本文所分析的并不是真正意义上的民宿，正如作者开宗明义：这里所说的民宿，是指远离城市喧嚣或旅游景区、位于乡村或郊区、房价从大几百，上千甚至好几千的特色、高端住宿项目，既不是农家乐，也不是家庭旅馆。也就是说，作者在行业调研基础上所做的定量分析，并不是民宿，而仅仅是借民宿之名，因为本文所分析的并非家庭经营，也就是在下给定义的“伪民宿”，本质上属于乡村客栈或精品酒店即便如此，本文作者在行业调研基础上所做的定量分析，对住宿业态投资决策，还是具有相当的参考价值的。
搞民宿是个争议很大的生意。一方面，搞过民宿的都认为，民宿是个极其难做的生意，哪怕没有疫情影响，入住率也远没有城市酒店那么稳定。另一方面，没有干过民宿生意的，又往往被所谓“情怀”吸引，蠢蠢欲动。今天我们就尝试用数据来说话，回答“为什么民宿很难挣到钱”这个问题。首先要说明的是，这里所说的民宿，是指远离城市喧嚣或旅游景区、位于乡村或郊区、房价从大几百，上千甚至好几千的特色、高端住宿项目，既不是农家乐，也不是家庭旅馆。比如，2018年我本人曾参与一个位于北京远郊民宿项目的投资测算，当时的投资估算是3000万元打造15个院落。一个院落造价约200万元。每平米的投资强度约在1.2-1.5万元左右。那么，普通城市五星级酒店的投资强度大概又是多少呢？上市公司中是有一些数据的。比如新都酒店1993年招股说明书披露，其拥有新都酒店的全部物业，按照评估后资产现净值计算，折合每平米资产价值9626元。若评估采用的是资产重置法，造价应该不低于这个数。而华天酒店1996年招股说明书提到的募投项目之一，是花费4134万元改造“脸面”——将原本670平方米的大堂扩建至3030平方米。这项工程造价折算达每平方米1.36万元；到了2005年，金陵饭店按照固定资产原值推算的造价则为1.23万元/平方米。
 投资强度比较尽管这些案例的年代久远，但与酒店业内人士的经验基本吻合：标准五星级酒店的平均单位面积造价在1-1.2万元左右（不含地价）。而从五星至三星，每下降一个星级，投资强度下降0.2-0.3万元。
因此，民宿的投资强度要略微高于五星级酒店。这个完全可以理解。比如，一家民宿酒店之所以能够卖出2000多元的高价，不仅与房间宽敞、设施完备等相关，更与酒店整体的容积率低、公共空间大、环境优美等营造的度假范围强相关。这些都需要投资。
或者，换句话说，酒店或者民宿的公共面积很大程度上决定了酒店的价格水平。因此，我们可以把酒店的建设投资分为两个部分，一部分是客房、餐厅、会议室、商场等能够直接产生营业收入的可营业面积；另一部分是大堂、停车场、环境绿化、道路、游憩设施等所占的公共面积。可营业面积决定了酒店接待数量的能力，公共面积则决定酒店的价格水平。接待能力乘上价格，决定了酒店的收入水平。国际大型连锁酒店上市公司的数据表明，一般五星级酒店的可营业面积占比可达到70%以上。比如，下图就是典型的万豪五星级酒店面积配比，它的可营业面积达73%以上，这其中客房占比约55%。
