西安那些排队抢着买的公寓，真的“香”吗？

西安楼市情报 · 发表于 2021-5-25 18:05:14

做咨询两年多，发现大众对公寓的关注越来越高。

因为西安近两年购房资格的政策愈发收紧，让不少人把目光投向了不限购的公寓市场。

但公寓的水可比住宅“深”多了，一旦买错，将要付出很大的代价...

今天我们就公寓这个产品进行客观的探讨，如有不同的声音，也欢迎留言交流。

PS：本文无广，请放心阅读。

1

2021年的西安，是公寓的“修罗场”

先跟大家分享一张我随手拍的照片。

这是城北的一个公寓项目，乌泱泱一大片，因为体量太大，所以从2019年开售至今还在卖。

目前西安在售的公寓项目已经高达70多个，但下半年供应端还将大幅增加。

除了主城区，像西咸新区五大新城、港务区等这些后起之秀的区域也会有大量公寓产品入市。

但这么多公寓真的有人买单吗？市场表现如何？

我们用数据说话。

这是2019年-2021年4月，西安公寓市场的数据。

（数据来源：创典全程）

在这一年多的时间里，公寓成交数量稳中有升，并且在今年3月份创下新高。

但供应量近几个月却呈现下降趋势，供销比上涨至0.5，代表着公寓市场目前仍旧是供不应求。

而贝壳作为西安本地最大的新房分销，在业务方面也开始向公寓市场倾斜，现在贝壳合作的公寓项目占比高达总项目数量的50%以上。

新房面临断供让买房人心慌，公寓的供应量却激增，再加上贝壳的全城联动，下半年的公寓市场想必会让很多人“上头”。

越是这种情况就越要做到心里有数，才能避免被赶鸭子上架...

2

公寓的优势跟弊端

商业公寓作为不动产中的一种，有弊也有利。

先从优势说起，公寓商业性质不限购，不占用购房资格，可办公可注册公司，部分地段较好，周边配套齐全，出租收益客观...

尤其是近几年，公寓的产品变得优质化、多样化。

比如社区式的公寓，多栋围合形成居住氛围，而且还配有健身房、读书室等，居住体验较佳。

还有双钥匙的loft公寓，一套房却可以将分租给2个租客，以及面向高消费人群的高端公寓项目等。

再来看劣势，首付较高需50%，无学区划分，水电物业费以及梯户比较高，考验挑盘的眼光...

至于被所有人诟病的交易税费高，我并未算进公寓的劣势里，税费基本费用有契税、个税差额、增值税差额等，算下来确实不是一笔小数字。

但每种产品都有自己专属的特性，公寓的特性就在于它是一种长期的持有式投资，价值点在出租收益，而并非转卖的“差额”。

西安目前的公寓市场里，租金收益非常考验选盘的眼光跟手上的预算，只要挑盘挑的好，长期稳定的租金收益带来的现金流就足以了。

所以别对公寓的增值太关注，找准核心—出租。

这个时候可能有人会有疑问，西安住宅这几年疯涨，公寓怎么可能不涨？涨了不就是赚了吗？

我们来看现实中的一个例子：

2013年城北大明宫万达的公寓开售，一期出售均价9500-10000元/㎡。

同年一路之隔的龙湖枫香庭开盘均价8000元/㎡，我们来看下目前两个项目的挂牌价以及出租价格。

龙湖枫香庭VS大明宫万达公寓挂牌价

万达公寓的价格基本没涨，但这是公寓的通性...

全西安的公寓在这波大涨行情下都没有大涨，而且公寓的二手购买群体少，也别再做公寓既能大涨又有可观租金收益的这种美梦了。

所以觉得住宅涨价公寓必涨，或者买了公寓投资又打算转卖转差价的，听我一句劝，现在买住宅还来得及...

3

哪类人别碰公寓？or 哪类人可以买？

现在对于公寓的说法，基本都是一棒子打死。

什么买公寓就是智商税，谁劝人买公寓更是罪不可恕，这样的话可能是有些人的爽点，真没必要...

有的人可以考虑公寓，但有些人绝对不要碰。

哪类人可以买公寓？

1、没有西安购房资格但想投资，且能接受租金收益方式的。

2、自身有长期租赁办公场所的需求。

3、没有西安购房资格，但在主城区上班，想在周边买套房子自住。

4、西安购房资格已用完，手上有多套住宅，想配置新的投资产品。

哪类人别碰公寓？

1、有西安购房资格，不管是自住还是投资，我都不建议购买公寓，可以优先考虑小面积的住宅。

2、没有西安购房资格，但后期考虑转手置换住宅产品的。

4

哪类公寓不能碰？or 哪类公寓可以买？

既然公寓产品有对应的购买需求，我们就来对产品做进一步的讨论。

哪些公寓不能碰？

1、周边住宅区扎堆。

对于周边租住群体可替代性太强，住宅同样的租金面积更大，而且生活成本低，

2、周边没有地铁或者交通配套差的。

这一点并非100%适用，如果周边有大量租赁需求，比如借读、大学城、产业园等此条作废...

3、新区或发展较慢区域的公寓。

公寓投资的本质在于长期的租金收益，前十几年基本都在回本，后期才算纯收益所得。

但新区前期没有人口支撑，出租需求不旺盛，发展时间长，前期空置成本高。

4、商业欠缺。

大型商业能吸引更多的消费群体，并以此带动周边公寓的出租办公需求。

5、自身体量太大。

优势是产品没有优势的情况下，自身体量过大同时段的出租套数多、空置率高。

6、层高过低的Loft公寓。

一般的层高在3.6-5.2米之间，后期架空层还需要占去一定的层高，层高越低居住感越压抑。

7、单价过高的高端公寓。

西安有不少高端公寓，但能消费的高净值人群不多，高新区还算有优势，不过前期投入大，考验资金实力，有钱随便，一般人玩不起...

哪些公寓可以买？

1、商业体+地铁口。

这是公寓配套里的最佳、最稳妥的搭配，也是出租率的保障。

2、周边有稳定的租赁需求。

比如周边有需要家长陪读的学校，还有产业园、企业总部等就业圈。

3、周边有文旅优势。

近几年民宿酒店成为热点，尤其是距离旅游景点或者游玩场所等较近的公寓，出租更有优势。

但购买新区或者远郊的公寓，需注意周边文旅项目是否能达到需要住宿的水平。

5、loft公寓更受“追捧”。

这里说的不仅是出售，还有市场的真实反应。

目前西安loft公寓已交付的并不多，城南浐灞已有部分在对外出租，租金远远高于平层公寓。

根据相关调查数据显示，年轻群体租房更偏爱loft公寓，因为空间使用更灵活，实用面积更大，后期此类产品或成为出租市场的“宠儿”。

END

城市越发展，对于商业公寓的接受程度就越强。

比如北京、上海、深圳等，已经成为很多人自住房的一种购买选择。

配建公寓基本都是开发商拿地时就有的强制要求，一方面是为了平衡租赁供应市场，另一方面也是为了区域招商引资的长期发展。

但西安的公寓市场仍旧是以出租需求为住，所以购买前请认真考虑是否真的需要购买公寓，想清楚再交钱，否则就是真的在交“智商税”...

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