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昨天，番禺迎宾路地块还没进入正式开拍环节，就已经被10余家房企以最高价拱上摇号环节！！今天下午3点摇号！！ 
刚刚，省属国企广东建工+广州市谷龙房地产开发有限公司底价拿下荔湾桥梓大街南侧AF010645地块，总价21.6亿，楼面价21999元/㎡。
嗯嗯，和食品厂的20多家房企争抢相比，桥梓大街地块像是一母同胞的姐妹，一个风光出嫁，一个平平淡淡出闺。谁的排场更大，一下子就看出来了~~番禺迎宾路地块火爆的原因，和羊城食品厂差不多，地块素质不错+地价低+少限制+开发商有利润。封顶价23亿，楼面价仅2.4万/㎡。比板块上一次拍地地价（官堂村地块楼面价3.37万/㎡）还便宜！！所以，抢这两宗地的房企，也几乎重叠，包括保利发展、中铁建、武汉城建、中建等等。这宗地未来转化的商品房项目，一个最大的卖点是：近郊成熟区域里的自住新盘，适合周边改善置换客群。迎宾路地块，位处的是已经发展成熟的大石板块。有多成熟，看地块半径1km范围的配套分布图，密集一片。交通方面，地块紧靠迎宾路、沙溪大桥、新光快速、华南快速，自驾去往琶洲、珠江新城，大约半小时左右。西南直线1.2公里外是大石地铁站，通过交通或者电动接驳，3号线可以贯穿天河、海珠、白云、万博。
嗯嗯，啥都有的区域也就意味着，面貌会比较陈旧，这里缺少变量和念想，寄希望于投资是不现实的。目前在番禺市场里，第一梯队，是万博，代表楼盘越万和、耀胜新世界、珠江铂世湾。万博和樾府，广州楼市神一般的存在，最新推出的270平大平层产品价格突破8万/平。耀胜新世界，前段时间首开，凭着核心地段+前卫产品设计+年轻化的调性，5-7万/平的价格卖的不错。和前两盘相比，珠江铂世湾优势在于性价比。4.8万的均价，有配套公立小学和幼儿园，有江景和南大干线，综合性不错。105-125平的改善产品符合市场需求，感兴趣同学可以去看看。第二梯队是南站+创新城，主力楼盘星寰、星瀚、领南府，越大星；第三梯队是亚运城、汽车城等板块，代表楼盘汽车小镇、领秀海、山海连城、亚运城等。迎宾路地块项目，是卡在第二梯队之后，第三梯队之前的。它和广州南站、长隆万博、创新城直线距离在2-6公里左右，可以享受到这些板块向上发展的利好辐射的。迎宾路地块，因为北向望江，且江景被遮挡，东侧有主干道噪音影响，加上周边是村屋面貌，它的定位不可能是高端改善了，大概率是走刚改路线。而它一出，最有可能是抢走南站、创新城一部分的自住客群。大家对南站、创新城的抗性在于：配套不足，城市界面略显荒凉。那么，现在有一个距离市区更近、配套更好的项目出现，犹豫的同学估计会等等了。这宗地地价2.4万/㎡，楼面价格贵过星瀚、星寰，比越大和、越大新便宜，这几个盘目前售价3.5-5.5万/㎡。因为能级不一样，迎宾路地块定价猜测价格3万多到4万，不然跑不过有念想、实力更加强劲的对手。而如果定价便过创新城、南站，那么，就会有吸引力。同时呢，也可能会冲击周边二手。看到家门口的地块被热抢，很多二手业主一定心里暗喜，我的房子要涨价了~~~地块周边的二手盘，像锦绣银湾、星河湾、滨江绿园，楼龄去到20-30年，挂牌价显示是2.9-3.4万/㎡，但有的房源价格去到4-6万/㎡。嗯，之前因为区域新房断供，这些二手可以卖得起价，但当产品新、价格不贵的新房出来后，周边二手就会不好过了。桥梓大街地块估计自己都没想到，段位更高的自己成为了他人的陪衬。热度不及自家大姐不说，和近郊番禺地块同日开拍，竟也被抢去了风头，那个气啊。。区位上，这宗地没啥大毛病，和羊城食品厂近似，北侧是区府，近白鹅潭商务区。虽然距离5号线滘口地铁站有1.4公里，比较远，但是距离11号线石围塘直线600米左右，也是可以享受到地铁出行便利的。但自驾就相对不便利了。项目出行主要依靠桥梓大街接驳芳村大道。桥梓大街现状是双向2车道，道路两侧有不少车辆停放，让本不宽敞的车道变窄，出行不可能不堵。其它缺陷还在于1、周边城市界面较差，2、配套层级相对不够。最重要的是，地块东侧还有规划建设的如意坊放射线二期（高架道路），会有噪音、尾气影响。既要对地块进行修复，又要配建安置房幼儿园变电站等，看起来楼面价只有2.2万/㎡，扣除成本后，实际去到2.5万/㎡。开发商们不傻，经历过之前踩的坑，现在拿地都很谨慎，这个账估计算不过来，不好赚钱。不管怎么说，这宗地已经被拿下，未来是会被开发的。而从以上各方面判断，这个地块项目，只有走刚需路线了。荔湾楼市，现在占领刚需的两大主力盘，一个是保利和悦滨江，一个是珠江广钢花城。前者，有地铁，有成熟的配套，打的是保利品牌+新一代产品；后者未来有地铁，还有广钢、广州医药港连片发展的念想，加上珠江的高使用率户型，都有各自客群和吸引点。但广东建工联合体拿下的桥梓大街地块，目前看来，战斗力估计有限。不过，最终，还是要看开发商会不会给我们带来惊喜，让这宗地逆天改命？值得期待。 |
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发表于 2023-4-13 09:19:48
