【政策前沿】“民宿可以开进文物里”需要注意哪些点？

近日，国家文物局印发《关于鼓励和支持社会力量参与文物建筑保护利用的意见》（以下简称《意见》），提出社会力量按照相关要求，可利用文物建筑开办民宿、客栈、茶社等旅游休闲服务场所，为社区服务、文化展示、参观旅游、经营服务、传统技艺传承和文创产品开发等提供多样化多层次的服务，更好满足人民群众的精神文化需求。

此消息一出，从业者认为民宿、客栈的开发建设或将迎来新机遇。但也有从业者提醒，在有历史的老民居、老建筑里开民宿、客栈早有人尝试，从他们的实践经验来看，办好文物建筑里的民宿并不是一件易事，开办此类民宿需要把握的关键点有很多。

孩子们住在焕发新光彩的土楼触摸历史印迹

为鼓励和支持社会力量参与文物建筑保护利用，推动文物事业高质量发展，国家文物局印发了《关于鼓励和支持社会力量参与文物建筑保护利用的意见》，全文如下：

县级文物保护单位及尚未核定公布为文物保护单位的文物建筑（以下简称文物建筑），是我国不可移动文物资源的重要组成部分，是传承弘扬中华优秀传统文化、促进经济社会发展的重要资源。这些文物建筑日常管理维护难度大，保护任务量大面广，需要动员全社会力量参与。为鼓励和支持社会力量参与文物建筑保护利用，推动文物事业高质量发展，依据《中华人民共和国文物保护法》《关于加强文物保护利用改革的若干意见》《“十四五”文物保护和科技创新规划》等，现提出以下意见。

以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，深入贯彻习近平总书记关于文物保护利用重要论述和重要指示批示精神，认真落实党中央、国务院有关部署要求，坚持“保护为主、抢救第一、合理利用、加强管理”的文物工作方针，充分发挥社会力量在文物保护利用中的积极作用，创新机制和模式，盘活文物建筑资源，促进保护管理，推动文物建筑保护利用融入经济社会发展，融入人民群众生产生活。

坚持保护第一，始终将保护放在首要位置，加强顶层设计和系统谋划，统筹文物保护和利用，促进文物建筑保护利用与经济社会协调发展。坚持政策引导，强化监管服务、风险防范，完善激励机制，保障社会力量参与渠道通畅，实现社会效益为主、社会效益和经济效益两促进。坚持试点先行，各地根据文物建筑类型和地域分布特点等，选择若干县（市、区）作为试点区域，先行先试，总结经验，逐步推广。坚持价值导向，充分发挥文物建筑在传承中华优秀传统文化、革命文化和社会主义先进文化，推动经济社会发展中的重要作用。

鼓励和支持社会力量参与文物建筑本体保护修缮、历史风貌维护、旅游文创开发、文化传承发展等保护利用全过程，着力解决文物建筑保护管理力量不足、日常维护保养不到位、社会力量参与不够等问题，推动文物建筑“有人管、在利用、出效益”。

社会力量可通过社会公益基金、全额出资、与政府合作等方式，按照《文物建筑开放导则（试行）》要求，利用文物建筑开设博物馆、陈列馆、艺术馆、农村书屋、乡土文化馆和专题文化活动中心等公共文化场所，也可利用文物建筑开办民宿、客栈、茶社等旅游休闲服务场所，为社区服务、文化展示、参观旅游、经营服务、传统技艺传承和文创产品开发等，提供多样化多层次的服务，更好满足人民群众的精神文化需求。

由县级文物主管部门选择国有或集体所有的文物建筑，拟定引入社会力量参与保护利用的文物建筑名录，经同级人民政府同意并向社会公开发布。名录包括文物建筑简介、保护利用需求、所有人或使用人情况等基本信息。通过公开竞争方式，确定引入参与文物建筑保护利用的社会力量主体，并向社会公示。鼓励私人所有文物建筑纳入上述名录。

省级文物主管部门可参照社会力量参与文物建筑保护利用协议参考文本（附后），结合本地实际，制定社会力量参与文物建筑保护利用协议文本。按照“一处一策”原则，文物建筑所有人或使用人与确定的社会力量主体签订保护利用协议，明确保护利用要求、各方权利义务和违约责任等内容。没有明确使用人的国有文物建筑可由县级文物主管部门与社会力量主体签订保护利用协议。协议签订后，应报至省级文物主管部门备案。

