套路最深，压货最狠，商业公寓求你别秀了！

南宁的公寓好不好，暂且不表。但营销套路深不深，妥妥的行业顶尖！

520表白日，小探被喂了口“假狗粮”...

当时小探在朋友圈看到了朋友求婚成功的视频，本想着点赞祝福一条龙，可视频最后却惊现一行大字——爱她就买套公寓，全场5折，买一层送一层。

很明显这是一个情人节卖公寓的小套路，而每年借由一些特殊日子展开营销，对于众多的“公寓们”来说也已经算是基本操作了。

当然，除了每逢佳节如期打卡，嘘寒问暖关怀备至之外，促销仍是公寓销售的主要手段，低价、特卖、击穿价格底线等字眼层出不穷，甚至上星期奥园园著还直接标出了4XXX的价格，虽然后经证实该价位的房源只有一套且目前已经售出，但该操作无疑还是成功收割了一波流量。

你方唱罢我登台的价格战，显然已经无法让公寓开发商在同竞品的较量当中占据优势，于是首付分期、总价打折、房源一口价、买公寓送车位、买公寓送家电等“福利”出现了。

公寓海报 

也许你已经感觉到了，今年的公寓促销格外卖力，而这些频频打折，大放福利的楼盘都有一个共同点：它们均属于商业性质的公寓产品。

为何今年的商业公寓会出现如此高频次、大幅度的促销，其背后的原因正是因为现在的公寓市场太难了。

根据克而瑞广西数据显示，截止2021年3月，南宁商业库存量约为346万㎡，去化周期高达55个月，而办公库存量则约为257万㎡，去化周期为56个月。两者的合计库存量已经超过600万㎡，并且去化周期均超过了4年。

图源：克而瑞

 图源：克而瑞

商办市场如此难熬，可想而知，南宁商业公寓的日子也不太好过。

因为今年的商业公寓库存的相关数据还没有公布，所以不妨先让我们看看截止2020年7月底的数据。

根据克而瑞提供的数据，2020年1-7月，南宁公寓新增供应44.13万㎡，但成交仅为26.78万㎡，整体呈现供大于求的态势。

图源：克而瑞

另外，截止2020年7月底，南宁公寓存量面积为145.45万㎡，去化周期为31.9个月。

图源：克而瑞

从库存和成交的角度来看，到去年7月底，南宁商业公寓市场形势就已经不太乐观了，而到了今年，压力可能已经进一步拉大了。

据不完全统计，目前南宁全市在售/预售的商业公寓产品约为46个，并且还有部分产品即将进入楼市，可想而知当它们进入市场之后，公寓市场将会呈现怎样的激烈竞争，而看看下面这份名单，相信也会有探友敏锐地发现，这些商业公寓产品有的已经卖了几年，但目前仍然没有清盘。

仅供参考

既然商业性质的产品如此难卖，就一点办法也没有了吗？

其实也不是，事实上有的地产商已经开始行动了。

今年4月21日，南宁市自然资源局发布《南宁绿港建设投资集团有限公司“北部湾科技园总部基地一期工程”A区的总平方案调整批前公示》

来源：南宁市自然资源局

江南区的绿港国际中心，拟将商业办公项目调整为商住项目，根据公开的资料内容显示，绿港国际中心位于经开区国凯大道39号，总占地面积为276亩，总建筑面积约为72万㎡，项目容积率为2.92，建筑密度为22%。

来源：南宁绿港建设投资集团有限公司官网 

而在进行“商改住”调整之后，拟建七栋32层住宅，一栋11层公寓及1层（局部2层）商业裙房、一所3层幼儿园、地下1层（局部2层）车库。

拟调整总平图

当然，这是不是就意味着所有的商业产品均可以通过“商改住”的形式重获新生呢？

在回答这个问题之前，不妨让我们先看看去年十一月份，在专业人士朋友圈流传的一份通知文件。

根据这份通知文件的内容，该方案对于项目的区位有所要求，五象新区、武鸣区、广西-东盟经开区等均不在方案调整范围内；

通知文件截图

总之，目前南宁商业公寓市场面临的就是高空置率、高库存的现况，再加上疫情以及五道红线的影响，总体形势不容可观。

而在这种情况之下，我们发现仍然有不少的销售选择浑水摸鱼，企图通过刻意隐藏一部分商业公寓的“属性”，从而混淆公寓与住宅的概念，把购房者当韭菜。

来源：小探购房群截图

在这里，小探需要跟大家再次强调一下，在南宁市面上40/50年产权的商业公寓是不能落户的，而且没有学区的划分。

同时其水电与物业标准也均是按照商业标准制定，价格相对于民用要高一些。

而且商务公寓贷款年限最高是10年，首付比例最低5成，有3%的契税，转手时有比较高的税费，因此商业公寓的流动性较差，限制条件比住宅多。

除此之外，部分公寓楼层往往有着较高的公摊面积并且非常拥挤，同时还会伴有隔音差、绿化率低、居住体验差等问题。

图源：摄图网

所以想要购买商业公寓的朋友们在购买之前要了解清楚，两者之间并不是简单的“土地用途性质区别”而已。

那是不是就意味着购房者就要放弃商业公寓了呢？倒也未必。

因为商业公寓也有其“真香”之处，那就是不限购也不占用首套名额，另外商业公寓多配备有商业部分，对于一部分人来说，比较适合投资。

当然，考虑到商业公寓的流转性较差，若是希望购买公寓进行投资，则需要长期持有才能逐步凸显其价值，因此除了考虑才成本外还要考虑租售比。

图源：摄图网

小户型的公寓在租房市场还是比较吃香的，因此如果想要投资这一类产品，下面几个要点最好要了解清楚。

地段

地段的选择对于公寓价值能否体现至关重要，毕竟主要用以出租获得投资收益，地段的好坏往往直接决定了租金的水平。

就比如说龙岗片区或者青秀的公寓租客大概率会为附近的上班族，这类公寓的租价往往较高，当然买入公寓时的价格也高。

图源：摄图网

价格

除了地段之外，公寓方面也是我们投资公寓时需要考虑的，因为这是投资的成本。大家都想低投入高收益，因此首付以及价格的高低就尤为重要。

同时公寓需要长期持有，前期投资以及长期的投入可能会影响投资者的资金预算，这时候就要好好算一下租金回报率。

图源：摄图网

在这里小探要给大家科普一个租金回报率公式：

（税后月租金-按揭月供款）* 12 /（首期房款+期房时间内的按揭款），又或者是每月租金收益 * 12 /购房总价。

精装or毛坯

在两者的选择上，小探觉得若是在两方价格差别不大的情况下，精装无疑是更好的选择，因为若是选择毛坯房，在装修过程中出了要支付额外的费用，一定的精力和时间支出也在所难免。

图源：摄图网

公寓，作为高房价趋势下购房者的另一种选择，其本身的优势的确有一定吸引力。 但诸多方面存在限制也是购房者必须面对的实际情况。因此如何在置业顾问布下的迷魂阵中找到心仪的那个它呢？

小探觉得除了要充分掌握公寓的基本知识以外，将地段、价格等多方面因素与自己的实际情况综合考虑，是比较好的办法，那么各位探友对于购买公寓这件事有什么看法呢？不妨在评论区畅所欲言。

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