这类公寓实火了！超级北站CBD热盘还有最后入场机会！

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◎原创撰稿：胡春

◎稿件来源：楼兔子

如果要用三个字形容近期公寓的市场状况，那就是：火、火、火！

自打住宅的大门对大多数人关起，公寓市场便迎来属于自己的春天。随着时间推移，悄悄暗火也慢慢变成场面上的明火。

比如5月5日，深圳某地便上演了公寓摇号选房的火热场景，再有龙华培侨书院开学，直接带动周边公寓盘热火的现象。

何其相似，这些在住宅盘才能见到的场景，如今也发生在公寓身上。公寓价值，再不容忽视！

而在一众公寓热盘当中，位于龙华北站的一个楼盘，尤其引起楼兔子的注意。

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成交倍涨！公寓迎来夏天了？

立夏刚过，夏天开启，气温明显上升一个层级，连带公寓也转了季节，从春天一步跨入夏天。

近日，刚结束入学简介会的香港名校培侨书院龙华信义学校，在家长圈爆火。为给孩子陪读，不少家长跑到附近购买公寓，直接将周边公寓带火，令人瞠目结舌！

自打二手房熄火之后，公寓便迎来春天，所有人都在疯狂买进公寓。不说一套两套，阔绰买家甚至能一口气买8套，更有买家一次性包了半层甚至一整层！

这种情况下，公寓成交要不走出新高度也难。

今年深圳TOP10商务公寓成交金额

同比涨了整整2.19倍

龙华北站附近的鸿荣源•天俊尤其引起楼兔子的注意，1000多套，如今只剩下100多套。据悉，最狠的时候，有买家一次便购入一层20多套！

目前，鸿荣源•天俊是少数几个不用中介联动的公寓项目，每天的自然走量依然很高。

楼兔子前几天去看房，虽是工作日时间，现场也有好几批客户在看房。

销售表示，由于深圳北站标识性很强，很多人会自己过来看房，算起来每天自然登门的客户都有十几批次。而且，只要登门到访，大多都会出手买进，到访转化率极高。

楼兔子一个粉丝朋友就是在第一次到访后，立马就买进了一套！

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买买买！两种买家助推公寓热销！

类居住公寓最受欢迎！

公寓热销之下，透过大量成交案例，楼兔子发现，其背后主要为两种买家助推。

一种是投资型买家，比如有财富保值需求的富豪、企业家，有沉淀资金需求的新兴行业人才等。

另外，居住自用型买家占比也不少，比如资金够不上住宅的刚需型客户，也有买来给孩子、老人居住的买家。

龙华北站鸿荣源•天俊大量成交的居住型客户，明显也有共性，其中典型的客户画像有：

1.用于居住过渡的年轻人。

这类客群大多是自身积分不够，不具备购房资格，便转向了不限购不限贷的公寓，主要是为了居住过渡，比如婚房过渡。

他们认为此处的环境配套和服务并不比住宅差。

2.追求高品质公寓的海归、商务精英、企业高管等。

这类客群是买入小面积公寓的主力，对生活品质有着一定的品位要求。他们偏爱交通方便、离商场近，颜值高、居住舒适的房子。

对于追求效率的商务精英、企业高管而言，时间就是金钱，因此，一个区域配套成熟，交通、商务往来便利的居所便尤为重要。而这样的居所对于财富保值也有所助益，长期持有价值更高。

他们选择这里，是觉得此处既能够满足自己的身份感和生活品质追求，同时也能够防止资产缩水。

2.买给老人住的家庭。

受楼市政策影响，住宅已经对大多数人关门，对于想孝顺父母、不想让父母离自己太远的买家而言，没有限制的公寓，便成为很好的选择。

4.为孩子上学陪读，深圳顶级客户+港宝家庭。

由于香港培侨书院龙华信义学校将于9月1号开学，近期涌现出很多为教育陪读而购入此项目的典型。不单有本地客户入手，更有一些港宝家庭，也为孩子教育买进了这个公寓。

说到培侨书院龙华信义学校，这是大湾区首所深港直接教育融合的示范性学校，也是首所寄宿制K12学校，总占地面积约4.25万㎡，建筑面积在15.78万㎡左右，可提供约3240个小一至高三学位。