社会力量参与文物建筑保护利用可获得该文物建筑一定时限的管理使用权，管理使用期限最长一般不超过20年，县级文物主管部门定期组织对文物建筑保护利用状况开展评估。

各地可按有关规定，通过投资补助、运营补贴、资本金注入等方式支持社会力量参与，对文物建筑保护利用给予引导资金和项目支持。对社会力量参与成效显著、具有示范推广价值的文物建筑保护利用项目，可通过文物保护基金等给予必要的奖励。

各地可选择文物保护利用示范区、文物建筑集中分布区域，开展示范或试点，探索导向明确、路径清晰、保护有力、利用有效的文物建筑保护利用模式，逐步推广实施。及时总结社会力量参与文物建筑保护利用的经验做法，分析存在问题，制定切实可行的示范推广措施。

各级文物主管部门要将鼓励支持社会力量参与文物建筑保护利用纳入重点工作，制定配套政策措施，细化操作程序，及时发布确定引入社会力量参与保护利用的文物建筑名录等信息，快捷办理相关审批审核事项，必要时开通绿色通道。广泛听取社会需求，保障社会力量参与的合法权益。

各级文物主管部门要加强指导和监管，规范文物建筑保护利用行为，提供有关业务咨询服务。实施负面清单管理制度。社会力量利用文物建筑，不得违背社会主义核心价值观、违反社会公序良俗，不得开设私人会所、高档娱乐场所，不得对文物建筑本体造成破坏，不得将文物建筑转让或者抵押、质押等。建立检查评估制度。定期对社会力量参与文物建筑保护利用项目开展检查评估，对发生的违法违规、不履行协议约定义务或者危害破坏文物安全等行为的，要督促整改，情节严重的应立即终止协议。

加强文物保护法律法规和政策宣传，推广社会力量参与文物建筑保护利用的典型案例、成功经验和有效模式，增强社会力量参与的获得感和荣誉感，扩大社会力量参与文物建筑保护利用的广度和深度，营造全社会参与文物保护利用的良好氛围。

同时我们也需要注意在文物建筑中建造民宿并非新鲜事物，而鲜少有真正将民宿与文物建筑相融合的案例。按要求将“民宿开进文物建筑”还需要注意以下几点：

每一栋文物建筑都有其独特的文化底蕴。在很多人眼里，大理喜洲是充满文艺气息的古镇，老舍先生曾在《滇行短记》中称赞过它。在这里可以见到不少白族建筑群落，走进位于喜洲市坪街的行者上居·喜洲乡居度假别院，便到了大理喜洲传奇商人董澄农曾经的家。西洋风格的室内装饰元素搭配白族的传统建筑方式，依然是董老先生当年修建此宅院的风格。厢房、照壁、走马转角楼组合而成的院落，是喜洲民国时期的建筑代表作，如今已焕发新生。

来源：小林

读喜洲志史、访董家后人、学习白族建筑文化、延请古建筑修缮专家、挑选当地工艺匠人……行者上居酒店管理有限公司董事长王广斌告诉记者，他们用了4年时间，终于还原了这座传统宅院本来的面貌。“我们要完全忠实于老建筑本来的样貌，并对建筑内外大量具有重要价值及不可再生的白族建筑艺术品加以保护和传承。”就这样，那些埋在厚厚石灰下的题额、壁画、楹联、浮雕一一得以重现。

采访中，王广斌跟记者提到了一个修复原则——可逆原则。所谓可逆就是目前宅院里所有的现代化装修均可拆除，如果有一天这里不是客栈了，卸下粉黛后，这栋宅子依然毫发无损。“为了实现这一点，我们在原有房间里面再造了一个空间，离开原本的墙体、屋顶、里面大约有10—20厘米。”王广斌介绍道。其中所需投入的人力、物力、财力可想而知。

也有业者提醒，好的建筑设计如同美酒，历久弥香，但是，如果有业者抱有侥幸心理，在开发过程中为图省事造成文物建筑风貌、结构、特定文化印迹的改变甚至破坏，便会引起一些文物保护意识较强的消费者不满，届时这些民宿客栈要面对的可能就不只是舆论危机了。

“有历史的老民居、老建筑，尤其是文物建筑的开发利用需要严格遵循相关规定和要求，尽管《意见》提出可按照相关要求利用文物建筑开办民宿、客栈，但在具体执行中，一些地方对于民宿、客栈涉及消防、特种经营许可等方面的申报、审核机制尚不完善，利用文物建筑开办民宿、客栈的前置审批环节将更为复杂。”从四川大学旅游学院教授李原的提醒中，不难体会到，在这类老建筑中落地旅游住宿项目并不容易。