 典型万豪五星级酒店面积配比经济型连锁酒店的这一数据则更加夸张。比如，华住、如家等一些改造较为成功的门店，其客房面积占整个酒店建筑面积的比例能够达到80%以上。这也好理解，经济型嘛，就是能省则省，省到极致就只剩下客房这个最简单也是最重要的功能了，其它诸如餐饮、健身、大堂等都可以不要或不那么大，自然而然，可营业的面积占比就上去了。产品上去繁化简，是经济型连锁酒店领域之所以能成功诞生数家上市公司的核心原因。而民宿则正好和经济型连锁酒店反过来了。为了营造高端、别致、个性化的体验和氛围，民宿需要在内部公共区域、外部的环境等方面增加大量设备设施、占用较大的面积。这不仅需要花费大量资金，也减少了可营业面积的占比。一般而言，民宿的可营业面积占比只能做到30-50%的水平，而且越是高端，占比越低。不客气地说，民宿是一种巨资打造、却在接待能力方面有着“先天性缺陷”的非常规酒店品种。所以，民宿天生就不是好生意。 可营业面积占比
但很多准备搞民宿的小伙伴会不服气，说我跟别人不一样，我本生就爱摆弄花花草草，我可能不需要那么多的投资，自己动动手，也一样能搞出高端、别致的好环境。那好吧，我们再来看看民宿还有哪些缺陷？
酒店靠什么挣钱呢？很多人以为是客房，实际上不止客房。对于五星级酒店而言，餐饮收入是很大的一块。除此之外，还有服务费及其它收入等。综合华天酒店、金陵饭店等上市公司的信息披露以及文旅部《全国星级饭店统计公报》的数据来看，一般而言，客房、餐饮、其它服务费等这三者的比例约为46:44:10。五星级酒店的餐饮收入来自哪里呢？上市公司的公开信息等表明，实际上，不仅来自酒店的住客，还有很大一部分是婚庆、宴请等对外经营的收入。在中国，我们一直有在高端、豪华大酒店请客吃饭的习惯和传统。一般来说，餐饮收入约60%来自住客，40%来自非酒店住客。但是，从上面五星级酒店的面积配比来看，餐饮加上宴会合计只占17%，但却产生了近一半的营业收入，毫无疑问是坪效最突出的业务板块。再结合华天、首旅、全聚德等上市公司的相关数据，实际上，客房和餐饮的成本多数项目和结构都是差不多的，主要是服务人员工资、房租和能耗三大块。实际上，可以把客房看作是通宵未散的宴席，也可以把餐饮看作是短时间的住客。这两者的共同点是：客人走后都要收拾。而各豪华型酒店上市公司不单独核算客房和餐饮业务的成本，也从侧面说明了这一点。差异在于餐饮还需要食材。参考全聚德等餐饮上市公司的成本结构，食材约占到餐饮收入的35-40%。因此，对于五星级酒店来说，即便是考虑食材的成本，我们也能初步估算出，餐饮部门的利润是要高于客房部分的。所以，与很多人的印象恰恰相反的是，五星级酒店的利润大头是餐饮而不是客房。没想到吧。相比之下，民宿的第二个缺陷有暴露出来了——由于接待规模、交通区位等方面的限制，民宿既不适合商务接待，也不适合婚庆宴会。民宿的餐饮业务只能面向住客，社会性收入很少。投资强度、收入结构都不理想，决定了民宿的资产收益也不会理想。网络上有个说法（未找到明确的文献出处）是美国宾夕法尼亚州立大学的一位教授采集了1999-2002年期间千余家美国饭店的数据，并利用回归分析法得出不同档次酒店的资产收益率水平。以平均客房收入作为分子，资产价值作为分母。在分子为1的情况下，分母分别为经济型720、中档规模634、全服务型948；全服务型中供餐饮910、不供餐饮1003。简单说，分母越小，意味着产生1块钱收入所需要的的投入也越小，资产收益率就越高。 不同档次酒店的资产收益率水平这个分析表明，中端酒店是一个资产收益率更高的业态，这符合很多酒店上市公司财报的解释：“中端酒店具有传统生活服务业和新兴消费升级的双重特征”，或者说中端酒店是消费升级后的刚需，市场更好。而全服务型酒店（比如：五星级酒店）为什么资产收益率低呢？我个人认为，这是由于住客群体的多元化，一些针对特定顾客群的配套资产，比如会议厅、健身房、KTV等，这些资产利用率不高，经营效益不及客房或餐饮业务，而中端和经济型酒店可以不配套或少配套这类资产。而上述种种数据表明，民宿的整体资产收益率可能更接近全服务型（不供餐饮）类型。民宿的整体资产收益率应该是酒店业态中最低的。