学校开设了小初高12年一贯制课程，其中有内地课程，也有香港及国际课程，学生可根据自身情况灵活选择。在教学模式方面，则采用深港双轨制、小班化教学。

由于学校学位涵盖小初高，课程选择多样，教学模式创新，加上小学阶段不需考试即可直升初中，尤其吸引了众多深圳家长的关注，还有因疫情学校停课而无学可上的港宝家庭。

这所学校坐落在深圳北站西北侧，交通十分便利，往返香港只需约18分钟。而鸿荣源•天俊同样在北站枢纽附近，距离学校和北站都非常近，因而成为了众多深圳家长和港宝家庭的首选。

培侨书院效果图

综合四种典型客户画像来看，我们从“居住过渡”“生活品质”“交通、商务往来便利”“陪读”等字眼，便可窥探到项目的一些特质，这也是大多数公寓热盘拥有的特点，那就是类居住属性突出！

事实也的确如此。热卖的公寓项目，大都位于深圳核心地段，周边轨道交通发达，产业商业繁荣，人口密集，易租易流通，因而深受投资型买家和居住自用型买家的青睐。

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楼市环境＋全球通胀，

点爆类居住公寓的两把火！

深究来看，类居住公寓能爆火，得益于商务公寓利好频发。

在二手房几近冰冻，新房供应稀缺又难打的当下，这些政策给了一条新出路，让庞大的市场需求得以释放。

开年以来，官方便接连两次出手。2月23日，提出商务公寓可通燃气；3月3日，在商业用地适建用途中剔除“商务公寓”。

商务公寓可通燃气

商业用地适建用途中剔除“商务公寓”

这些举措，使公寓的居住功能越发凸显，趋同住宅化。

作为住宅补充品，公寓俨然成为解决深圳住房问题的一剂降压妙药。

同时，恰逢全球通胀预期抬头，市场资金急切的避险需求，更给公寓添了一把火，使得公寓越发燥热。

在这样的大环境下，公寓当中有租金支持，有人流支撑，有区域前景支撑的类居住公寓，成为了公寓成交的主力军。

一方面，类居住公寓自住舒适、生活便利，能够满足人们日常所需，根本上拥有不输于住宅的居住品质。

而另一方面，比起居住属性较差的房子，强居住功能的公寓显然更具备价值增值的底气，也更适合拿来作长期价值投资。

近几年来，类居住属性突出的公寓，便在悄悄补涨。

比如华润城二期公寓，开盘时大概卖8万多，而二手房指导价出台前的报价，则达到14—20万。

深圳湾一号、深圳中心天元、京基滨河时代等著名顶级公寓，在短短几年间，价格也已经翻了一倍甚至数倍。

这些公寓，无论区位、区域配套，还是自身的产品特性，都很突出，类居住属性非常强，不单能满足人们的自住需求，当然也能满足大家的投资需求。

然而，和好的住宅一样，类居住属性突出的公寓同样难寻难找，且数量稀少，稍微手慢点可能就被别人抢先了。

如今，摆在明面前的，便有龙华深圳北站的这个当红炸子鸡项目——鸿荣源·天俊。

项目统共推售1000多套公寓产品，如今不过也只剩下100多套了。

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公寓佼佼者！地处超级北站商务中心，

兼合生态绿意和城市繁华！

鸿荣源·天俊位于龙华北站商务中心。

龙华区本身拥有独特的区位优势，处于深圳市地理几何中心和城市发展中轴，为深圳重点发展的都市核心区之一，和大前海中心、福田-罗湖中心并肩。

基于此定位，龙华区“十四五”蓝图和2021年重点工作提出，未来龙华区将加快构建“一圈一区三廊”区域发展格局，重点把北站片区建成国际商务区、龙华国际商圈建成市级核心商圈、梅林关片区建成南部门户枢纽，打造深圳中央活力区。同时，构建“北站+鹭湖”铁路枢纽，完善“四横六纵”地铁网络，健全“九横九纵”干线路网，打造大湾区都市走廊及现代化立体交通体系。