喜林苑

也有业者向记者透露，这类民宿、客栈往往都涉及到建筑本身的结构安全、使用寿命以及防火等各方面问题，所以在各项手续的办理上审核程序非常严格，甚至需要在建设前就提交消防方案等，稍有不慎还将面临设计整改。

由此可见，在有历史的老建筑落地民宿、客栈，不仅需要高投入还需要专业性。但是，投资者也很清楚，这些文物建筑都是稀缺资源，如果做好了，运维合理，附加值也会很高。于是，开业后锅碗瓢盆的寻常日子也成了真正的挑战。

一个建筑复原得再好，再具有设计独特性，客人一般打卡1—2次也就达成心愿了，不可能再来数次，但是对于民宿、客栈来说，复购率是相当重要的。“在老宅院里居住是卖点，但体味建筑里的文化和烟火气才是最诱人的。”在谢文静看来，这更考验民宿、客栈业者如何在不寻常的建筑里呈现给客人不一样的体验。

从实践者的经验中，可以看到利用有历史的老民居、老建筑，甚至是文物建筑开办民宿、客栈的美好和艰难，一些投资者也在谨慎思考，若要入局还需要注意哪些事项？

小猪民宿CEO王连涛在与多位投资人交流后向记者分享道，《意见》的发出的确为民宿业发展提供了更多想象空间，实践证明民宿、客栈在地化、场景化、生活化的特质可以很好地帮助文物建筑活起来，让游客和在地文化产生更深的连接。但想要入局的投资者也要清醒地意识到，文物建筑的多样性和复杂性给民宿业态融合提出了更高的要求，并非所有文物建筑都和民宿场景适配。此外，将此类建筑改造成民宿，不仅需要解决居住舒适等功能性问题，还要避免只有单一住宿功能的问题，要兼顾文化保护传承和游客体验丰富性，让游客住在老建筑中，可以触摸过往、感知历史。

此外，在开办民宿之前，投资者一定要认真做市场调研，包括交通的便利性，周边资源的丰富性、自然环境的优越性以及当地文化的底蕴，每年接待游客的数量等都是需要考虑的因素。

而且从运营民宿、客栈的角度来讲，市场发展空间和让文物建筑全面焕发出新光彩同样重要。因此，该区域的旅游住宿资源是否可以形成特色民宿、客栈集群，是否可以深化文化建筑的内涵挖掘，衍生出文创产品等，都需要反复考量。

“利用文物建筑更需要专业性。首先，根据相关法规规定，文化建筑的修缮、改造等相关工作必须由具有专门资质的公司进行，还必须经过相应级别的部门审批和备案，因而改造成本、时间成本、精力成本等相应都会增大。其次，文物建筑的改建者有可能对旅游住宿业的相关设施设备、空间布局、流线设计等专业要求不一定熟悉，这需要投资者花费更大精力和经费来磨合与试错。再次，文物建筑对消防、建筑风貌、建筑结构、周边空间具有更严格的要求与规定，是民宿、客栈必须遵循的，这也要求投资者具有相关专业化知识。因此，利用文物建筑开发民宿、客栈对投资者提出了更高的要求。”李原分析道。

“从把握文物建筑的保护和开发两者平衡的关系来讲，投资人不仅要熟悉建筑本身的修缮，还要多和当地的文物保护部门进行沟通，防止出现严重失误。”王天星进一步提醒道，利用有历史的老民居、老建筑，甚至是文物建筑来开办民宿、客栈，首先是要让建筑本身焕发新生。这一点在任何时候都不能忽略。

此类民宿、客栈运维时的人才队伍建设也相当重要。王广斌告诉记者：“我们的运营成本中，人员薪资成本是最高的。但这是一支高效率的运营团队，他们让开在老宅院里的客栈开业一年多来，在OTA等平台的网评分一直保持在4.9分（满分5分）。”李俏云同样认为，在运营此类民宿、客栈时，人是最重要的。他们贴心不贴身的服务，也是让客人一来再来的重要原因，因此，保持团队的稳定十分关键。

在李原看来，民宿、客栈是讲究个性特色、品味故事的旅游住宿产品，可以利用有历史的老民居、老建筑，甚至是文物建筑开发民宿、客栈，无疑是对其文化性、场景性、体验性、品牌性的提升，赋予民宿经营强有力的支撑。但对大多数投资者而言依然会存在一个观望、试探的过程。因为从开办条件、投资规模、经营风险、投资与成本间的有效关系等角度分析，利用文物建筑固然对民宿体验感具有提升价值，但没有金刚钻，别揽瓷器活，需要慎之又慎。

文章 | 国家文物局 中国旅游报

来源 | 网络

编辑 | 小白