既然客房部分坪效不高，那么问题来了：五星级酒店是不是直接改成豪华餐馆更挣钱呢？答案是未必。因为从前面的营收结构可以看出，住客才是酒店的基本盘，住客不仅直接关系到客房收入，同时也是餐饮、服务费及其它的主要收入来源。因此，舍弃了客房业务，无异于舍本逐末。首先，根据浙江君庭酒店2019年提交的招股说明书的相关财务数据进行推算，酒店的客房出租率超过40%就可以实现经营利润（现金流为正，意味着酒店可以实现日常经营自我运转，老板不需要往里面搭钱）。 以浙江君庭酒店2018年数据为基础测算的基本经营财务模型其次，根据《全国星级饭店统计公报》的数据，以2018年为例，客房出租率排名前十的省市最低是58.31%。而分类型来看，五星级酒店的平均客房出租率最高，达到61.96%，二星、三星等低星级酒店也超过51%的盈亏平衡线。总体来说，星级酒店的生产状况相较于2012年前后，生存状况有了很大改善。民宿的客房出租率能够达到多少呢？这个没有行业普遍水平可查。但考虑到季节性的因素，可以肯定的是，行业整体过不了50%的枯荣线。比如，北京周边的山区民宿，几乎只有4-9月的旺季。
冬天下雪之后，进出的交通安全都无法保证，更谈不上接待。而我本人的调研情况是，不同项目的客房入住率分化很严重，旱的旱死涝旳涝死。干的好的民宿，客源通常都是依靠老板人脉、熟客推荐等特定渠道，属于小圈子的经济活动，不能作为可以参考、可以复制的样本。这也是事实。问题还有另一面，就是建在城市中的五星级酒店有经济效益。什么是经济效益呢？简单地说就是项目的正外部效应，主要体现在带动周边不动产升值方面。比如，碧桂园曾有测算结论：建设一个五星级酒店，可以带动周边的房地产增值达1300元/平方米。由此也可见，高星级酒店本身的资产盈利能力虽然不及中端酒店，但经济效益却是中端酒店无法比拟的。所以，房地产开发商作为绝大部分经济效益溢出的承接者，有着强烈的投资开发酒店的动机。这也是过去二十年，中国快速城市化的过程中，很多地产商热衷投资建设高端酒店的重要原因。那么，民宿建在“鸟不拉屎”的地方，有没有经济效益呢？肯定也有。就跟景区一样，去打卡的人多了，自然会带动周边的交通、农产品销售等。但问题是，投资搞民宿的人，能够承接这些溢出效益吗？最后，说了半天，民宿有没有比较成功的呢？首先，依托景区等客流地的项目肯定更容易成功。除此之外，就我个人的观察而言，运作比较成功的民宿项目，通常具有以下几个特点：一是一些高级别的建筑、园林设计师主导的作品，这类民宿虽然没有经济效益，但建筑本身有作品展示效应；二是一些有情怀的媒体从业者主导的项目，这类老板通常有媒体资源，不缺营销。同时也因为媒体行业特征，结交了广泛的高端人脉资源，不缺客源；三是很多企业家主导投资的项目，其目的主要不是对外经营，而是作为个人的社交平台。最后，我们再来全面比较一下三种典型的酒店业态，看看民宿有哪些优缺点，以及总体处于行业什么样子的水平，供小伙伴参考。注：本文转载于网络，仅供读者参考，著作权属归原创者所有。我们分享此文出于传播更多资讯之目的。如有侵权，请在后台留言联系我们进行删除，谢谢！ | 
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发表于 2022-9-7 00:00:00