曾有人说，龙华区早已经过了热度的高峰，然而结合以上规划定位和目前城区发展来看，龙华不过刚进入配套兑现期，还处于价值上升阶段。

北站商务中心，是龙华6大重点发展的片区之一，是深圳“十四五”规划中18个重点片区之一，更是深圳6大总部发展格局之一，定位为深圳未来的最中心区、国际会客厅，将重点发展总部经济、金融、商贸、专业服务等现代服务业，打造集高端商务、现代商贸、金融服务等于一体的综合服务片区。

为了兑现目标，政府正不断在此处投入城市资源，完善交通，引入产业，建设公园、学校、文体、医院等设施。

像交通方面，目前接驳深圳北站的赣深高铁广东段已经完工。

产业方面，作为总部商务新坐标，政府注资2000亿，覆盖规模达950万㎡。其中，超过一半面积为商服建面，将建设约60栋商务办公楼，计划引进20—30家大型总部企业及上市公司，未来可集聚约25万商务精英！

如今，深圳计算科学研究院、稳健医疗、中兴网信、宝明科技、全棉时代、美团等企业，均已布局此地。

另外，一些文体、医疗工程项目也陆续有所进展，如龙华中央公园发布了勘察招标；深圳美术馆新馆、深圳第二图书馆项目，已处于基础施工阶段；Costco已进场开工；深圳市第二儿童医院施工，广州医科大学附属第一医院迎来落地……

5月11日，深圳市规划和自然资源局龙华管理局还公示了龙华新城核心地区19个地块及周边道路规划的调整图。其中两组地块位于深圳北站南、北两侧，一组位于龙华上塘。

未来，这里将新增3所学校+8宗居住地，增加居住用地面积、容积率及居住配套，如学校、健康服务中心、老年人日间照料中心等。

随着高端配套的逐步落地、片区规划的逐渐兑现，相信这里未来将迎来新一轮的价值爆发，前景可期。

鸿荣源·天俊，便坐落在北站商务中心，位于深圳北站这一粤港澳大湾区特大型综合交通枢纽附近，距离深圳北站不过约600米，步行仅需10分钟。

这里路网融汇，集高铁、地铁、公交、口岸于一体。目前有4、5、6号线三大地铁环绕，再加上在建及规划中的线路，未来将有7条地铁线路环伺。

五横五纵交错的交通布局，做到无缝接驳全城，同时与香港、广州形成半小时生活圈，速达全国随意所欲。

项目坐落在“中央绿谷”中，周边有10大公园环绕，自然相伴，舒适、宜居。

同时，周边配套醇熟，近享展览馆、深圳市第二图书馆、深圳美术新馆、演艺馆，共四大人文艺术馆。

周边商圈也颇为繁华，覆盖有红山版欢乐海岸、北站缤果空间、壹方天地和中航天虹。项目自身也有商业体，名为壹方里商业，是“壹方”系商业的又一力作。

此外，项目约1km范围内拥有两大三甲医院，新华医院和第二儿童医院（建设中）……

既有生态绿意，又不乏城市繁华，这个项目，不可不谓是自然和人居的理想地。

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鸿荣源背书以外，

它还藏着这些大招！

除了自身优越的区位和区域配套，鸿荣源·天俊还藏着其他大招。

首先，单鸿荣源这个品牌，在深圳人耳中，便不可不谓如雷贯耳。

作为城市著名的房地产开发商，鸿荣源集团为深圳贡献了不少精品项目。其中，堪称城市封面的鸿荣源·壹方中心，和位于龙华的荣源·壹成中心花园，都是其中的典型代表。

可以说，近几年来，凡是鸿荣源品牌背书的产品，销量和口碑都是实打实的好。

鸿荣源·天俊也不例外，在去年深圳商务公寓第三季度销售额、销售面积排行榜上，位列第一，领榜全市！

如今，这个项目将放售最后一批楼盘，套数不多，只有100多套，是户户有阳台、通燃气，不限购不限贷的居住型产品。

这批产品主要有两种户型，分别为建面约48㎡的一房和建面约95㎡的三房。

前者打造了一室一厅一卫，面积较小，总价相对较低，在市场上易出租易流通，产品的投资属性比较突出。

后者则打造了三室两厅两卫，由于三开间均朝南，阳台又为卧室客厅双贯通，双面采光，居住功能非常强。

样板间录像（46—48㎡户型，1室1厅1卫）

样板间录像（95—96㎡户型，3室2厅2卫）

作为鸿系高定公寓，鸿荣源·天俊的公寓品质可以说非常高。

一方面，项目本身便是约42万㎡的商务综合体，有超200m的甲级写字楼，约4.1万平方米的缤纷商业，加上项目周边醇熟配套，住在这里，绝对能够满足人们的日常生活所需。

