当事人

高端午（化名、受让方）

张先生（化名、出让方）

张强（张先生合伙人）

王兰兰（化名、第三人、房产所有人）

01 

案件还原

2013年8月5日，张强与王兰兰签订《房屋租赁合同》，王兰兰将其位于深圳市大鹏新区×号房屋出租给张强使用，合同约定张先生、张强不得将房屋转租给其他人。张强租赁上述房产后，与张先生在共同经营“MXX”民宿。

2014年8月18日，高端午与张先生就MXX民宿签订一份《转让合同》，约定：1、张先生将民宿转让给高端午。3、张先生、张强保证合法独立拥有对该民宿的全部所有权，不存在代理等情况，有权处分协议项下标的物并有权签署、履行本协议。4、张先生、张强确认该民宿房屋系向业主王兰兰承租，租赁期限至2018年12月31日。5、合同项上民宿设施设备清点交接完毕前债务及风险由张先生、张强承担，交接完毕后的债务及风险由高端午承担，如转让后涉及需张先生、张强协助、配合的事项（如与业主沟通、协调、出面诉讼），均由张先生、张强出面完成，产生的费用及结果由高端午承担。如张先生、张强与业主租赁关系原因（如未明确区分装修装饰物及设施设备权属、未获得转租许可、张先生、张强原因引发的租赁纠纷等）导致引发高端午与业主发生租赁纠纷，高端午有权自行与业主进行谈判、应诉、和解、调解和支付赔偿等，张先生、张强应予以配合支持。同时，合同第八条附则约定：张先生、张强已明确告知高端午因为原租赁协议的条款约束而无法将租赁协议转让给高端午，且高端午亦愿意承担转让后由此产生的风险与损失。转让后高端午自行承担一切风险，特别是与房东的一切纠纷，如涉及协商与诉讼需要张先生、张强协助，张先生、张强愿意协助，但一切后果与风险由高端午承担。

后因王兰兰与张强就租赁合同产生纠纷，王兰兰向法院提出起诉，法院确认张强未经王兰兰同意将涉案房屋转租给他人使用，违反了合同约定，判决解除租赁合同及张强将租赁房屋腾空并交还王兰兰。目前王兰兰已将该涉案房屋收回，导致其中的一栋民宿无法继续经营。

02

一审

高端午向法院起诉：

1、确认2014年8月18日签订的转让合同为无效合同

2、张先生、张强退高端午转让费250000元；

3、张先生、张强支付高端午违约金100000元；

4、张先生、张强支付高端午停业损失139020元。

法院

争议的焦点在于转让合同是否有效，张先生、张强是否应返还转让费并赔偿损失。高端午主张，张先生不是租赁合同的承租人，不具有签订转让合同的主体资格，不具备转租处分权利，高端午在签订转让合同时对此并不知情，故转让合同无效。

张先生、张强辩称，双方签订转让合同时，原租赁合同已交高端午，且在合同中明确约定原租赁合同不可转让，亦明确约定由此造成的风险由高端午承担，由此可见，高端午是充分知情的。

高端午与张先生所签转让合同的转让标的系MXX民宿的整体转让，包含了民宿的设备设施、装修、商号、客户资源以及三栋房产的租赁使用权，而并不仅仅是本案所涉房产的转租行为。虽然张先生并不是房产的承租人，但其与张强是民宿的合伙人，张强对其转让行为是予以认可的，故其具有转让民宿的权利。同时，从合同的约定可以看出，张先生、张强已明确告知高端午涉案房产由于原租赁协议约束而无法将租赁协议转让给高端午，且高端午亦愿意承担转让后由此产生的风险与损失。故高端午主张其对此不知情，明显与事实不符，对其主张，法院不予支持。

双方签订转让合同后，张先生、张强已将民宿移交由高端午经营，高端午也另行办理了工商登记，张先生、张强已履行全部合同义务，后因王兰兰解除租赁合同，导致高端午无法继续经营，由此产生的损失，根据合同约定应由高端午自行承担。故对于高端午主张张先生、张强退还转让费、支付违约金及营业损失的请求，法院不予支持。

