客栈”列入拆迁对象。“三线”划定方案于6月30日起正式实施，被上诉人返还租金的时间节点应当是计算至2018年6月30日，而不是被上诉人与政府签订《搬迁安置补偿协议书》之日。

2.一审认定上诉人存在违约行为系认定事实和适用法律错误。⑴上诉人不存在未按时支付第二期36万元租金的事实。对于该款，属于对出租人签订合同之前装修费用的补偿，所以租金每年是14.5万元，19年期限的租金是275.5万元，而总租金是311.5万元。按合同约定上诉人应当在2017年9月1日前支付该36万元，由于大理市政府于2017年3月份就发布公告，将洱海周边和入湖河道沿岸餐馆和民宿客栈暂时被关停整治，能否经营都不明确，一直到2018年5月又公布“三线”划定方案，由于政府政策的不明朗因素上诉人依法行使不安抗辩权中止合同的履行，是合理合法的行为。

3.一审认定上诉人未经出租人同意而对院内北方坐北朝南砖混结构房屋和南方坐南朝北砖混结进行拆除改建成钢架混凝土结构房屋，属改变原建筑结构主体的行为，构成违约错误。⑴根据租赁合同第七条和补充协议第一条约定，上诉人有权对房屋进行部分改造。改造行为是对被上诉人房屋的加固，因房屋建设至今已近三十年，其砖混结构的房屋有可能存在安全隐患，不利于上诉人对房屋的经营，在经过被上诉人同意后对房屋进行加固改造，将砖混结构改造成钢混结构，并没有违约，至少没有给被上诉人造成任何损失。由于钢混结构房屋在拆迁中的赔偿要高于砖混结构的房屋，实际上被上诉人是得到了价值更大的房产。⑵上诉人的改造行为，也没有改变原房屋的主体结构。一审认定上诉人存在改变原房屋主体结构的行为，是认定事实错误。

4.上诉人投入120多万元对出租房产进行改造，改造还未完成之前遭遇拆迁，此时出租人的房屋虽然已经拆除了部分装修和墙体，可能导致其在折迁补偿中受损，但这是经营过程中因不可抗力造成的经营风险，正如上诉人投入资金对房产进行改造一样，是经营损失，并不应当由上诉人为其经营损失买单。

5.被上诉人在搬迁补偿安置过程中按照钢混结构得到了房屋补偿，异地安置补偿，73万多元的装修赔偿、30多万元的经营损失，即使一审认定上诉人的行为存在违约，则上诉人的违约行为也没有给被上诉人造成任何损失。

6.根据合同法规定违约是以损失补偿为原则，被上诉人并没有任何证据证明其在拆迁中遭受了经济损失和损失金额，而一审片面依据合同约定就判定上诉人应当支付被上诉人100万元的违约金，明显属于适用法律不当。

臧裕、臧玲答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。

事实和理由：

1.被上诉人臧裕是在与政府签订安置补偿协议后才进入租赁房屋内进行看护的，余飞飞、罗长江走之前并未将房屋交付给被上诉人，一审认定合同解除时间为被上诉人和政府签订搬迁补偿协议的2018年12月10日正确。

2.租赁合同第四条约定的19年租赁期限付款方式为四期，第一期是前十年的租金145万元，第三期是第一期满后5年租金72.5万元，第四期为后四年的租金58万元，而在第二期中约定了36万元，该款是因为签订合同之前被上诉人花费四、五十万元对房屋进行了装修，故加了36万元相当于对装修费用的补偿，但该费用至今都未支付。上诉人在一审增加诉讼请求也认为合同履行到2018年6月30日终止，其在2017年9月1日前未支付36万元，已经构成违约。

3.合同约定改造房屋不能改变原建筑结构主体，而上诉人将砖混房屋改造成钢混结构的房子，已经对房屋主体结构进行了改造，对房屋进行了破坏，故其对房屋装修改造行为已构成违约。

4.关于上诉人的违约行为造成的损失，除36万元和9万元共计45万元未支付外，上诉人破坏了被上诉人主房造成了损失，还拆毁南方房屋造成损失，损坏院内绿化、假山、鱼池、花台等附属设施损失，一审反诉时主张190余万元损失，而一审判决100万元不足以弥补被上诉人一方的损失。

二审经审理查明，双方均认可，租赁合同中约定的总租金311.5万元分四期付款，其中第二期付款36万元系上诉人对被上诉人户原装修费用的补偿，该费用至今未支付。其余事实与原审认定一致。

法院

关于双方签订的《房屋租赁合同》和《补充协议》解除的时间问题。上诉人认为应以“大理市洱海生态环境保护‘三线’划定方案”正式实施时间2018年6月30日为准。法院认为，“三线”划定方案是大理市政府针对洱海治理保护所实施的政策，该政策的实施时间并不能作为判定洱海周边各客栈和房屋租赁合同解除的时间依据，因各租赁合同的履行，租赁物的返还时间，房屋、客栈拆除情况千差万别，只能根据具体情况进行分析判别，本案上诉人也未提供证据证实其向被上诉人户交回案涉院落，故一审确定被上诉人与政府签订《搬迁安置补偿协议书》的时间2018年12月10日为合同解除时间，符合案件的客观事实，一审对此判决正确，法院予以维持。

关于违约行为和违约责任的问题。上诉人未按合同约定支付第二期款项36万元，将涉案租赁房屋砖混结构改建成钢混结构，改变其原建筑结构主体，违反合同的约定，上诉人的行为已构成违约，应承担违约责任。租赁合同约定，如双方中任何一方违反合同约定，则向对方支付违约金100万元，并赔偿对方投入损失。本案中，上诉人未按租赁合同和补充协议的约定向被上诉人支付第二期款项36万元和南房楼梯东移的拆除补偿款9万元，共计45万元，给被上诉人造成损失；上诉人对南边砖混结构房屋拆除原部分建筑物和装修后进行改建，其改建后建成的钢架房被政府相关部门认定为违法建筑继而被拆除，在拆迁补偿中因该房屋的原建筑物和装修被拆除而使被上诉人减少获得房屋和装修的补偿费用，给被上诉人造成直接的经济损失；上诉人自2015年3月签订合同接手租赁房屋后至2017年1月，对房屋的装修改造尚未完成，而合同解除后被上诉人需对现存房屋未装修完工部分进行装修才能使用，该部分恢复使用功能的装修费用，对被上诉人来讲也是一种损失。综上，因上诉人的行为给被上诉人造成上述损失，一审根据合同约定判决上诉人承担100万元违约金来弥补被上诉人的损失，符合案件的客观事实，法院予以维持。

综上，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

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