另一方面，项目的公寓产品设计、服务也颇有特色，颇具品质感，宜居属性强。

经楼兔子实地踩盘感受，这个项目实实在在，拥有超多亮点！

从进大堂开始，楼兔子便感受到此处的非同凡响！

约9米高的挑高大堂，气势恢宏！意大利进口钻石流星石材打造的地面，土耳其进口奥特曼大理石打造的墙面，微微倒映着来访者的身影，透着难以言喻的低调奢华。

进入通透式前厅后，便到了为业主和来访者专设的VIP休息会客厅。会客厅的家私采用品牌最新时尚款式，潮流舒适，给到访者以视觉上和触觉上的双重享受，会客品位非常高。

大堂实景图

VIP休息会客厅

到达电梯厅，随行销售介绍，电梯厅分为南北双电梯厅，一共有12部专属客梯和1部消防梯，梯户配比达到1:2！电梯穿梭速度高达约6m/s，快、稳，而且无噪音。

电梯厅实景图

样板间更给楼兔子留下了深刻的印象。一进门，家具用材软装等透出的品质感，便吸引了楼兔子的注意。

据介绍，全屋用材大多星选一线大牌。诸如鞋柜、衣柜等柜体，甄选了索菲亚、香江等品牌；全屋开关、插座等，则使用了全球知名电器品牌罗格朗。卫生间的马桶、花洒等，也采源自TOTO。

另外，全屋各处可见巧思精妙的收纳体。比如有精妙的玄关多层、可储物的沙发、大容量储物高箱床、设置了反季过季收纳的衣柜体……收纳力MAX，甚至可达到传统户型的1.5倍！

大容量储物高箱床

项目户户享有敞阔阳台！95㎡户型的甚至是客厅卧室双贯通的阳台，这在公寓项目中是比较罕见的。

由于此番推售产品位于高区，通过阳台，我们尽可悠闲畅享开阔高远的城市景观。

阳台实景图

物业服务方面，据悉，项目享受拥有国家物业管理一级资质的鸿系物业服务，可为业主提供7x24小时高端资产无忧服务~

除了自住舒适以外，项目也非常适合拿来出租。

由于北站商务中心人口密度大，而住宅供应一向稀少，承租需求大，这里的出租率一向不低，租金也很可观。

比如同样位于深圳北站附近的汇德大厦，其一居室的租金便大概在5500元/月；HBC汇隆中心，其二居室的租金水平大概在6600—8500元/月。

截自贝壳找房APP

比如红山站附近的龙光玖钻，整租一室一厅，租金大概在5000元/月。

截自贝壳找房APP

作为坐镇粤港澳大湾区的综合交通枢纽，深圳北站可谓潜力巨大，几乎比肩南山、福田核心地段。像南山中心的龙泰轩，75㎡的二居室，租金便大概在6500元/月。

随着北站商务中心更多企业的不断进驻，片区发展水平不断拔升，更强大的人流、物流和资金流，将成为片区租金的强力支撑。

而占据核心地段的鸿荣源·天俊，势必成为香饽饽中的香饽饽。

那么，这仅剩的100多套产品，就是大家最后的下手机会啦！

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附录：楼兔子胡春从业深圳地产新闻传播超过20年，先后任职南方都市报黄金楼市、深圳特区报、晶报地产部，地产记者、编辑、主编等职。目前楼兔子微信公众号订阅人数约6.2万人，楼兔子小密圈付费会员356人，年费2688元。有意向加入小密圈的朋友，请加楼兔子私人微信58142696 一对一微信私聊，注明加圈，否则不予通过。

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