综上，判决如下：

驳回高端午的诉讼请求。

03

二审

高端午上诉：

1、撤销一审民事判决；

2、确认张先生和高端午签订的转让合同中关于王兰兰民宿的转让部分无效；

3、改判张先生退还高端午转让费25万元。

事实和理由：

l、张先生与高端午签订的转让合同中，其中包括了三处，一处是业主王兰兰的，一处是王YQ的，一处是何TW的，经查实，张先生承租的是王YQ的民宿，而且办理了MXX民宿营业执照，另外两处承租人并非张先生，而是张强承租的，这两处并没有工商营业执照的登记，属于非法经营。

2、一审法院对张强的身份特殊性并没有严格审查，经查实，在一审诉讼前，系深圳市葵涌公安分局民警，可以确定张强存在违反人民警察法的强制性法律规定，从事了经营性活动，属于违法法律的强制性规定，对于王兰兰民宿的转让合同部分无效。承租方的特殊身份这个重要事实在一审庭审时都没有告诉高端午和法官。客观隐瞒了案件的重要事实。

3、2014年8月18日签订了转让合同之日，张先生明确了租赁期限为2018年12月31日止，租金合计每月4800元，显然张先生在玩弄手段，虚构事实，经查实，在2013年8月5日，王兰兰与张强签订的租赁合同从2013年7月7日起算，每月租金为2000元，每两年递增百分之十，加上另外两处的租金在2014年8月18日之日租金每月已经合计为4800元，而张先生故意把租金递增部分的省去，让高端午误以为截止2018年12月31日前的租金三处合计为4800元。正因为王兰兰的加租金与张强协商未果，才引起王兰兰诉讼张强解除合同。造成2014年11月1日，被王兰兰收回租赁权。导致高端午无法实现合同经营的目的。

4、一审法院对张强和张先生之间的追认为合伙经营的关系并没有查实。只是张强和张先生自认，而张先生和张强并没有合伙经营的证据来证实。这种追认合同有效，显然没有法律依据。而且即使张强追认张先生转让合同的行为包括其租赁的两处民宿，因为张强已经被王兰兰通过诉讼方式解除和租赁合同关系。无效的租赁合同继续被张先生转让和转租，显然也无效。张强追认的行为也当然无效。

5、一审法院认为张强追认张先生转让行为合法，严重错误，在一审法院没有查明张强真实特殊身份的前提下，更没有张强和张先生存在合伙经营证据的前提下，认定双方系合伙关系。明显属于主观判断。

张先生辩称

1、关于没有营业执照非法经营问题，因三处物业属同一××村内，相距仅几十米，当时大鹏新区并未要求民宿营业者给租赁物分别办理营业执照。并且张先生经营期间经各主管单位和有关部门现场检查，均未涉及非法经营问题。

2、关于张强的警察身份及违反警察法的问题，张强已辞去警察公职，且该问题与本案无关。

3、关于高端午质疑张先生、张强是否合伙经营的问题，该问题一审已经说明，根据谁主张谁举证原则，应由高端午提供证据予以证明。

5、关于原租赁合同失效后转让合同是否有效的问题，双方签订的转让合同是真实有效的独立合同，与原租赁合同是否有效无关。

法院

高端午与张先生签订的《转让合同》包含了包括涉案房产在内的三栋房产的租赁使用权以及民宿的设备设施、装修、商号、客户资源的转让，并非仅仅是本案所涉及房产的转租行为，张强对上述转让合同无异议，该合同应认定为有效。高端午上诉张强的身份问题与本案合同的效力不存在关联性，法院对此不予审查。上述合同签订后，张先生向高端午交付了三栋房产，高端午亦就三栋房产另行申请了工商登记，继续经营“MXX”民宿。由此，张先生已履行了《转让合同》约定的合同义务。

现因王兰兰解除与张强的租赁合同，导致其中的一栋民宿无法继续经营，高端午主张张强、张先生应退还转让费、支付违约金以及营业损失。对此，法院认为，涉案合同约定因原租赁协议的条款约束无法将租赁协议转让高端午，高端午愿意承担转让后由此产生的风险和损失。故高端午在签订合同时应当已知道王兰兰与张强的租赁合同中不得将房屋另行转租约定。涉案房产被收回系王兰兰因房产被转租而行使的合同解除权，高端午虽然存在一定损失，但已在转让协议中明确表示愿意承担相应风险，张先生并未因此构成违约，亦无需向高端午退还转让费和停业损失。

综上，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

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